福州主城区降低首付比例伴随着不限购，从那一刻开始，临近主城区但户籍不属于主城区的板块，必然要接受大幅度降价的宿命。

在福州临近主城区且非福州户籍的板块就是闽侯，闽侯楼市作为刚需外溢的热门板块主要是高新区，上街（非高新区片区），竹岐（苏洋片区），南通等。

其实资本的市场是十分敏感的，当福州降首付还没落实清楚时，闽侯几个楼盘已经开始绞杀了，国贸学原，保利阅江台，金地自在城等纷纷降价，只是欠缺诚意度而已。

前言

图片为实地拍摄

楼市里，曾有一个永恒的定律，买涨不买跌。

在闽侯多个楼盘做出降价决定的时候，到这些楼盘的售楼部都走了一趟，国贸学原和保利阅江台在节假日依旧很冷清。

或许金地自在城的人流量会多一点，因为对比早些时候一万三四的单价，后面降到八千多，对于价格比较敏感的刚需来说，或许有一定诱惑力。

当时和大家聊的一个话题是，闽侯多个板块都降价了，这下把难题丢给南通板块了，毕竟之前已经降过一波了，当时中介朋友圈刷屏8888，推的就是江督府。

南通的开发商，更像是在玩一场跑得快的游戏，跑得快的已经回笼资金，跑得慢的就剩下天量库存。

限量供应的7777，后来，又来了一波7777的特价房，只不过，这次显得更为勇猛，这次追加了一个车位。

只不过，这些操作引发了南通楼市的多米诺骨牌效应，也让南通的二手房市场逐个跳水。

PART 1

图片来源于中介

南通的房子，白送都没人敢接盘了。

这是朋友圈刷到的关于南通桥头堡三盛璞悦湾的二手房广告：76平满二，房子送你了，再贴16万。

我们来拆解一下这个房源：

这个楼盘是在2017年的时候开盘，当时也踩盘过这里，77平米户型样板房是一个错层的复式，二楼只能做一个房间，没有卫生间。

实际上，二楼可以通过倒板做两个房间，增加一个暗卫，要不然就不太合理。

所谓的满二，其实那边最早一批办证的也没满二，时间点还差个把月，中介这么说也没错，等交易的时候基本满二了。

这照片的水印告诉大家这是贝系中介，从贝系APP里找到璞悦湾在售的76平米户型没有高楼层，只有中间层。

按照贝系的算法，总层高为23层的璞悦湾，8-15楼为中间楼层，但既然中介说是高楼层，那至少是超过12楼，那这套房源的楼层为12-15层左右。

作为业主，够悲凉的，倒贴钱送房，但也可看成他的理性，至少没有断供！

PART 2

图片来源于网络

这个楼盘，甚至这个板块的悲伤，从2017年开始就进入倒计时了。

当时楼市火热，南通板块可以分为两个片区：

一个是桥头堡板块，代表楼盘有天泽奥莱时代，璞悦湾等楼盘。

另一个片区是福晟樽品和世茂璀璨滨江等楼盘，位于通灵路附近，，当时还没有江督府。

当然，桥头堡的位置会更好一点，不过价格也会更高一点。

当时踩盘的时候，感觉奥莱时代的置业顾问挺高冷的，问就是他们地段好，不愁卖。

在来到璞悦湾之后，发现在示范区，样板间的打造上都显得更具品质。

当时的报价是1.7-2万左右，对于在那个楼市周期的人来说，能买到新房就不错了，似乎忘记权衡价格了。

后来，南通板块出现了天量库存，价格一路下滑，这里的楼市哀鸿遍野。

怎么安慰这个倒贴钱送房的老铁呢？

这么说吧，别说普通人，在2017年入坑的地产人也不少，主要是一线销售为主。

地产圈有这么一句话：地产挣钱地产花，一分别想带回家。

一句话，南通板块甚至是地产人的坟场！

PART 3

图片来源于中介

在2019年的时候，当时还是期房，9楼的房源单价要卖到1.85万，同一年，江督府的价格约为1.5万。

4年过去了，闽侯南通的楼市断崖式下跌，当初两成首付入局的群体来售，现在要想逃离，只能倒贴。

以上图的房源计算，两成首付，就是贷款八成，总价约为141万，贷款金额约为113万，还了四年多了。

按照等额本息来说，四年大概还了十多万，那么应该还剩下90多万的贷款。

中介虽然没有说房东卖多少钱，但可以根据逆向思维推断，如果还欠下90多万的贷款，减去倒贴的16万，那这套房子现在的挂牌价应该在80万左右。

76平米，单价约为1.05万左右，贵吗？

业主想听点好听的吗？那可以告诉你，在江督府旁边的世茂璀璨滨江，有业主挂1万的单价，而且她说是最低价了。

听了挺舒服是不是，但你知道吗，这种市场行情，新房7千多，二手房挂1万，这哪是什么卖房，简直是来许愿的。

如果和江督府7777元单价还送车位对比，似乎没什么优势，但客观说，这里的地段会更好一点，得房率也会更高一点。

但南通板块受到市场影响之大，倒贴16万送房，估计还有点难。

如果叫业主再割肉，似乎很残忍，但这是快速逃离的方法。

也许这一切很痛苦，忠言逆耳罢了！

小结

图片为实地拍摄

现在的南通楼市，已经进入绞杀模式了，想要出货，价格就要够狠，没有最低只有更低。

当看到闽侯其他板块的竞品都在降价的时候，已经降价过的江督府又甩出了一个7777。

但江督府总体量4000多户，哪有那么快清盘了，之前有中介说7777不会再低了，结果没过几天，在这个价格的基础上，再送一个车位。

我们去南通踩盘的时候，销售不谈楼盘未来的潜力，只是强调房住不炒，显然，他们对于南通板块的信心也略显不足。

南通板块已经严重供过于求了，如果只是为了满足一个有家可住的梦想，也只能说是勉强考虑。

实际上，南通的楼盘只能说是极限刚需外溢，但未必适合整个大福州，充其量，作为金山和奥体的外溢群体也只能勉强及格，仅此而已。

南通的底线在哪里，谁也不敢保证，或许有的商家面对难以去化的库存，来一波6666也不是不可能啊。

非自住，切莫留意南通板块，真自住，也要考虑到未来是否长期持有！