前言：

请大家记住，正如之前所说，就算再过20年，官方表态还是我们预测房价的重要依据。

我们很多人都没有注意到，就在近期，住建部长发表了重要讲话。

虽然内容没有明确提到楼市转折，但是毫无疑问，相比较过去，未来确实会发生非常大的变化。按照我们的理解，这两类人肯定会受到影响。

提到房价，我们本能就会联想到买卖房，但其实租房同样也是房价的重要支撑。

更为关键的是我认为未来要靠租客来接盘房价。

这可不是我无中生有，《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》明确提到，我国光是千万人口级别的市场租赁规模就推算至少有900亿。

细分到城市的话，预估北京超过2800亿、上海超过3700亿、广州超过2500亿。

很显然，买卖市场走低，只要搞好租赁市场，也是接盘房价的重要措施之一。

“过去在解决‘有没有’时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决‘好不好’问题、高质量发展阶段的新需求，亟需构建新的发展模式。”

这可是出自11月11日，住建部长谈论楼市的重要表态。

看似并不复杂的一句话，但背后却透露给了我们非常多的信息，足够我们预测楼市，一起来看看吧。

本号解读：

为了方便大家理解，我们分成两个部分来解读。

第一、自1998年到2019年，这是我国楼市追求量和快的典型周期，代价就是房价上涨。

首先在量方面，就必须要提到竣工面积，直接从6.8亿平飙升到了1.4亿平；其次在快方面，代表数据就是销售面积，直接从1.21亿平飙升到17.16亿平，更是足足翻了十番。

用大白话来说，能造得出来并且又能卖得掉，最重要的是速度都非常快，房价肯定上涨。

当然了，其实还有一个隐形因素，90%的人都没有意识到。

就是随着经济越来越好，我们民众更加迫切渴望改善居住条件，这无疑从背后支撑了楼市飞速发展，甚至是投资炒房。

第二、从2020年至今，基本解决居住问题之后，楼市肯定会转折，代价就是房价难涨。

说起来，这就像在考试，从50分提高到80分根本不难，但是想拿到90分甚至100分，简直就是难如登天。

过去是量变，现在就是质变。

销售面积方面，自2021年达到巅峰的17.94亿平之后，随后快速下跌，2022年就只有13.58亿平，几乎砍掉了四分之一。

更重要的是随着我国大部分民众解决了居住问题，房价居高不下，很难再有投资机会等等环境下，量变时代已经结束了。

接下来追求的就是好不好，楼市失去了过去快速成交的支撑，房价肯定难涨，这在所难免。

过去哪些人受影响，这根本不用我多说，很多买房早的人都赚得盆满钵满，可是转折之后，情况就完全不同，这两类人或受影响。

第一类、期望尽快换房的改善族。

很多人都觉得刚需族才是最大的受影响者，但是我认为改善族才是。毋庸置疑，刚需族的资金非常纯粹，而不像改善族，想换房就必须先卖房。

可是时代变了，过去卖房并不难，只要价格稍微低一些，基本只需要2个月就能卖出去，周期非常短。

现在却根本找不到人接盘，别说卖房了，就连看房的人都不多。

第二类、迫切想买房的刚需族。

请大家注意，我说了一个前提：迫切想买房。

现在很多刚需族并不真正刚需，要不然就算房价难涨，他们也还会买房。

真正的刚需族是因为结婚、养老、就业等原因而急需买房，他们心里依然有投资观念，想买房致富，最少也能赚钱。

可是随着楼市转折，这已经没有可能了，自然就受到影响。

当然了，还有开发商、银行、上下游行业等等也不例外。

对此，你怎么看呢？

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