摘要：分拆房地产业务上市（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1280篇原创
刚刚经历了换帅风波的京东集团，被媒体爆出“全面杀入房地产开发行业”。
5月16日，国家统计局针对今年1-4月房地产开发及销售数据回应：房地产市场整体处于调整期，下阶段有望逐步企稳。
在如今的大行情之下，京东加快进军地产行业，互联网大厂的尽头也是房地产？
01
首先来了解房地产行业的最新行情。
今年1-4月，房地产市场需求在逐步恢复:
全国商品房销售面积同比微降0.4%，但住宅销售面积同比增长了2.7%；
全国商品房销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额同比增长11.8%。
图片来源|国家统计局
今天（5月17日），国家统计局公布了2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。似乎有所有“降温”。
新房（住宅）方面，4月销售价格比3月下滑的仅6个城市，分别为：大连、秦皇岛、金华、泉州、宜昌和大理。
但相比去年4月，销售价格同比微降的有48城，其中降幅最大的是大连和岳阳，同比下滑了4.7个百分点；同比上涨的有22城，涨幅前三分别是：成都同比上涨8.7%、杭州同比上涨5.3%、上海同比上涨4.6%。
4月，二手住宅的销售价格环比上涨的城市为36个，比3月减少21个；同比上涨的城市为9个，比上月增加1个，同比微降的城市61个。
总体来看，4月，一线城市新房和二手住宅的销售价格保持了同比上涨，而二三线城市则降势趋缓。
图片来源|国家统计局
从开发投资来看，1-4月，全国固定资产投资（不含农户）147482亿元，同比增长4.7%。而同期房地产开发投资金额同比减少6.2%，其中住宅投资下降4.9%。市场仍处于调整期。
02
再来看京东进军房地产的动作。
京东房产官微消息，今年5月4日，“京东青年城”正式启动。
该项目是今年2月，京东耗资31亿元在北京亦庄拿下的地块。该地块除了商业用地外，还包含一块居住地块，“京东要为员工建家属楼”的话题也因此曾一度引发舆论热议。
据媒体报道，该地块未来商品房销售指导价为5.8万元/平米，与周边6万左右的二手房价格形成倒挂。
而京东房产官微消息称，这块在与京东总部大楼隔路相望的地块上，未来将建起近4000套家电、家具齐全，可拎包入住的员工公寓。
实际上，早在2017年，京东就高调宣布其房产业务上线京东商城。
京东房产官微上这些年也发布过京东与碧桂园、融创、合生创展等房企的合作。
早期，京东房产的业务，定位还主要是通过京东的平台为开发商赋能。简单来说，就是房产电商，彼时还有媒体比喻京东是要做“线上链家”。
但从其财报披露情况来看，近些年，京东却是积极亲自下场拿地，项目涉及商业地产、产业园及住宅等。
2020—2022年报中，京东在产品介绍里，“房地产”均排在第10位。
年报披露，2020—2022年，京东出售开发物业收益分别为16.49亿元、7.67亿元和13.79亿元；截至2021年底和2022年底，其在建工程金额分别为58.17亿元和111.61亿元，主要涉及在建办公大楼及仓库。
2020—2022年，京东为“购入土地使用权”支出的金额分别高达15.18亿元、78.25亿元和52.36亿元，3年累积支出近146亿元。
同期，其“为在建工程支出的现金”分别为75.49亿元、88.68亿元和121.72亿元，3年累积支出近286亿元。
03
今年4月，京东旗下子公司京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”）正式向港交所递表，谋求分拆独立上市。
京东产发拥有、开发及管理京东的物流设施和其他房地产物业。在其招股书中，我们能更清晰看到京东近年来在房地产行业的布局。
2007年，京东开启自建物流体系的战略，同年京东产发成立，成为打造京东集团供应链生态系统的基石。
早期，京东产发主要靠京东零售及京东物流的发展实现扩张，2018年开始独立运用。
2019年，京东产发继续扩张，设立了第一支核心基金，主要投资一线城市及卫星城市、二线城市已竣工建设项目等。
2020年，京东产发又设立了一只开发基金，主要投资尚未竣工的物流设施项目。同年，开启海外扩张，在越南购买了一地块。
截至2022年末，京东产发已开发、拥有或管理的现代化基础设施资产组合，包括219个物流园、13个产业园区和4个数据中心。
从收入构成来看，京东产发主要靠收租。
据招股书披露，2022年，京东产发的毛利率高达70.3%，而其毛利率的提升，主要得益于国内物流资产的并表以及已竣工投资物业出租率的攀升。
近年来，京东产发似乎在加速“抄底”，2018—2022年，其总建筑面积扩大的平均年复合增长率超40%。
截至2022年底，其资产管理规模总额约为937亿元，总建筑面积为23.3百万平方米。
但京东产发买地建房再出租的商业模式，也使得其不得不面临房企的老问题：重资产+不断扩大负债。
京东产发的流动负债总额由2020年210.98亿元增长至2022年的231.81亿元；负债总额由2020年的223.26亿元增至2022年的475.17亿元。
尽管其负债总额2021年曾一度有所减少，但持续扩张，必然会继续增加负债。
融资成本方面，2021年为6.1亿元，2022年增至11亿元，同比增长80%。
作为子公司京东产发也没少向京东集团借钱。招股书显示，截至2020年末—2022年末，其应付京东集团贷款净额分别为143亿元、87亿元和88亿元。
截至2022年底，其流动负债净额为193亿元，但2022年其经营活动及融资活动产生的现金流入净额分别为17亿元和187亿元；其投资活动产生的现金流出净额约为221亿元；2022年其录得现金及现金等价物减少约17亿元。
2021、2022年，京东产发通过优先股融资，分别筹集了7亿美元和8亿美元。同年，其通过收购英国及荷兰的项目将扩张的步伐买到了欧洲。
简单来说，京东产发要继续扩张，上市拿到更多更便宜的融资是最好的、也是必然的选择。
今年4月，京东产发继续在欧洲逆势“抄底”，斥资2.5亿英镑（约合21.43亿元），收购高盛位于英国的大型物流资产包。
实际上，不止是京东，近几年不少互联网大厂对于“抄底”房地产蠢蠢欲动。虽然并非都获得了预期收益，但胜在有资本试错。
例如，2021年10月，字节跳动旗下的抖音通过收购进军房产经纪业务。但仅试水不到两年，近期就被媒体曝出彻底退出了线下房产交易市场。
本文未注明数据均来自于京东集团财报，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
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