福州在2017年底的时候，推出了安置型商品房模式，为全国首创。

2018年，福州市房管局与财政局联合发布《关于安置型商品房运行实施细则（试行）》，进一步规范了福州安商房的运行；

推行安置型商品房模式不仅能让土地供应、资金周转、房源筹措大幅增效，也能让市民的居住品质获得保证。

然后在接下来的土拍中，有的地块就要求接受建设一定比例的安置房，这种社区被称之为安商房社区。

按照安置房占比不同，安商房社区也分为以下几种情况：

1 高比例安置房社区，这种回迁户占比在80%以上，商品房占比少，属于插花式分布。

2 当安置房占比不高的时候，比如只在30%左右，可以按楼栋分布来区分商品房和安置房。

3.有的安商地块，纯商品房和安置房之间有道路隔开。

第二种安商房社区，有的开发商在对外销售的时候，为了提高产品的竞争力，会告诉购房者，在商品房和安置房之间有做隔离。

但就是这种所谓的隔离，后续引发了不少安置房业主和商品房业主之间的矛盾。

这几天，刚交付不久的首开香颂社区，就因为商品房和安置房的隔离，也把业主们搞得很不愉快。

前言

图片为实地拍摄

前一段时间，安置房与商品房之间的隔离，经常引发纠纷的楼盘为鲁能公馆。

开发商在商品房和安置房楼栋之间设立了一个隔离，因为此前对外销售的时候并没有明确告知购房者是一个安商房社区。

这个隔离被拆除，到底有问题吗？

其实商品房和安置房业主都很无辜，因为商品房业主买的时候以为是纯商社区，而安置房业主被隔离后社区变得很小。

问题出在哪呢？开发商是脱不了干系，因为对外销售时候的承诺就是信口开河！

他们天真地认为同一地块内，安置房和商品房可以做物理隔离，无形中触犯了安置房业主的利益。

根据现在土地管理的相关文件，已经明确了同一个地块之间，不能隔离商品房和安置房。

很多开发商只想快速卖房，做下不少口头承诺，比如说商品房和安置房之间做软隔离，这也为后面的矛盾埋下了隐患。

PART 1

图片来源于网络

首开地产在2020年12月16日以最高限价13.6亿元竞得福州宗地2020-70号地块，楼面价为14993.16元/㎡。

土地面积为56.69亩，容积率为2.4；建筑限高为60米以下；安置型商品房面积为4万平方米，销售均价为15600元/㎡。

从建筑面积上看，首开香颂有56%的商品房，44%为安置房。

图片来源于网络

首开香颂的商品房在西侧，为1.2,3,5,6,7,号楼，东侧8-12号楼为商品房。

即使现在打开短视频搜索引擎，会发现还有很多中介为这个楼盘推销的广告，说商品房和安置房之间会做高低差隔离。

为什么这么说，首先，开发商对外宣传的时候也是这样对购房者输出的。

高佣金项目，很多中介不敢说真话，缺点就一笔带过，优点不断赘述。

这个楼盘早先时候也卖过3.1万左右的单价，如今两万六七单价的特价房经常刷屏中介朋友圈，虽然楼层不一样，但减去楼层价差后也是降价了。

直接说吧，除了楼市下行原因外，该楼盘自身也有不少问题，再不降价就自己留着过年吧。

话说回来，即使说均价卖到2.6万，这个在东三环边上的安商房还是高于现在的市场行情。

PART 2

图片为实地拍摄

在商品房楼栋与安置房楼栋之间，开发商做了绿化带，想通过这些绿植达到软隔离的效果。

现在这个软隔离被拆除了，也就是说，商品房楼栋和安置房楼栋实现了互通。

理论上说，这本身就是一个安商混合的社区，现在只是恢复了本来的模样。

把这些软隔离拆除了，安置房的业主有错吗？

我们和该楼盘的安置房业主聊到这个话题时，觉得还是相当理性的，他们要表达的诉求就是一切按照政府的规章制度，来完成自己的合理利益。

因为当时2020-70（首开香颂地块）出让的时候，从图上就能看出并没有分成两个地块，44%的安置房与商品房应该在同一个小区内。

安置房业主说，现在这种程度还达不到他们想要的效果，后期还会进一步拆除这本就不应该有的隔离。

业主也表示，这种人为种上绿植，改变了原有的消防逃生线路，也会造成一定的安全隐患。

PART 3

图片为实地拍摄

从安置房所处的楼栋上看，如果没有拆除隔离的话，只能在11号楼与12号楼之间的楼栋进出，显然也不太方便。

在打通那些所谓的“软隔离”后，商品房业主和安置房业主都同时拥有三个进出口，从通勤角度来说也会方便很多。

或许，对于商品房业主来说，他们是很无辜的！

当初3.1万左右的单价，买入这个楼盘，他们可能觉得是一个接近纯商的社区，因为至少他们听到的是商品房与安置房地块之间有高低差。

其实，这个价格在东区，可以买一个临近地铁的纯商社区，而首开香颂位于东三环边上，离地铁也很远。

即使只是单纯地和东区其他楼盘做对比的话，显然就不是一个好的选择。

当然，并不是说商品房与安置房之间存在鄙视链！

一位网友在群里这样描述自己对商品房的向往：

我并不是觉得安商房社区里，安置房比不上商品房，而是在同一个社区里，圈层不一样。

我希望和自己命运类似的人住一起，因为大家背景差不多，一起付首付，然后一起还房贷，一起追逐理想的生活。

安置房业主不用还房贷，他们基本都是乡里乡亲的，彼此之间有深厚的联系，大家所处的圈层就不一样。

未来，这个软隔离大概率是不会存在的，安置房业主的合理诉求会得到满足。

无辜躺枪的就是高价买入这个楼盘的业主，他们在买房时是否知道，自己买入的楼盘就是普通的安商房，与安置房的区别就是楼栋不同而已。

小结

图片为实地拍摄

现在这个楼盘是安商房的真相，已经被大家所熟知了，在该楼盘的广告上还写着26266元每平米的单价。

按照现在市场这个行情，这个价格不管是起步价还是正常价，很多同行觉得都算贵了。

在2021年10的时候该楼盘取得预售证，卖了两年多，还剩下300多套房源没有网签，也侧面证明了购房者对这个项目并不认可。

其实，对于这种安商房社区，对于商品房业主来说，因为与安置房业主不在一个起跑线上。

目前该楼盘主推的楼栋为3号楼和5号楼，3号楼主力户型为133平米，5号楼主力户型为89和110平米。

在这个极为刚需的地段，居然还做了133平米的大户型。

当东三环的楼盘，又没有地铁，优质教育资源加持的时候，不知道谁会接受133平米的大户型。

卖到现房了，不知道未来会不会开启大幅度的以价换量模式，只能说现在还有不少人认为目前的特价房太欠缺诚意了。

这个楼盘就目前的价格来说，真不推荐买入，如果确实是地缘客户，那就等该小区安置房业主出证吧。

到现在，大家应该明白，所谓的软隔离，只要在同一地块上，就很难做到商品房和安置房完全隔离开。

当时开发商的承诺很难执行到位，因为这无形中触犯了安置房业主的利益，但承诺做不到，又伤害了商品房业主的利益。

当那个所谓的软隔离被拆除的时候，安商房的社区就现了原形，当初宣传的高低差隔离安置房，后期是很难做到隔离了！