最近，福州的新房市场有点尴尬，11月新盘网签：834套，11月二手房：3336套。

虽然说二手房成交套数中有含车位，但真实的住宅成交量也是远大于新房市场。

并不是说新房地段，品质不好，而是新房的议价空间比较小，二手房业主真心出售的话基本都得割肉。

现在楼市进入了一个以价换量的时代，只是新房受限于条条框框，无法大幅度降价。

由于福州市区首付降到25%，也不限购了，对于闽侯的楼市来说，可谓是降为打击。

这个时候闽侯的新盘入市，可能在定价方面会比较尴尬。

前言

图片为实地拍摄

榕高新2023-01号位于上街镇建平村，土地面积26795.86㎡（合40.19亩），用途为住宅用地，容积率上限2.5，限高80米。

2023年5月30日，保利以6.185亿竞得榕高新2023-01号建平村住宅用地，楼面价约9233元/㎡，溢价率0.3%，宗地商品住宅销售指导均价为22000元/㎡。

现在由国贸，建发，保利联合开发，保利拿的地块，国贸操盘，采用厦门建发的新中式园林景观。

最近要开盘了，虽然天气很冷，但售楼部确实有蛮多看房的人，也包含中介，至少说这个楼盘有一定的热度。

如果对地段没概念的，可以参考一下万科又一城，该新盘地块在万科又一城北侧，推广名叫悦湖，不过和旗山湖隔着万科又一城。

现在开发商都学会了蹭热点，大学城附近比较有特色的就是旗山湖了，推广名上多了个“湖”字，也算多了一分亮点吧。

PART 1

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先聊一下楼盘周边的基本配套，无疑是围绕商业，地铁，教育，休闲配套等方面展开讨论。

由于万科又一城和中海寰宇天下入住率比较高，周边基本的生活气息比较浓厚，但附近没有高端商业综合体。

高新区万达的商业辐射对于该地块来说会弱一点，距离差不多的情况下，可能乌龙江对岸的金山商业辐射会更具影响力。

现在哪个楼盘都说自己是地铁房，时间上从悦湖大门口步行到地铁口约为1.4公里，这个距离不算地铁房。

教育配套方面，附近有建平小学，高新区实验小学，岐安小学等，但新盘不会提前告知划片，要等交房后才能知道。

整体来说，闽侯的教育水平对比市区还是有较大差距的，至少主城区的学校能报考老八所，闽侯的天花板应该是闽侯一中了。

旗山湖算是一个不错的休闲配套，但是在刚需地段，这种配套对于正常的上班族来说加分项是有限的。

PART 2

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既然是建发做的园林景观，有必要当做卖点之一，拿出来讨论一下。

新中式园林景观的鼻祖是泰禾。

大概在2003年的时候，泰禾挥师北上，打造了中国院子，这种风格而如同一双神秘的翅膀，煽动起新中式院落的“蝴蝶效应”。

在福州，可能给购房者印象比较深刻的是福州院子，大概在2015年的时候，福州院子的售楼部就是云雾缭绕，仙气飘飘的感觉。

后来，众多晚辈都开始模仿新中式园林风格，连一些名不见经传的小开发商也能把新中式园林打造得有模有样的。

闽侯青口的鸿坤天玺和甘蔗的云璟公馆的新中式园林就做得比较有特色。

但在闽侯高新区，悦湖是第一个做新中式园林景观的楼盘，所以能吸引不少吃瓜者和地缘客户驻足观看观看。

客观说，售楼部看到的这个园林景观还是挺有范的，水系，小桥，亭台，异石的组合比较完美。

PART 3

图片为实地拍摄

这种比较有档次的园林景观对于营销方面有没有帮助呢？答案是肯定有！

好的园林景观会在一定程度上逼定举棋不定的购房者，置业顾问再用上一些巧妙的话术，可能就会让你下定了。

但对于园林景观的加持，购房者还是要保持理性心理。

我们同样对比闽侯另外一个园林景观社区龙湖春江天玺，其开盘时间是在2019年10月23日。

春江系是龙湖低端产品，而且还是在南通那个地段，开盘的时候，开发商自渠和中介的客户人山人海。

当时这个楼盘的备案均价为15530元每平米，开盘当天去化率52%。

很神奇吧，那个时间点楼市已经趋于平稳了，南通的楼盘卖那么贵，去化率还那么高。

龙湖刚来福州不久，就向福州人展示了龙湖的五重园林景观。

对于普通刚需来说，1.5万的价位在闽侯基本也只能看千篇一律的普通楼盘，没有什么特色。

而在春江天玺的售楼部，营销氛围也打造得比较有特色，除了绿植分布得体外，同样是烟雾缭绕，流水潺潺。

购房者心理：哇，这售楼部很有档次啊，以前的格局小了，原来这才是高端楼盘啊！

这是一位心理老师给出的答案，她说有特色风格的事物容易刺激突破买家的心理防线。

不过，作为购房者要明白一点，自己是否真的喜欢这种园林景观，未来会不会有审美疲劳？

春江天玺除了园林景观外，还给社区留下了很大的活动空间，比如羽毛球场，篮球场，乒乓球场，跑道等。

而从现在已知的条件来看，悦湖的新中式园林景观可能会缩小业主的活动空间。

世间万物，有舍有得吧，这个因个人情况而定。

PART 4

图片为实地拍摄

悦湖的户型分布为79，89,95,120平米。

79平米都是中间户，客厅在中间，左右两边是朝南的卧室，还有一个房间朝北，依靠连廊采光，卫生间也是朝北向连廊。

做为小户型的优点是长阳台设计，主要缺点是不能做到动静分离，朝北次卧采光不好。

关注比较多的是89户型，基本比较雷同，三开间朝南，一房朝北靠连廊采光，B1和B2是中间户。

区别是前者次卧比较大，但阳台比较小，后者次卧小，但阳台大。

89平米的A2户型是端头户型，南北通透，通风效果好，北向卧室采光不受影响，卫生间朝东或者朝西有采光。

95户型是1号楼和8号楼的西端户，但是只有两开间朝南，客厅朝西采光，两房朝南，两房朝北，属于长进深，短面宽户型。

图片为实地拍摄

120平米如果从户型图上看，似乎可以做五房了，但除非对房间数有绝对需求，要不然大多数人都会做四房。

四开间朝南，阳台达到三开间的长度，两房朝南，两房朝北，挑不出什么毛病。

不过，对比其他楼盘的户型图来说，悦湖的户型图没有放楼层平面图，对于购房者来说要注意一些中间户的采光。

PART 5

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这个楼盘在拍地时的备案价为2.2万，不过以目前楼市的行情来看，这只是一个数字而已。

从一房一价表上看，备案价只分为2.1万，2.2万，2.3万三种单价，楼层的价差也不明显。

其他楼盘的备案价精确到个位数，悦湖的备案价到千位数之后就基本一样了。

关于定价，这个问题要留给开发商了，有点像NBA比赛中24秒进攻倒计时只剩下3秒了，到底能给一个秒传还是直接投篮，就是战术中的拆炸药。

定价确实是一个难题，定价高了，可能吓跑很多意向客户，定价低了，似乎自降身价，还影响到附近的兄弟楼盘。

商场如战场，一鼓作气，再而衰，三而竭。

如果定价理想的话，既能有效提高销售的士气，也能让买家觉得物有所值。

目前听到比较多的声音是1.8万的单价比较合理，记住，是比较合理，未必称得上划算。

因为现在的楼市行情，尤其是闽侯板块，说多了都是泪。

小结

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如果说小区品质的话，悦湖附近的中海寰宇天下算比较高的，有足够的社区活动空间，还有泳池。

目前该小区能看到不少挂牌价1.7万的房源，还是高楼层的，但目前还是有价无市。

如果说看湖效果的话，万科又一城有的房源是一线湖景视野，其实小区品质也还不错，现在这个楼盘也看到一万五六的挂牌单价。

悦湖未来的社区品质大概率会比中海寰宇天下和万科又一城略好一些，可能价值上会略高一些。

现在闽侯的楼盘基本都偏向于地缘客户，对于他们来说，值不值得入手，应该自己认真思考。

首先，自己要明确，对于这种新中式园林景观是真爱还是说只是一见钟情后短暂的欢愉。

新中式园林景观在满足视觉效果的同时，其他方面也是有所牺牲的。

是否值得考虑，除了看定价外，还要衡量好取舍！