一直都说，土地市场是楼市的风向标。

受疫情影响，虽然全国房地产的销售端还未回归到熟悉的状态，但土地市场热热闹闹、新闻不断。

近段时间，多个城市的土地市场颇为“吸睛”。远的不说，离我们最近的两座城市——徐州和宿迁，接连交出了亮眼的成绩：

宿迁2月12日的土拍，其中的一宗土地历经53轮，创造了20%的溢价率；

徐州2月26日土拍，医科大学隔壁的地块经过252轮竞拍，被华润以楼面价11258元/㎡、溢价率 36%竞得。

此时此刻，开发商“疯狂拿地”离不开“看不见的手”发挥的作用。归根到底，其实是给个人和社会打下一注强烈的定心剂，提振整个房地产行业的信心。

“信心比黄金更重要”同样也适用于连云港。很显然，此次土拍没有发挥出足够的“疗效”。

今日上午，连云港迎来了3宗地块土拍。分别是海州“老体育局”商住地块、“师专二本部”隔壁住宅地块以及“海州区政府”隔壁商业地块。

详细结果如下：

1、市中心又迎纯新项目

地段的优越性和安全性，就不再多赘述。区域发展成熟度高，出让地块面积普遍较小，从最近两次的土拍就可窥见一二。

市中心最近的一次土拍是去年10月，金云置业竞得现“尚都峯璟”项目。而今日的“老体育局”地块与尚都峯璟项目遥遥相对，被两位自然人以楼面价4969元/㎡竞得，溢价率14%。

对比这两个地块，“老体育局”地块占地面积约4万方，是尚都峯璟两倍之多。但，“老体育局”地块竞拍条件比后者更为苛刻。不仅配建的商业面积比例不低于总建筑面积30%（尚都峯璟商业面积是10-20%），而且商业部分需要自持10年且与住宅部分同步施竣工、30月内建成，致使地块前期投入成本过高。

坦白讲，我之前一直以为这宗地是政府招商项目。毕竟前段时间官宣透露是“总投资10亿元的体育局地块商业广场”，今天也就走个过场。万万没想到，这宗地竟然还经历了26轮报价。其实昨天出现2轮报价记录时，就已经有所预示今天的局面。

接下来，就看这块地到底引进哪家商业了。

2、西城区时隔多年再次出让土地

西城区鲜有土地供应，土地市场已经沉寂多年。没有持续的新房企进驻，致使版块热度一直不高。版块尤以本地中小房企为主，目前主力在售的新房是日月明园二期，小高层9200元/㎡。

今天成交的LTC2020-03#地块，我们要明白它的“好”。首先，该地块与师专二附小本部一墙之隔，与未来将引进商业的德邦地块相距不远，位置上十分占有优势和号召力。其次，西区可售房源较少，二手房房龄大部分是5-10年。也就是说，这里有相当大的地缘改善需求，去化压力较小。最后，该地块周边有较多的“空地”。空地意味着什么呢？摆脱巨大的拆迁压力，便于政府成片开发和规划，兑现度较高。

但这块地的“弊”，也要能发现。开发商拿地首先是基于成本和利润核算，谁也不想“赔本赚吆喝”或是“义务劳动”。分析连云港这两年的土地市场，除了市场趋势，“熄火”的很大一部分因素归咎于“起拍楼面价”较高。此宗地块，也不例外。4166元/㎡的起拍楼面价，加上配建保障房、幼儿园等竞拍要求，实际算下来超5500元/㎡，而版块内二手房的成交均价只不过在9500-10000元/㎡。

瑜不掩霞，过高的起拍楼面价令诸多房企望而生畏，最后被城建地产（万象）以楼面价4166元/㎡摘得。

结语：

不打无准备之仗，不打无把握之仗 。

2月份全国土地市场“龙抬头”的背后是政企合作、联袂操盘，出其不意地为当地城市及版块带来定海神针般的效果。

新年第一场，尤其是疫情期间，连云港这次土拍显得尤为重要。不仅能确认楼市当下的行情，更会直接展示整个楼市预期。但从最后结果来看，依然是“我行我素”、“素颜上阵”。

写了这么多篇的土拍稿，我隐隐觉得某些操盘手就好比“小龙女”——天上飘着。

经过两年之久的盘整，在供应量有限的背景下，连云港当下并不缺少购买力。况且，整个城市基本面依然呈现整体向上的态势。但是，一次比一次“扎心”土拍令诸多购房者持币观望，让众多房企望而却步。

什么叫“因城施策”？简单点说，就是哆啦A梦在百宝箱中掏出不同工具协助“大雄”。让他不至于得意忘形，也不会一蹶不振。

此时此刻，房企们正断臂求生，用着十八般武艺只为“活下去”。购房者们抱着悲观预期，焦虑而又迷茫地前行。

哆啦A梦呢？暂时还没出现。