限价时代，同一版块乃至不同版块的项目，卖着接近的价格，看着都是好基友。你好我好大家好，是共同的心愿。

但板块内部，项目多了，总免不了被拿来比较。板块之间，也少不了明争暗斗。甚至于，客群为争抢红利，也会在某一板块囤积火力，伺机而动。

于是，在主城区楼市的东南西北，总免不了各式各样的“硝烟”弥漫。

今天，我们一起讨论的是花果山大道东、新浦城区和海州城南这三个版块。

为什么要对比这三个版块呢？主要是后台咨询首付三四十万，也就是单价1万左右的网友多一些，我就一并拿来汇总了。

壹

先来说说原新海新区的花果山大道路东版块。

花果山大道路东属于城市扩张区，从空白起步，主打低密度人居。此前，花果山大道路东受基础设施、配套设施困扰，近年有所改善，基本生活已无大碍。但作为新区，花果山大道路东成熟度有限，配套还不完善，而低密度进一步抑制了成熟度。

版块内的生活配套设施有新华菜市场、解放路小学高新校区和星海湖公园。该版块的主要卖点是“低密宜居”，有多层、小高层等低密度社区，加上临着连绵不绝的花果山脉，环境优越。坦白讲，花果山路东乃至整个原新海新区这两年的发展彷佛被按下了暂停键。去年，路东版块供应了2宗土地也被政府统统兜底，进一步导致版块关注度的“火候”跟不上。但大家都在等花果山路东何时推出新规划、新配套，能否进一步推动版块价值。

目前，花果山大道东主要有金鹰秋枫苑、东盛阳光新城、港利锦绣福园和云台山第四个楼盘在售。金鹰秋枫苑和云台山第可售房源多些，选择性也大些。

从位置上分析，这四个楼盘分散在路南和路北，未形成规模化，但路南区域两个楼盘的生活成熟度要稍高于路北。品牌、产品打造以及物业服务方面，显然金鹰秋枫苑更胜一筹。因此，总价可控的前提下，首推金鹰秋枫苑。

贰

新浦城区三剑客是万象新海东苑、海州大院和香溢府。

新浦城区是一个瓜熟蒂落的老城区版块，各种好吃的，好玩的，好看的。下个楼就能吃上烧烤，走上几步就能遇到熟人，到处充斥着生活烟火气。同时该版块是一个纯居住商业区，没有工业园区、产业园等不利因素。

得益于去年开始的“大拆大整”，版块未来也会进入城市更新阶段。尤其是棚改地启动，不仅会改善城市界面，还加大引进新配套的可能性。其中，教育资源升级已有传闻，但尚无官方消息。而且，未来版块内棚改用地地出让，将会拔高整个版块的地价，也为未来房价上涨夯实了基础并预留空间。

另外，该版块紧邻高铁商圈。不论高铁商圈的经济引擎怎么打造，作为外人“看连云港的第一眼”，整个版块的城市形象是需要打磨的。

如果说花果山大道路东版块有着“城市向东”的发展概念，那新浦城区版块的“城市更新与升级”同样值得期待。

就目前来看，即便在城市更新之前，新浦城区的生活配套已很齐全，但档次、规格普遍不高，再加上此前城市形象不佳，即便在地段优越、区域成熟的情况下，房价与主城核心存在一定的价差。因此，版块内主打低总价房源尤其是万象新海东苑推出一些建筑面积100㎡以内的刚需新房，给想在主城区买房的刚需购房者一些机会。

叁

海州城南是2018年中“一炮而红”的版块。土地集中供应，加上品牌房企进驻，版块曝光度不断增高。就目前来看，该版块属于“明牌阶段”——医院、学校、商业等配套皆确定，缺乏适当的想象力。但并不意味着这是一个bug，毕竟在不确定的未来中，能够看得见、抓得住的东西才是最安心的。

就位置来看，这两个楼盘所处的范围属于城乡结合部，新老小区交替，不论是道路建设还是城市面貌皆需要改善。

海州城南在售的项目是世纪凤凰城和吾悦华府。

严格意义上讲，世纪凤凰城和吾悦华府是两个段位的楼盘。隔着一条秦东门大街，两个楼盘有着“天壤之别”。尤其是学区，世纪凤凰城是新浦实验小学和海宁中学，吾悦华府虽然规划了两所学校但暂无动工迹象。即使动工了，新校也需要时间验证自己的实力。

世纪凤凰城体量较大，目前在售房源较少，性价比较高，但新房源即将加推，价格将有一定幅度上涨。吾悦华府是尾盘阶段，剩余房源不足200套。

结语：

总而言之，首付三四十万想在主城区区买相对容易够得着的新房，基本上在这三个地方。其实除了新房，大家也可以了解下二手房。不是说二手房就一定香，而是说买房一定要做多种选择，只盯着新房，极有可能失去其他机会。小孩子才做选择，成年人两者都要。