▼ 文｜老墨

毫无疑问，不管是马云的那句“房价如葱”，还是王健林的那句“没有一个国家的房地产业能够繁荣超过50年”……

其实这两句话的核心意思，并不是告诉我们房价会跌，而是楼市肯定会转型，一旦楼市转型，就肯定会出现很多问题。尤其是对于我们普通人而言，房子就是主要资产，因此就需要更加小心。

基于此，我们不难发现这几天楼市信息很大，尤其是我们曾经提到的“以旧换新”正在蔓延，未来全国42%的城镇家庭，可能会遇到3个问题。

就在近期，《中国经营报》还报道了这件事，淄博、宁波、南京、海宁、连云港、扬州等等多地开始鼓励楼市开展“以旧换新”活动。请注意，这里的关键词是鼓励，这么说，你能明白其中的意思了吧。

其实此前我就已经提到过，“以旧换新”就是专门瞄准置换人群。道理非常简单，过去楼市交易非常被动，你们都没注意到，在卖掉二手房和买新房之间，肯定存在空档期。

比如你担心房价跌，不敢着急买房等等，可问题是对于当下楼市，尤其是开发商而言，你不买房就意味着资金压力无法解决，他们肯定就要想办法。

但是说实话，我认为这确实个好办法，但同时却很有可能被人利用使坏。我专门总结了一下，目前“以旧换新”就是这两个模式：

1、以淄博为代表：开发商、中介直接和你签协议，先锁定新房房源，同时卖掉二手房。

2、只要你有意向买新房，开发商或者第三方直接购买你的二手房。

这当中，我认为最大的问题是就退还定金，现在不管是新房销售还是中介业绩压力都太大了，只要你有意向，就不排除他们为了促进成交，存在哄蒙拐骗情况。

当然了，并不是所有人都会这么做。至少在我看来，我们一定要注意这个问题，更何况退还定金过程是否就一定顺利，谁也不确定。

我想问你们一个问题，如果必须要一个答案，你觉得未来房价到底由买方还是卖方决定？我先来说答案，我认为就是由买方决定。

如果“以旧换新”真的能大面积铺开，那么全国持有多套房的42%城镇家庭就要注意了，你们很有可能会遇到3个问题。

第一个问题、想卖掉房子，不仅需要降价，更需要额外打折。这么说可能会让你很绕，“降价”和“打折”有什么区别吗？为什么会说还需要额外打折呢？

其实意思很简单，如果很多人都选择以旧换新，那么短期内市场就会新增一大批二手房源，开发商当然想尽快卖掉，最有效的方式或许就是打价格战。

哪怕只比别人便宜1%，换算成现金也是几万。而我们业主在整个交易过程中，就可能迫于压力，同意降价，特别是在谈判阶段，这就是额外打折。

第二个准备、只要你想卖房，心理压力可能会更大。其实我认为楼市转型的一大特征就是主导者变了，过去业主根本不愁卖房，但是现在肯定非常担心。

特别是只要你想换房，就肯定有迫切需求。要么是面积太小、卧室少，要么是地段不好和小孩上学等等，换位思考一下，谁会不着急呢？

第三个准备、中间会产生差价，还贷压力可能会提高。即便是在二线城市，也有这个现象，就是同区域新房均价高于二手房，甚至远远高于。

那么如果你考虑换房，就会面临这个难题，还贷压力增加。我简单算了一下，利率按照4%计算，每多贷款10万元，利息就会增加7.2万元，压力还是不小的。

综上所述：

客观来讲，“以旧换新”是开发商应对当下楼市环境的新招，特别是新房难卖的城市，这招能否有效就更加重要。

其实相比较开发商做中间人，只是为购房者和二手房业主牵线搭桥，效果可能远远不如直接“收购”。否则一是周期太长，二是效率太低。

对此，你怎么看呢？

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