前言：

其实研究楼市走势，最难的并不是如何研究，而是我们自乱阵脚，根本找不到最关键的那个点。

▼ 文｜王二宝

就算我国楼市再飞速发展20年，我还是这个观点：根本支撑点就是人口，请注意没有之一，就是唯一。

乍听起来，或许有些绝对，可是仔细想想，如果城市没有充足人口，房子卖给谁去？就算是上海房价也会暴跌回“水泥原始价”，顶多大约500元/吨。

就在刚刚闭幕的中央金融工作会议上，央行行长官宣重要内容，为我们提供了方向。

按照我们的理解，这类人可能成为“楼市赢家”，时间大致在未来五年。为什么一定要这么说？

纯属讨论，不涉及指向性观点，不夸不贬，仅表达本号观点。

在谈论到楼市部分，央行行长是这样说的，“长期看，我国城镇化仍处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求较大，可以为房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑。”

本号解读：

在这句话当中，有两点非常值得我们关注。

第一、城镇化依然还在发展，换而言之就是人口还在流动，而这背后无疑就是购房需求。

根据《泽平宏观》调查，分成2000年-2010年（简称“前者”）、2011年-2020年（简称“后者”）两部分来看，我国人口明显呈现聚集态势。在24个人口过千万的大都市圈，人口增加贡献率从80.2%大幅提高到94.9%。

更为关键的是大城市还带动了周边地区的吸引力，就以我们熟知的“环北京的固安县”为例，人口年均增长率从前者的0.5%一跃到3.2%。

这并非个例现象，其他地区也是如此。

我认为我们要明白这一点，人口流动不仅带走了大量的资金、技术、知识，更重要的是在楼市角度就是购房需求。

第二、至少在未来4～5年里，改善族这类人或会成为楼市的新宠儿，或者说赢家。

这点毋庸置疑，毕竟我国城镇化也发展了20多年，大部分人已经进城定居，这点从常住人口城镇化率超过65%就体现的淋漓尽致。

然而，当初很多人考虑不全面，要么是买小了，要么是地段不好，现如今才会有换房需求，而这类人就是改善族。

这样来看，未来出台针对性政策，支持他们换房既是情理之中，也是时代所需，他们成为楼市赢家也不奇怪。

我始终都在说，大致区分购房人群，其实就是两类人，一是刚需族，二是改善族。两者的区别不仅仅是第几次买房，我认为更重要的是资金来源。

刚需族不用多说，虽然钱不多，但肯定都是真金白银。然而，改善族情况就复杂太多了。

本号解读：

9月7日，《上观新闻》的一则新闻震惊到了我，大意是“9月2日北京就新增挂牌超3000套房源，其中600套房源涨价，业主大都是卖一买一。”

请注意，这里所说的卖一买一的业主，其实就是改善族。

他们想要换房，更多必须就得先卖房，才可能有钱买房，这无疑就是最大限制，也是大部分人必须要面临的共同问题。

说的轻松，可做起来谈何容易。结合易居研究院统计数据，截止到6月底，光是全国14个重点城市挂牌二手房源量均值都超过了15万套，最高的城市是成都，高达22万套。

再结合相对低迷的成交环境，想卖房不仅需要时间，甚至还需要运气。

综上所述：

归根结底，解决楼市问题的核心可能就是两点，其一是民众预期，其二就是钱。

如果让大家看不到希望，没有人会愿意动辄100万、200万甚至上千万买房，至少普通工薪层不会。

当然了，钱才是基础，没有钱，一切都是白搭。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论！