上个月，广州二手网签数据是9373套，由于2月份是传统年关淡季，积压了一部需求到年后，所以3月份的数据看上去出现了环比大涨92.66%的现象。
3月份，一手房网签数据是5414套，二手靠业主降价促成交，一手靠开发商以价换量，从保利在三月打了几个特价战就可以看出市场端倪。
对于刚需来说，他们要买的新房和二手之间会有较多的对比，比如是选市区20年楼龄的两房或小三房，还是去近郊选择大的三房两卫或四房呢。
比如500万是选阳假城假盈彩的小三房，还是去珠花华润牛奶厂选三房两卫呢。
对于改善来说，前有大境、观樾、西派天河序、琶洲南供你选，还有牛奶厂二手、保利天汇、保利东方红等你挑。
比如800-1200万，是选光大锦榕湾的三房或天河公园东方新世界的三房两卫，还是选大境或观樾或保利天瑞的140呢？
这些动不动都是一千多户的大盘，消化是需要时间的，哪怕是琶洲南二期这种盘，去化也并不理想。
但凡选筹里面相差不大时进行对比的话，都还会有深度博弈。
目前新盘里面，总价1000万以上的，有定价权的还是琶洲南。
中海大境最大的是270，观樾和天河序最大是240，琶洲南最大的是325，保利天瑞最大的是260，保利员村最大的是257，如果我们按单价9-10万来算，除了琶洲南，其他都没有超过3000万的。
大部分的竞争都是140/190/240之间，总价相差500万为一个档次，这部分产品一多，就把购买力给分流掉了。
看似产品好，使用率高，其实并不稀缺，特别是现在大热的140的不超豪宅四房，未来进入二手市场时真的太多了，几乎每个带花园的小区都有。
当然，还有合生缦云、臻颐府、汇景台等都有超过300方的，总价超过3000万的，但这些数量不多，交易较少，也并非小区的主流产品。
这些新盘都在做同一件事情，就是控制总价，尽量不超过2500万，一方面是地段不够壕，无法支撑上限，另一方面是高端买家并不多，只需要针对周边置换人群就够吃饱了。
对于超过3000万的产品销量，压力是比较大的。
现在也只有珠江新城、琶洲核心地段、金融城一线望江才有能力支撑得了3000万以上的这个总价。
但凡是离开这三个核心地段，又无法望江的小区，哪怕使用率再高，户型再好也无法突破3000万这个总价。
那我们要看3000万的这些产品是否真的具备稀缺性，不可替代性，它的市场行情才会独立存在。
首先就是上面说的三个地段，其次一定是能够望江的，第三是有成长性的。
珠江新城西区是不具备冲3000万以上标准的，起码得是中区，中海花城湾能够支撑3000万以上的也只有176这个户型，另外就是嘉裕公馆150以上的户型。
另外像汇峰苑、领峰、方圆月岛、中海璟晖虽然也有3000万以上的产品，但成交主流并非这些大户型，面积越大单价越低说明错配不稀缺。
3000万以上的产品需要有很强的稀缺性，才会有买家，需要产品来挑客，而不是客挑产品，靠面积取胜。
另外就是东区，起码入门级的颐德公馆170以上的，枫丹204，尊府197以上的，而誉峰171的入门级也只是被动拉涨，稀缺度不够，可替代性较强。
超过3000万以上的产品目前价格几乎是没有跌的，成交量也非常稳定。
另外一个就是保利天悦，保利天悦197的四房其实并不是太稀缺，数量也不少，但是保利天悦这个盘是稀缺的，这个盘的花园、楼间距、地段太稀缺了，保利天悦入门级豪宅的逻辑和誉峰171、观园196的逻辑非常类似。
即便是同地段，也还有更顶级的产品选择。但是这几个入门级毕竟占了好的位置，在地段和景观上就已经赢了，也算是有自己的独立市场存在的。
但凡是3000万以上，基本就和刚需或高端改善没有关系了，纯粹就是豪宅市场了，而支撑豪宅买家的，稀缺度必须要足够，楼间距、景观面、望江是必备的，脱离这三个核心区的房子，不能望江的，只能通过做大面积来取胜，但越是脱离总价靠面积，未来流通性就会越差。
我们只知道现有的产品是破了3000万的，有独立行情是没用的，我们要知道下一个周期谁还能冲破3000万。也就是现有的次新盘里面积超过200方以上的，是不是有机会单价破15万，总价破3000万呢。
第一，同小区内140的户型非常抢手，卖掉140的继续升级去买200方以上的，第二，同地段的200-300方的供应减少，可选择不多。
过去，汇景新城、滨江东就是个例子，你嘲笑他们现在没有人接盘，说不定你这个板块又是下一个他们呢？
因为真的到了3000万以上的时候，买家一定要挑地段的了，如果真挑不到，就干脆离开广州去深圳去香港了，或者干脆没有必要买房了。
如果不稀缺，就会吃掉你的现金流和利息。
最后，虽说今年的广州楼市只有3000万以上的有机会，但是值得买的房子是有限的，上面只是列举了几个小区的例子，但是选筹起来还是得要谨慎。
如果你不知道怎么买，欢迎咨询拿铁团队。
拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。
