今年的北京楼市有一项新记录，45家开发商摇一块地。记录出自顺义新城19街区（后沙峪A）地块，经过28次报价，最终由福建雄旺以1.2万㎡现房销售面积为条件竞得，并引入建发房产与汇成集团两家房企，由建发房产进行操盘，成为建发房产北京第六个项目：建发·观云。
与此同时，位于后沙峪的另一地块顺义新城20街区地块，共吸引36家开发商报名竞拍，经过33家摇号，最终被中能建摇号获得，有1.3万㎡的现房销售面积，引入厦门国贸操盘，案名：璟上兰园。
而顺义新城卧龙环岛地块遇冷，仅华润、首开报名参与，最终被首开摇中，案名：璞瑅润府。与后沙峪45家报名房企形成巨大反差，或许这就是顺义老城和后沙峪的差距吧。
今年年初小阳春的成绩相信大家都有目共睹，土拍也同样成交的热烈，但在随后的4-8月逐渐哑火，然而后沙峪就在6月1日这样的相较冷淡时间节点，打破土拍记录吸引到了45家房企报名，地块素质优越的同时也证明了板块不言而喻的价值。
都说新房看清盘速度，评估一个区域的二手房市场不妨看看涨幅，近两年来在顺义大盘没动的情况下，只有后沙峪的房子涨了：毗邻朝阳，望京第一外溢区，辐射范围从首都机场到望京、上地、中关村和国贸沿线；属于中央别墅区的外延，丰富的资源配套和高端的居住氛围，让这里成为高净值人群的第一选择；近几年后沙峪入驻多家国央企公司，在临空经济、高新技术、金融服务等新兴产业也实现了快速发展，祥云小镇开业、升级为临空经济示范区等，只看顺义内部的话，后沙峪板块是当之无愧的一哥。
上周揭叔整理了2023新盘的网签数据，其中顺义、房山、昌平这三个区最为火爆，主要原因是北京主城区供应量少，价格又高，反观这几个近郊区域低总价的新盘多，再加上地铁利好等因素，导致近郊区域逐渐成为了购房人首选。其中顺义的楼盘从2019年开始成交数据逐年上升，2021年成交金额更是突破了500亿元，排名全市第二，作为近郊的顺义，赢面很大。
2022年顺义新房住宅成交5630套，成交金额332.31亿元，成交量仅次于大兴，配套成熟度也在线，可以说是近郊中配套最完善的一个。
交通上，不仅有机场高速、机场第二高速、机场北高、京平高速、京承高速六大高速，还有地铁15号线、机场线，R4线也在2028年正式开通，说明在望京和国贸CBD的工作人群除了后沙峪以外还可以在仁和置业了，对于预算不够的家庭是个好消息。
产业上，顺义已经形成了以临空经济区、汽车制造为支柱的产业集群，并且在顺义十四五规划中明确提到，将在马坡和牛栏山组团布局，打造马坡镇金融城，将其打造成以金融业为核心的顺义产业第三极，目前马坡已经入住了包括民生银行总部，北京银行研发中心，中信银行信息技术研发基地。
生态上，顺义坐拥温榆河、潮白河、浅山三条生态带，环境资源优渥。
值得注意的是，顺义的新房和二手房品质相差很大，楼龄的原因导致价差比较明显，没有品质的老旧小基本没有保值增值空间，老城区的老旧小100万就可以拿下，比如樱花园一区的一居，而后沙峪的顶级别墅区值好几个亿，所以在顺义购房建议优先选择新房。
今年的顺义也是诚意满满，一次性放出了两块后沙峪地块。
建发观云的地块形态方正，在改善氛围浓厚的后沙峪，也是出类拔萃的好地块，也正基于此，建发选择在这里打造容积率为1.8的低密洋房。项目户型设计约为133㎡、158㎡、189㎡、208㎡4种不同面积段的四居产品，均为高标准精装交付。
北五环能做到只做改善的区域不多，因为需要更高的购房预算，而后沙峪不仅全部新盘做了改善，而且卖的还都不错，本次户型更是升级，得房率黑科技，懂得都懂。
左右滑动查看户型图
项目5.8万/㎡的均价，130多到210平左右的户型区间，跟周遭改善新盘的面积段大差不差，价格也大差不差。也就是说如果预算800万左右，可以冲一下建发观云133平方米的入门户型，窗外空间也有超过7米的面宽。
项目于本月初已开放售楼，样板间很是震撼，指导价5.8万/平（期房），6万/平（现房）。对项目感兴趣的朋友，加小秘书jiayefangtan18，一起交流～
璟上兰园与建发观云同天土拍，但进度稍微落后，目前售楼处还未开放，不过项目户型面积已流出，分别是105-152平的三至四居，规划有11栋住宅楼，7-14层，共478套住宅，容积率1.8，属于小高层社区，部分为洋房，总价区间在610-880万左右。
左右滑动查看户型图
相较于建发观云，璟上兰园的地块并不方正，规划横排两排楼栋，前面还有建筑遮挡，可能低楼层采光会有影响，距离后沙峪地铁站更近，但紧邻地铁线的位置也会造成噪音贴脸，想买的要注意这点。
两盘存在竞争的地方无非是部分户型的重合，除此之外别无其他，选择上相对来说比较分明。
选建发观云：周边配套更集中、对地铁不是很依赖、预算达到800万、在意居住体验感、空间要求更高。
选璟上兰园：门槛更低预算更少、更加依靠地铁出行。
总结，700万是中间值，向下兼容璟上兰园，咬咬牙够建发观云；璟上兰园靠近地铁线确实是个不利因素，地铁经过必定有噪音，就算不是很介意我也推荐您尽量靠西侧选，最好的办法就是先看看项目开盘的热度再做决定。
最后是璞瑅润府，位于卧龙环岛西侧约800米，老城区发展成熟，商业、医疗、教育资源配套都是最丰富的，附近有顺义区第三中学、光明小学、顺义区医院，商业方面有国泰、华联等。
项目设计方案已公示，共有28栋建筑物，其中包含21栋6-11层的住宅楼和1栋幼儿园。北京有规范，超过11层的楼栋都要做两部电梯，这个项目所有楼栋均未超11层就意味着开发商只做一部电梯就行，相当于一梯两户。
因为电梯占公摊，所以一部电梯产生的公摊就比两部电梯小，这样一来得房率就会变高。考虑到如今顺义楼市的现状：当下北京新盘楼市得房率最高的区域。所以这个项目大概率也会这么做，如果出的户型足够好的话，这种好户型的实际得房率很有可能超过90%。
从效果图上看有阳台，另外中间4栋楼好像还有连通的转角大阳台，如果是真的那必定又是一个顺义区的户型卷王。
幼儿园的效果图也出来了↓
项目是容积率1.8的纯洋房社区。另外，据没经过核实的渠道得知，项目的主力户型有可能是105-170平方米的改善户型，按照4.6万/平的期房指导价来算，总价区间大约为483万到782万。户型图还未公布，不过应该快了，反正看效果图我还是很期待的。
总体看，在顺义买房考虑自住加保值，后沙峪总价800万以内的次新品质房是个选择；要是纯粹为了增值，建议撤出顺义；如果总价500万想买一个周边配套完善、居住舒适度高的高品质房子，未来一段时间，首开卧龙环岛项目值得关注。
