2023年9月，央行等多部门发布下调首套房存量房贷利率的通知，除了北上深等少数城市外全国绝大部分的首套房房贷利率有了大幅度下降。根据统计，去年的降存量房贷利率使市场上首套房利率平均下调了80个基点，一些人的利率更是从接近6%下降至4.2%。

不过，随着国内楼市的持续调整，央行等多部门推动增量房贷利率持续下降，导致存量房贷利率依然显得偏高，再次降低存量房贷利率的呼声越来越大。终于，在9月24日举行的国新办新闻发布会上央行带来了好消息，“引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。”

央行官宣降低存量房贷利率后，具体会降至多少呢？“房奴”们该如何申请呢？结合当下实际以及前次降存量房贷利率的经验，我们来分析一下。

先看首套房的情况。

新闻发布会上明确说了，这次降息是要把存量房贷利率降至新房利率附近，预计降50个基点左右。

大部分人的存量房贷利率为五年期LPR加0个基点，最新的五年期LPR利率为3.85%，所以首套房利率是3.85%。有人说明明是4.2%，那是因为还未到你的每年利率重新定价日，到了自然会调整至3.85%的。

下降50个基点便是3.35%，而当下全国首套房新增商贷利率在3.25%左右，略高于存量房贷利率。综合考虑，预计降息后首套房商贷利率在3.3%至3.35%之间。

再来看二套房的情况。

去年9月降低存量房贷利率时二套房并未纳入其中，所以当下的二套房存量贷款利率实际上是非常高的，而全国二套房新增商贷的平均利率只有3.55%。

央行的最新表态中没有明确提到降息是否仅针对首套房，所以细则还未公布前暂时无法确定。但根据之前看到的公开信息推断，我认为这次二套房会跟着一起降，大概率降至4%以内的，也是略高于二套房新增商贷利率。

如果我的判断是正确的，那么身背二套房贷款的“房奴”们会是最大的受益者，利率下降幅度可能超过1%。

值得注意的是北上深等少数特殊城市可能会有特别规定。

比如，上海目前的新增首套房商贷利率为3.4%，郊区二套房为3.6%、市区二套房为3.8%。即便这次跟着一起调整，存量房贷利率也不可能降至上述三个数字以下。

此外，如果采取去年9月的那种降息方式，也就是规定降息后的实际利率不能低于当地当年办理房贷时的政策利率，那么北上深的存量房贷利率依然无法获益。当地的朋友要密切关注后续出台的细则，我也会第一时间为大家解读。

分析完存量房贷利率下降后的实际利率，来讲讲如何申请。

此前，外媒报道中提到的是“转按揭”方式，即换一家银行重新签订贷款合同。在我看来不太可能，一来太过麻烦，二来会引起银行业恶意竞争，这显然不是央行等监管部门希望看到的。

那么到底怎么申请降低房贷利率呢？应该是和去年的那次一样，根本用不着贷款人自己与银行谈判，甚至都不需要提出申请，采取自动或者半自动的方式调整利率。

具体来说，大家最多只需要打开银行App，然后选择房贷栏目，点击同意降低贷款利率就行了，系统会自动调整至新的贷款利率并从下月起计算贷款利息和月供。当然，如果有人不愿意降，应该是可以拒绝的，只不过我相信但凡是正常人都不会这么做。

还有一类情况是2020年选择了固定利率。记得当年我写了不少科普文建议大家选LPR浮动利率，可还是有人不听甚至说我是银行的托，不知道他们有没有后悔。

实际上，去年降低存量房贷利率时银行给了一次“反悔”的机会，那时是可以重新选择利率计算方式的，重选LPR的人不仅立马享受降息优惠，今年再次下调存量房贷利率的时候可以直接受益；还是固执己见，或错过了重选时间窗口的人就比较惨了，这次不一定会给重选的机会了，这意味着从20220年至今的多轮大幅降息以及未来的继续降息都与他们无缘了，提前还贷可能是唯一的“解套”方法。

综上所述，随着央行等多部门宣布将引导商业银行下调存量房贷利率至新发房贷利率附近，可以确定的是绝大部分“房奴”将迎来实质性的减负。特殊城市，如北上深等可能因地方政策差异而有所不同，具体降息幅度及执行方式还需等待后续细则出台。

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