这两天，市场上也么什么大消息，所以就思考一些老问题：比如重新认识一下福州的“学区房”了。

从具体成交数据，但是我们观察到现象是：有些学区房撑不住了：

最近划片群众路小学的福德都会一套二手房成交价格引起我们的注意：

1、

真没想到！一套市中心的学区房，福德都会成交了这样一套：133平，成交价301万，单价2.25万/㎡，这个可是茶亭周边的次新房。

成交周期是425天，用了一年多，而且挂牌价386万，实际成交301万，硬生生暴降了85万，相当于每平米降了6400元。

有人说这套是低楼层，可能有些缺陷，导致买房人看不上，但是对比周边老旧楼梯学区房群众新村的2万，这套降的相当彻底。

这个划片市属群众小学的次新房，即使是中楼层，也是在降价之中，在2020年，福德都会100㎡以上户型的中楼层是4万，矮楼层是3万的格局，如今对比强烈，分别有6000元-8000元降幅。

2、

而这个小区的小户型更是经历2万的降幅：

目前29㎡挂牌是5万出头，而在之前挂牌是200万出头，均价在7万，也就是2021年入手群众小学的福德都会上车门槛是200万以上，如今上车门槛暴降，才145万多。

福德都会是福州二线学区房的典型代表，也是许多中产想要入手房源，这个次新房100㎡以上户型，在2016年上半年的均价是3万，为什么记得这么清楚，因为我们当年考察过。

如今相对应户型已经降到3.5万，离2016年价格已经不远了，已经进入快速回调车道，离相对理性价格也不远。

结合近期教育资源变化，最后我们聊聊福州学区房看法：

公民办的整体差距仍在，但也有可喜的变化，比如头部公办和民办的差距有所缩小。一方面，因为公民同招大幅度教育公平，民办头部没法“应掐尽掐”，一些尖子生回流到了普通公办；另一方面民办头部效应还在在，还是有优秀学生选择民办；两者假如能持续此消彼长，假以时日，之前夸张的差距可能回逐步弥平

城市核心区（包括二环内和金山核心区）的公办教育集团差距在缩小，不仅体现在板块，也在主分校之间。而三环外基本是村小和村中，这些年变化不大；但是市中心教育资源不均衡，有所缓解，比如金山四十中的两所分校、东二环和五四北的新区学校，这些年普高呈向上趋势，虽然步伐相对慢些，但是很扎实。与此同此这些原本的新区，正在进入逐步完成城市化，可以说一些优质生源的外游，迁往整体居住品质更优的社区和板块，是大势所趋。

所以，我们看到金山教育挤入一线、以及晋安东城区和五四北教育的崛起，背后是一些买房人正在大胆往优质、整拆整建的居住板块移动。

对应的是仓山南二环外，由于开发迟，所以南二环和南三环外，几乎榜上无名。仓山最强教育只是在烟台山和金山而已，对比之前，南二环和南三环可能更弱，因为一批优质生源外游到市区去了。

这两年，凡是城市化剧烈的地方，且有持续人口流入地方，相应的教育也在发生变化。

其次，我们对于学区房价格要有新认知：

必须还原学区房价格认知，对于现在学区房，我们认为学区房一般比临近板块、相似房源溢价在10-15%，最多在20%，对于买房人来说才算有性价比，这也是参考过去数据得来：

其实学区房的价格暴涨，就在七八年时间，在2013年之前，福州学区房和非学区房价格并没有现在这么大，当时同板块的学区房就比非学区房，多个20%，而同板块的商品房也只比安置房多个20%这样；但是2013年学区房热度被逐步放大，加上一系列政策变化和遇上人口暴涨期间，导致学区房价格被严重透支。

3、

所以，我们认为学区房价格需要回归理性：

原因在于：在出生人口锐减、价格高位以及教育公平的大背景下，“强教育”的稀缺性被稀释，而老牌学区房往往自带“老破”属性，居住舒适度、产权年限、停车等多方面远弱于新房，中青年接盘侠越来越不执著于“学区”，那么必然导致学区房的价值不断走低，大不如前。

优质学区房，能努努力能上还是要上的，但不比从前了，我们建议：

从福州现实出发是，大胆往优质、整拆整建的居住板块移动，短期则最好在核心区，原因如下：

如果小朋友这两年就要上学，那么二环内城小城中次新房是首选，这些虽然不是最好的学区房，但是配套和师资都是现成，容错率也小，结合入手成本来看，是最优选择；

如果现在娃还没出生，那么就是大胆往优质、整拆整建的居住板块，我们说的是居住板块，这些地方特点是人口在流入，同时伴随城市化进程，比如金山外围、东二环和五四北等。

买一个还不错的房子，有一个还不错的学校，二者兼得，不偏科，对于买房人才是未来的最大值。