Part.1

新旧房价分化，擎画楼市新格局

8月15日，国家统计局发布7月份70个大中城市商品房价格变动情况，西安房价 “新房连涨，二手房连降”分化趋势，已常态化。在当前楼市持续调整深化期，二手房价持续下跌依然在持续演进，至于何时见底，无法预测。但值得肯定的是，短期内还会继续走下行行情。

随着新旧房源价格倒挂红利消逝，以及购房多重利好叠加与“以旧换新”政策刺激，西安二手房挂牌量近两年来持续保暴涨。但每月成交量，与新房源挂牌成反比进入空前“高库存”期。根据诸葛找房二手房源查询，目前西安二手房源多达约19.63万套，均价16038元/㎡，环比下跌0.82%。其中降价房源多达1151套。仅从价格看，二手房价格性价比非常凸出。

根据西安7月二手房网签数据显示，7月二手房网签备案面积98万㎡，环比上涨约13%；住宅部分网签备案了9268套，环比上涨约15%，同比增长31%，成交量仅次于北上广成，在全国第五！且相比6月份，挂牌量增加了约1万套。

这也是西安二手房成交量在连续下滑三个月之后的反弹，可看出在二手房价持续下跌下跌现状下，二手房“以价换量”不断加剧。这对于购房者而言，在当下不限购、低首付、低利率市场，刚需购买价格持续下跌的二手房、改善购房新房格局，日益明显。可以看出，经过本轮楼市调整周期，市场已经将购房者进行了分类，让真正有购房需求的人，都能获得购房红利赋予的置业利好。

Part.2

市场迭代，二手房优势爆发

每一次楼市周期调整，都会改变市场购房逻辑。当下西安楼市现状，亦是如此。在刚需买二手房、改善买新房格局下，标志着真正意义上的“房住不炒、房子居住价值回归”时代的来临。随着新旧房价倒挂红利的收紧，很明显的变化就是在新的楼市秩序中，让有需求的人实现“居者有其屋、居者优其屋”， 将炒房客逐渐驱离楼市，挤掉市场泡沫，最终实现楼市稳健化发展。

在当前市场不断发展中，二手房市场逐渐成为购房者关注的焦点之一，越来越多的人开始热衷于抢购二手房。那么，为什么二手房受到热宠？其一、相对合理的市场价格优势。经过这一轮楼市调整付，直观的感受就是二手房价格要比同区域的新房价格便宜很多，甚至可能相差几万元甚至几十万元，成为刚需选择购买二手房的重要原因之一。手房的价格受到开发商定价、市场供求关系等因素的影响，而二手房的价格则更贴近市场的实际情况，受到房屋所在地段、楼层、朝向、装修情况等多方面因素的综合影响，因此可能会提供更多元化、更实惠的选择。其二、优质成熟配套地段价值。买房首选地段，是购房第一选择标准。当前成熟板块的二手房，相比起一些偏远的新房项目，二手房往往分布在一些成熟社区和繁华地段，周边的交通、教育、医疗、商业等生活设施也相对成熟完善，这无疑能够为购房者的日常生活带来更多的便利。在城市化进程不断推进，对于成熟板块3-6年房龄的品牌项目二手房，社区环境和居住品质都普遍较好，价值比新房低，品质与新房相当，更符合当下人们对品质化追求。其三、所见即所得无忧保障。这几年房企延迟交房、降标降品质常态化，买房稍不注意就会陷入“维权争议”中。更有甚者暴雷、停工，导致很多购房者“谈房色变”，由此引发的“购房危机”已经深刻影响到购房选择标准。因此便有了“购房首选央国企”口号，很多央国企都以企业性质价值优势，吸引购房者。但是经过这几年发展，很多央国企虽然鲜有暴雷、停工发生，但是央国企降标时有发生，只是做到了能保交付，但却不能保品质，经常透支购房者信赖度。因此所见即所得的二手房，房屋状况、邻里情况、产权等明晰，即买即住，是真正意义上的无忧置业。但是，值得注意的是，虽然二手付房买卖过程透明可视化，但对于追求品质生活人群而言，还是要尽量选择房龄相对较新的品牌房企小区。在楼市高速迭代周期，在追求价格的同时，还得考虑居住品质感。其次，在选择二手房时，购房者需要仔细核实房屋的产权情况，确保其合法合规，避免以为便宜而购买多有债务纠纷的房子。总之，买房的道路上有很多不可预见性问题，需要理性对待，全面了解市场和房屋的相关信息，做好充分的调查和比较，才能够做出符合自身利益和需求的决策

Part.3

网红“神盘”，也能跌落神坛

在不断下行行情趋势中，从2016年中开始一路狂飙至2021年冲上巅峰，再到2022年开始一路下跌。目前，很多小区基本跌回2020年的水平。就连曾经的很多网红“神盘”，依托稀缺地段价值和品牌“躺赢”的项目，打破了曾经的“一直涨”格局，也陷入了二手房降价潮中，逐渐回归市场理性价格。

最有代表性的中海曲江大城，无论是在带看量、成交量还是成交价格上，一直都是西安二手房市场中的“顶流”。但目前大幅降价，不禁让人唏嘘不已。如之前挂牌的中海曲江大城华宸一套127㎡户型，24小时降价50万出售，最终挂牌单价为27364元/㎡。超大幅度的降价空间，很难让人预测未来价格底线。

还有一套中海曲江大城君尚府户房源，实得面积253.66㎡，降价后挂牌价为998万元，单价39344元/㎡。从挂牌至今，只有一次带看。可以看出，在二手房市场，价格决定流量时期，曾经的投资客只要是出售变现，就必须面对 “降价促销”，以获取中介就够推流。要么就只能坚守价格，准备长期持有。据安居客数据统计，除了中海曲江大城大幅降价外，7月份西安二手房降幅超50万的/套的小区多有13个，多个降价月120万元/套。在当下西安约19.63万套二手房库存中，面对二手房价格的不断下探，打碎房价“一直涨”格局，又何尝不是刚需置业机会。

End