2023年全年，福州五城区住宅签约量为17095套，面积1708316平方米，同比2022年下跌27.32%和22.95%。
五城区二手房累计成交37583套，总成交面积2842961.92平方米，这个数据仅次于16年17年和放开落户的2021年。
如果从成交数据来看的话，福州楼市最近二手房的交易量开始逐步提升，但基本都是房东割肉离场。
在新房成交市场上看，就萎靡不少了，这是卖家的属性有比较大的关系，因为新房市场里，开发商不会大幅度降价。
而二手房的价格是房东定的，遇到急需变现的房东，可以用青龙偃月刀来砍价，加上中介准备好的对房东的“说词”，分分钟逼定。
总之，现在无论新房还是二手房，都是属于买方市场！
前言
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谈到福州楼市，那么闽侯的部分板块也必须要了解，闽侯曾经的不限购和两成首付让不少刚需外溢客群。
闽侯刚需外溢的核心板块主要在高新区桥头堡位置，而上街有一定的外溢功能，南通和荆溪相对会弱一点。
闽侯在9月份的时候，刮起了降价风暴，由于网签有一定的滞后性，可以从十月份以后的成交数据来印证。
8月份闽侯网签住宅103套，9月份闽侯的网签是140套，而到了10月份的时候，这个数据跳涨到335套，11月和12月分别为357套和295套。
在9月初的时候，网传福州市区要出两成首付（后来首付为25%），闽侯的开发商开始打价格战，然后中介疯狂刷屏朋友圈。
在开发商大幅度降价之下，中介的卖力call客后，闽侯的成交量略有回暖之势。
必须明白一个道理，闽侯的成交量，是来源于开发商的终极杀招——大降价。
但有的开发商或许在指标达成了，或许是不知天高地厚，这个时候居然大幅度涨价了。
PART 1
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去年12月的时候，在闽侯上街板块的保利阅江台，中介朋友圈说是81平米总价99万，楼层任选（也有中介说是79平米，其实是同户型）。
上街省委党校附近的板块，整体城市建面和高新区还是略微逊色一筹，这个价格只能算是是中规中矩。
再看一下开发商搞的活动：送苹果三件套，10%首付，送5年物业费。
活动力度越大，就越说明房子不好卖，要不然谁愿意整这些操作了，都是真金白银的成本。
当闽侯刚开始降价的时候，就去保利阅江台实地踩盘了，和周边的竞品楼盘恒荣悦滨江对比，客流量就差了很多。
这么说吧，在悦滨江售楼部置业顾问都接待不过来，而阅江台的售楼部门可罗雀。
因为悦滨江是洋房产品，容积率为1.7，而阅江台是高层产品，容积率为2.23，洋房的居住体验感肯定是优于高层产品的。
但是阅江台的佣金很高，还是有一部分中介愿意带看这个楼盘，毕竟佣金是中介的生命线，这也无可厚非。
所以，在那个时候，阅江台的销量也说说得过去吧。
PART 2
图片为实地拍摄
阅江台的营销手段也非常夸张，拿金山做对比就很牵强了，毕竟离金山核心板块也非常远，主要是离淮安板块会近一点。
非常奇葩的是，售楼部里给人的直观感觉是，该楼盘离三盛百督府也不远，而它的单价约为十万每平米。
在经过这些并不精准的对比之后，似乎让那些极限刚需觉得这个楼盘还是有一定的性价比。
而这几天，有粉丝咨询这个楼盘，说是当时99万买三房的价格，现在已经暴涨了5-7万元，且没有了交房再还月供之说，现在是否值得入手？
对于总价百万左右的产品来说，这个涨幅确实很高，而能考虑到那边的刚需，这个涨幅相当于他们大半年的工资了。
闽侯楼市现在啥情况还不懂吗？
看看高新区核心地段刚开盘不久的国贸悦湖（保利，国贸，建发联合开发），指导价2.2万，但为了销量，低位的成交单价约为1.45万，均价也只是在1.8万左右。
悦湖除了地段更好外，产品力也更有优势，但面对闽侯如今的处境，只能以低于周边二手房的价格销售。
中介给出的理由是开发商年度指标达成了，就不急了，也有网友调侃，保利是良心房企，为了让之前的购房者过一个好年，把价格抬上去了。
PART 3
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上街的省委党校附近有竞争关系的就两个楼盘，阅江台和悦滨江。
悦滨江83平米的户型是南北通透，阅江台79平米的户型是中间户，北面卧室是靠采光井来采光的。
而现在悦滨江83平米的三房两卫户型和阅江台的79平米三房一卫户型对比时，价格差距并不大，很多有良心的中介会告诉客户前者更有性价比。
我们也可以从二者的公摊面积来对比一下，不过是拿悦滨江83平米的户型对比阅江台89平米的户型：
阅江台89.5 平方米，公摊面积为23.9 平方米，套内面积为65.6 平方米，公摊约为26.7%。
悦滨江83.19 平方米，公摊面积为14.53 平方米，套内面积为68.66 平方米，公摊约为17.5%。
二者在数据统计上的公摊差距约为9.2%，所以导致阅江台89平米的户型套内使用面积比悦滨江83平米的使用面积少3平米左右。
洋房的优势除了低密度外，还有一点就是公摊会比高层小很多。
买房不要只关注建筑面积，实际得房率更为重要，所以，要从细节方面做对比。
小结
图片为实地拍摄
因为现在福州市区也不限购了，首套房只要25%的首付，对于闽侯楼市来说，简直是降维打击，聪明的开发商都是以价换量：
看一下金地自在城，原本1.4万左右的单价，如今8千多能买到正常楼层，低点和高点对比，几乎打了6折。
国贸学原三期四期产品，在浦上大桥桥头堡位置，是高新区核心地段，早先卖两万左右，现在1.6万左右能买到中高层产品了。
江督府更是来了一个7777元每平米，楼层任选（实际有一定限制，具体成交均价约为8千），对比其高点时候的1.4万也是打骨折了。
当闽侯的多数开发商都在想着该降多少才能成交的时候，这个时候的阅江台反其道而行之，来一波暴涨，只能说是勇气可嘉。
话说回来，每个开发商确实都有自己的指标，当指标达到之后，就比较佛系了，优惠幅度减少也是屡见不鲜的。
但是作为一个郊区的楼盘，显然这种做法就不太理智了，因为无论是在上街片区，又或者闽侯其他刚需外溢板块，都没有优势。
作为购房者，买房的时候，在能保交楼的前提下，除了地段优先外，也要看一下房企的在本地区的亲和力如何。
为什么这么说呢？因为有的开发商名气很大，但在福州拿不出真正的代表作，所谓的高端产品也屡遭维权。
而有的开发商名气虽然不大，但深耕于某个片区，价格可能会更实惠，还会努力做好产品，如今资金监管账户都很到位，正常交付是没什么问题的。
总结下来，购房者不要听网络上说的，买房一定要选择大开发商之类的说辞，关键就是比价格，比得房率，比居住体验感这类的硬指标。
