楼市，暖风频吹，不过就目前的市场来看，福州楼市还是比较疲软的。

但有的新政，对于个别板块来说，成了重大利空，二手房和新房的成交价都会遭到降维打击。

楼市的供需关系决定了价格，当市场渐渐理性的时候，那些虚高的价格也就原形毕露了。

福州到底哪个板块下跌明显呢？如果不拿个案举例，以板块来划分的话，那最大的输家应该就是闽侯了。

前言

图片为实地拍摄

在2018年的时候，闽侯的安置型商品房和回迁房在交房5年内不能上市交易，而现在出了新政策：

11月7日起，对安置房上市交易调控政策措施进行调整。具体如下：

取消闽侯县安置型商品房和普通拆迁安置房5年内上市交易限制规定； 补交差价款或土地出让金即可上市交易。

另外，从权威媒体处获悉，11月14日起，福州高新技术产业开发区，调整房地产政策，商品住房(含二手住房)取得不动产权证后，可上市交易。

有一点大家必须知道，除了个别房源（如高新苑）外，成交时每平米要交约1700的土地出让金。

从市场角度上看，闽侯在二手房市场会增加很多房龄较新的安置房。

而闽侯在福州楼市里的地位就是刚需外溢的存在，这些安置房一定会对二手房以及新房市场造成一定的冲击。

现实中，闽侯曾因为市区25%首付降价过，至少看到很多小区的挂牌价下跌，至于新房市场，多个楼盘都跌麻了。

最开始调价的是国贸学原三期，保利阅江台，金地自在城，然后降价过的江湾悦城也加入了降价大军。

不过，前几天关于闽侯安置房新政出来后，部分购房者对于闽侯楼市在心目中的预期又大打折扣，今天高新区也正式加入安置房不限售大军。

PART 1

图片为实地拍摄

国贸学原三期曾经打响了降价第一枪，降价幅度约为每平米3千元，但在那个市场下，这个力度并没有太大的吸引力。

当时的价格分为多个档次，三期销售基本接近尾声了，所以起步价有13999元每平米，但是超过十楼的房源单价为16999元。

但是三期可选择的房源并不多，有性价比的房源基本售罄了，所以当时在好卖的房源卖出后，售楼部也冷清下来了。

参与特价的主要是三期产品，是为了清尾盘，而四期产品（国贸江屿原）在那个时间点不是很活跃。

现在，市场下行，国贸江屿原也只能再次尝试割肉，不知道购房者愿不愿意下手。

如果从市场角度上看，开发商以价换量是比较明智的选择。

只不过买涨不买跌的心态，可能会增加购房者的观望情绪：你不买我不买，明天还得降三百。

不管购房者有没有欲望，中介都像打了鸡血一样，今天刷屏了朋友圈，多少会刺激一下购房者吧！

PART 2

图片来源于中介

现在国贸江屿原的价格降到多少呢？可以看一下中介前几天发的宣传广告，其中11楼以上单价为16999元每平米。

今天中介朋友圈的价格是6-15楼单价为15999元，送5年物业费，加1万享受十万的加装包。

单说价格吧，假设在前几天买入一个10楼的116户型，不到一个礼拜的时间就亏了十多万。

现在的闽侯楼市确实魔幻：早买没享受，晚买有折扣。

国贸江屿原还推出了首付分期政策：分期政策：7天内10%，剩余到明年4月份，可正常网签（不享受物业费福利）。

看来开发商为了能让刚需购房者“上车”也是煞费苦心啊！

如今闽侯楼市的主旋律就是降价，不要问降价有多狠，就说你愿意出多少钱来买，真想买，连首付都能分期。

不过，友情提醒购房者，这样做的话杠杆加大了许多，除非有确定的还款能力，否则后期压力很大。

PART 3

图片来源于网络

国贸学原附近的楼盘，也是断崖式下跌。

托斯卡纳一期是一个环境很不错的社区，有水系环绕，曾经还出现过大蟒蛇，这能不能侧面说明小区接近天然的绿化环境？

现在挂牌单价一万二三比比皆是，记住，这只是挂牌价，如果有诚意买的话，房东还得接刀。

在国贸学原隔壁的群升江山城，曾经的二手房单价高位点能接近两万，因为附加了一点教育属性。

图片来源于网络

群升江山城目前二手房挂牌价降到一万四五，这也仅仅是挂牌价。

这个大盘目前已知的挂牌量在某APP软件上显示194套，真想看的话都能带上屠龙刀了。

高新区中比较有品质的次新房，中海寰宇天下和万科又一城早已没有往日的霸气了，二者都有一百多套可售二手房。

以中海寰宇天下为例，曾经卖到2.5万左右的楼盘，如今看到高楼层有1.8万左右的挂牌价。

为什么要拿这些二手次新房做对比呢？

二手房从挂牌量，到挂牌价的变化，就能反应出一个板块的行情，想了解某个板块的真实行情，那就要对板块内二手次新房有一定的了解。

当然，你们还是可以买新房，不过有了二手次新房做板块照妖镜的话，就能清楚什么价位入手更为合适。

小结

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必须承认，从2016年10月6日开始，因为福州主城区的调控，闽侯楼市出现了泡沫，现在泡沫在慢慢刺破。

只不过，诸多利空消息接踵而至，闽侯楼市如同被多次空袭，信心上会承受一定的打击。

在这个流量为王的时代，肯定会有很多人利用短视频平台，把闽侯楼市怼一遍，这种流量密码也会给闽侯楼市带来一定程度的伤害。

楼市的本质是一场信心战，只能说现在暂时降到了一个冰点。

这种情况下，对于一些闽侯有房但闲置的房东来说，他们会在恐慌之后，把可卖可不卖的房子也挂出来，又加强了内卷。

其实，闽侯的房子并不是不能买，做为主城区的主要刚需外溢板块还是很合格的。

闽侯低首付，低总价，与主城区只有一江之隔。上车门槛低，对于刚需来说确实是比较友好的。

现在的闽侯楼市真的让人琢磨不透，朝来寒雨晚来风，谁进场都担心自己会不会抄底又抄在半山腰上。

不知道准备入市的悦湖，现在是不是瑟瑟发抖，或许他们也不知道目前这种环境下多少定价才合理吧。

如果真想入手闽侯，尤其是高新区板块，那就多观察一下市场吧。