买房，对于板块以及产品的选择来说尤为重要，为什么同样价格，买在不同的地方，在未来几年后差距就很明显。

对于2015年买房的群体来说，即使楼市进入下行周期，但相对比那个时候，大多数人在主城区（鼓楼，台江，仓山，晋安，马尾）买的房子还是有所上涨的。

当然，因为板块的差异，也有楼盘涨幅不多，但要是告诉你，有的房源低于2015年买入的原值出售，对于业内人士来说都可能也出乎意料。

前言

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如果要了解一个板块的发展潜力，就要参考到最早时开盘的均价，然后再对比现在二手房的售价。

在马尾东江滨和老城区之间，在2015年的时候，有一个阳光城山与海的项目入市。

当时的销售均价为10500元每平米，有A区和B区，A区纯商品房，B区临近A区，为安置房，两个地块之间有高度差。

该楼盘总户数为1046户，绿化率30%，容积率为2.6，物业费为2.15元每平米，交房时间为2017年10月。

在那个时候，房产并没有过于明显的分化，一部分来自马尾的地块客户，但是也有不少台江的拆迁户选择这里。

2017年交房后，正处于楼市的火热周期，二手房源大多在一万六七的单价，个别冲上了两万左右的大关，在那个楼市还是信仰的年代里，很多业主都很拽。

PART 1

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最近阳光城山与海A区的价格有很大的下滑，从这几个月成交单价来看，基本在1.1万左右，还不乏带装修的房源。

现在又过去了一段时间，这里有部分诚意卖房的房东还是愿意调整价格。

以前的中学同学想为孩子买一个新一点的婚房，考虑了三江口板块，火车南站板块，最后因为价格因素决定到马尾东江滨捡漏。

房东不负苦心人，还真被他找到一个单价8200的纯商次新房社区。

房本面积约为110平米，房东挂牌价105万，而实际上，中介告知房东90万左右就能成交。

按照中介对他的热情程度，决定应该还是有谈判空间，他自己犹豫在买和不买之间。

两开间朝南，主卧朝南，两房朝东，这是东端头户型，看上去三个阳台，其实这个户型东面的阳台基本是包到房间里的。

相比较现在市场的户型，只能说看在全明结构的份上，勉强及格，110平米做三房也相对宽敞一些。

其实从价格上说，8千出头买这个地段不算贵，虽然是低楼层（不是落地一楼二楼），但整体看采光效果也不会差。

老同学说，最后把决定权交给未来的儿媳妇吧，他希望孩子们能接受，毕竟便宜，且离他们所处的下洋片区近。

他请我吃了顿饺子，叫我给他未来儿媳妇分析一下，然后承诺他们结婚时，不收我的红包（这个有请网友作证）。

PART 2

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如果8千出头的单价，无论是以东江滨或者马尾老城区的价格去衡量这个楼盘，那就略显过分了。

从地段上说，阳光城山与海位于三江口大桥的南侧，离这个板块的核心区域都比较远，非要选择的话，更适合马尾老城区的生活圈。

如果作为台江或者东区刚需外溢来看的话，这个通勤距离有点远，未来有地铁2号线，可以期待一下。

低楼层采光不算太差的话，也未必是坏事，根据声音反射原理，低楼层的噪音分贝会小于高楼层。

因为亲叔就住这个小区，我们一家人也在那边呆过一阵子，整体来说，生活还算方便，底商能满足基本要求，但要接待亲朋好友，基本是开车去台江万达。

小区环境也不错，客观说，人文素质也挺高的，车位数管够，啥时候回来，都能找一个合适的位置。

PART 3

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大家比较关心的是马尾板块，尤其是这个小区为何跌得如此惨烈。

楼市下行有一段时间了，但大多数小区降价的幅度能控制在30%以内，也很少有次新房跌到2015年买入的期房价格。

阳光城山与海8年前入手，一天没住，即使不算资金持有成本也亏了，这在福州楼市中是比较罕见的。

为什么大幅度降价？大家可以从卫星图上看出一些端倪。

在马尾的快安板块核心地段，宜居度比较高，周边配套比较齐全，环境还很好，虽然也进入下行周期，到不至于这么惨烈，至少适合东区和台江万达附近的刚需外溢群体。

在马尾的老城区，这里算是马尾当地人的东街口，商业配套相对比较发达，也有一定的产业支撑，关键在这个片区内，还有一定的教育附加值。

严格来说，山与海所处的地段是相当尴尬的：

在三江口大桥以南，人们不愿意说是东江滨板块，对于相对繁华的老城区来说，它又不算能完全融入进去。

北面又都是山脉，地段狭长，发展起来比较困难，周边有较多地段的制造业。

离市中心来说，山与海是非常远的，那有人会觉得离三江口近，可以依托三江口的发展，但就目前三江口那配置，人家至少还有好几年才能有烟火气。

至于对岸的长乐，离得近的是营前板块，这里在长乐人心目中也比较边缘化，他们有自己的核心区域，但离马尾也比较远。

当房价过了普涨的周期时，非核心板块的资产价值会进一步缩水，像山与海这种没有优质配套，不上不小的地段，房东在卖不动的时候只能选择割肉。

小结

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我们离开山与海A区时，去B区（安置房）溜达一下，发现居住体验感还是有很大差距的，中介说B区都出现大6千多单价的房源，只不过不适合他们做婚房吧。

像这种属于真正刚需购房的群体，是以结婚为前提的条件下可以考虑，关键是离长辈住的地方只有一桥之隔。

但是普通非地缘性的刚需对于这个地段来说要谨慎考虑，非要说这个楼盘最大亮点的话，可能就是低价的纯商社区了。

现在市面上出现了很多低价楼盘，7千多买南通，8千多买闽侯地铁房等。

我们的库存已经相对处于一个相对的过剩时代，但又不算绝对过剩。

简单点说就是边缘板块的房子太多了，核心地段的好房子太少，在这二者之间还有一个名词叫做：次核心地段。

好地段的房子大家可能够不着，边缘板块未来供过于求，那么大多数购房者只能在次核心地段考虑了。

其实，现在楼盘之间的品质差距不会很大，如果同样是次核心地段选新房的话，多考虑一下未来是否有发展潜力。

别出现2015年买房还要赔钱的经典案例了！