福州的奥体板块，似乎在楼市的存在感很弱，当然，它曾经也迎来高光时刻，结果早期买入的业主，每平米要亏个七八千。

那是在2018年的春季，福州新房市场还是比较火热，尤其是奥体片区。

由于开发商拿地的时候，绝大多数的楼面价都在两万以上，在楼市行情好的时候，他们要想有利润空间，只能变相加价。

那时奥体板块的备案价约为3.1万，为了利润最大化，他们加上了每平米四千左右的装修价。

昙花一现的欢愉过后，是血亏后的饮泣！

前言

图片为实地拍摄

当时看了几个奥体的复式楼，从得房率看蛮高的，90平左右的复式楼，可以做三房半，当时我们看的中间楼层单价为3.5万。

非要说有一个良心楼盘的话，应该算是阳光城檀府了，当时3万左右的单价，不过需要带上车位，选高楼层的话还要两个。

但奥体毕竟不算是福州的核心板块，再加上板块附近“三件套”的影响，没过多久，热度就渐渐散去。

如今陪朋友去奥体板块看二手房的时候，当初三万四五的楼盘，已经有房东挂到2.8万不到，按照正常的砍价逻辑，真想买的话2.7万不是不可能，甚至更低。

因为朋友确实对那套房子有意向，所以就不具体说哪个小区，不过那个小区当年价格约为3.5万，再加上后面添置的家具家电，房东是血亏了。

PART 1

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2022年9月29日，福建榕发置地有限公司以底价16.76亿元竞得宗地2022-42号霞境新城东南侧出让地块一，成交楼面价14580元/㎡，销售指导均价31000元/㎡。

该楼盘规划为4栋洋房，其余为第四代生态住宅，推广名为榕发麓里云筑。

容积率为2.4，绿化率为30%，总户数802，车位配比为1∶1.32。

像这种约72亩的地块，基本都是市属国企拿下，因为地块偏大，会导致回款周期慢，所以外来房企没什么拿地的意愿。

先看一下地段，这个楼盘位于建新南路和金榕南路交界处的东北面，其南面就是奥体中心。

在奥体板块中，也算是一个比较核心的地段！

如果对地段没有概念，可以用周边的小区来当参照物，该楼盘在阳光城新界在该楼盘西面，丽兹公馆在该楼盘西南面。

在这个小片区内，城市界面还算完善，但是往东或者往西，可能都会略差一点。

PART 2

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买房重点关注的是配套，如交通，商业，教育等。

麓里云筑离5号线霞镜站约500米左右，但熟悉福州地铁线路的人都知道，5号线存在感很低，到市区需要换乘其他线路。

楼盘附近较多公交，自驾出行可通过建新南路切入南二环路，但早晚高峰偶有堵车现象。

商业配套在南面600多米处有阳光天地综合体，离北面金山商圈的综合体约为1.8公里，不过到那边自驾经常堵车，电动车出行更为方便。

在奥体片区内，学校都相对弱一点，整个板块也没有太好的学校，实际上期房未来的划片要等交房后由教育部门决定。

休闲配套是比较丰富的，南面是海峡奥体中心，西南面是飞凤山公园，算是奥体板块特有的优势。

至于医疗配套，其实附近医院都有，但这个没必要提，因为福州本身就有很多三甲医院，但凡不是远郊楼盘都不必焦虑医疗配套。

PART 3

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临近开盘的是洋房产品，6号楼总层高为7层，3号楼和5号楼总层高为11层，2号楼总层高为8楼，严格说，3号楼和5号楼顶多只能算类洋房产品。

从产品力上说，洋房和第四代生态住宅还是存在一定的差距，所以在定价方面，洋房产品可能会比生态住宅便宜3，4K左右。

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103和108平米的户型基本一样，因为是洋房产品，公摊小，可以做四房。

户型比较方正，没有太大的浪费，南北通透，厨房也有不错的采光。

但朝南的这个房间离公卫有一点远，而基本上朝南次卧是做老人房，如果家里有年长的老人居住，起夜可能不太方便。

客厅的面宽尺度可能比较紧凑，餐厅中如果真放六人位的餐桌空间感会有所欠缺。

像这种面积段，如果是做改善型的大三房，居住体验感应该会更好，主要看购房者自己如何定位吧。

PART 4

图片为实地拍摄

首期开盘价格卖多少是购房者所关心的重要环节。

对比西面的阳光城新界，现在挂牌价的中位数约为2.2万每平米，丽兹公馆中位数约为2.6万每平米，但考虑到房龄原因，参考价值弱了点。

其实比较有参考价值的是北侧的万科翡翠里溪望，因为房龄比较新，还有就是这个小区有不少复式楼赠送率比较高，可以PK一下洋房。

如果单纯看溪望的挂牌均价3.3万意义也不大，二手房中能成交的都是性价比比较高的房源，以其中一套中间楼层的复式楼为例，单价约为3万。

实际上，如果业主诚心想卖的话，大概率能把单价谈到2.8-2.9万左右成交。

对比麓里云筑的期房，举例房源已经是现房了，且装修也有一定的价值，这是其优势。

而麓里云筑洋房对外的报价在2.7-2.8万左右的单价，也有自己的优势，毕竟有人只钟情于新房。

如果按照现在的报价，加上期房的等待时间成本以及装修成本，大概率能和溪望打个平手。

如果说榕发能提高自己的产品力的话，让客户对未来的产品有更高的预期，价格再适当让步的话，应该有比较大竞争力。

小结

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没有介绍该楼盘的第四代生态住宅，是因为开盘时间可能定在年后了，所以重点聊了一下麓里云筑的洋房产品。

每个楼盘一般都会聊一下不利因素，但客观说，在这个楼盘周边转了蛮久的，并没有发现有重大不利因素。

非要说的话，东面的台屿河如果治理不恰当的话，夏天可能会有难闻的气息。

不过奥体板块的地段有点尴尬，除了奥体的核心区域，东西两面的城市界面都相对会弱一点。

黄粱一梦过后的奥体，也从2018年的疯狂中冷静下来了。

其实市属国企产品的定价相对比周边楼盘来说是有性价比的，但关键是看产品能不能出圈。

比如麓里云筑离建发缦云比较近，当年3.4万的价格能在短时间内售罄，但客观承认，榕发在福州人的口碑中还不算太强。

其第四代生态住宅大概率定价在3.1万左右，但能不能提高产品力才是竞争的关键。

现在市属国企拥有福州多幅地块，也不乏一些相对优质的地段，希望他们都能用心打磨产品吧！