现在的福州楼市，已经进入了分化时代，由于二手房的挂牌量增大，真想变现的房东不得不接受一个割肉的现实。

整体来说，福州楼市的二手房市场有明显的下行趋势，由于板块的分化，二手房市场中的下行程度还是有所区别。

如果要说降幅比较明显的，还是处于南二环片区，这里的纯商楼盘在对比高峰期的时候，接近六折了。

这几天闽江世纪城一个顶层房源卖到1.8万左右，刷爆了中介朋友圈，这个南二环花海片区的真实现状如何呢？

现状带你揭秘楼盘的前世今生，一起衡量一下这个片区的真实价值。

前言

图片来源于中介

没经历过2017年楼市的人，或许对现在的降价幅度没有什么概念。

如图所示，当时未满两年的95平高层三房户型，单价卖到3.05万，中介还觉得因为有精装而有性价比。

当时贝壳还没来福州，可观房产还未曾出现在市场里（这和2017年底“某田兵变”有关，有兴趣的日后再聊），麦田是福州规模最大的中介。

麦田在福州也因为板块不同，所负责的区域也略有不同，老仓山的麦田也因为门店不同，分工也不同。

不过，但凡在老仓山的门店，都会把闽江世纪城的电话打一遍，很亲切地问候是否有房子要出售。

甚至为了多卖几套闽江世纪城的房子，麦田还在这里扩张了门店。

PART 1

图片来源于中介

闽江世纪城当时三万左右的价格，有板块自身发展的原因，当然也少不了中介的贡献。

那个时候市场火爆，麦田多个门店会打电话询问是否要挂牌，其他中介门店也是如此。

房东心想：原来我的房子这么好啊，也不是不能卖，那就卖3万吧。

因为那个时间段，房源都没满二，买入这个小区二手房的单价很多都要超过3万。

当时老仓山的改善群体选择性很少的，金辉伯爵山，莱茵城的房子旧了，博士后世家没有人车分流，金域华府主要都是大户型。

可以这么说，从火车南站到三叉街的改善群体中，中介都会叫其考虑一下闽江世纪城。

闽江世界城是一个大社区，老仓山做房源的中介，手头上没有世纪城的房东，都不好意思说自己是卖房子的。

当然，城市向南发展，中介在介绍闽江世纪城的时候也倍有底气：东部办公区在这边，还有花海公园，未来还有地铁，潜力很大。

别质疑2017年的楼市，不缺乏购买力，主城区新盘捂盘惜售，闽侯又看不上，所以在那个时候，闽江世纪城这个超级大盘也让不少中介挣得盘满钵满。

PART 2

图片来源于网络

闽江世纪城因为错峰，曾经被高估过。

回到这个社区来谈，品质真的很高吗？在2017年的时候，在老仓山确实算一个不错的社区，那个时候能做到人车分流，物业管理严苛的小区并不多。

但真实去过这个楼盘的人，都会觉得和现在的改善型楼盘对比的话，存在一定的差距。

该楼盘分为A，B两社区，也叫临江苑和临湖苑，E区还有一个克拉公寓。

走进闽江世纪城，就楼栋之间的距离而看，根本不像3.0容积率，而像一个高密度社区，肉眼的错觉似乎在4.0以上。

即使是3.0容积率，在南二环板块也没有优势了，地段更好，更靠近地铁的白湖亭片区，容积率基本在2.0以下。

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关于地铁，对于闽江世纪城的临江苑和临湖苑来说是硬伤，虽然地铁口和这两个小区只有两百多米的直线距离，但隔着一条河。

这两个小区的业主到地铁4号线会展中心站，步行的话，临湖苑大约为1.5公里的距离，临江苑实际步行距离接近2公里。

地铁4号线近在眼前，却不能在通勤上给予太多的帮助，对于流通性来说，起不了太多正面的作用。

当没有轨道交通的超级大盘要变现时，免不了和邻居高度内卷，现在临江苑和临湖苑二手房挂牌高度200多套。

PART 3

图片为内部制作

对于南二环的认知，可能只停留在中介的高库存说法里。

现在大家理解中的南二环可分为会展片区，义序片区，江南CBD片区以及白湖亭片区。

从片区分布上看，大家可以看到白湖亭片区属于二环内，地段是优于会展片区的。

南二环的现状是怎么样的呢？

2017年时候的南二环选择面不多，次新社区里，会展片区的闽江世纪城算是不错的选择。

但时过境迁，随着南二环片区不断地发展，已经有更好的楼盘可以选择了。

围绕着南二环路南北两侧，或者说新旧楼盘，可以分为老四大金刚和新四大金刚。

在南二环路南侧有福州府，凤凰原，融侨星誉，海纳新潮；

在南二环路北侧陆续有左海望悦，北源云筑，江南尚璟开盘，未来还有新投城央境。

老四大金刚的地段其实和会展片区有一定的可比性，从地段上说，老四的地段略好一点，临近白湖亭商圈，但周边城市界面相对比较弱。

会展片区离商圈相对远一些，但片区内自身的配套相对比较完善，且周边城市界面从现在来看是优于老四地段。

拿最近二手房成交数据来说，福州府C区（纯商地块）成交单价约为2.2万左右，闽江世纪城A区最近成交的单价也在2.2万左右。

二手房的成交数据，可以看作是板块的真实价值，也可以说，南二环花海片区的真实价值，在购房人眼中确实在2万以上。

PART 4

图片来源于中介

中介说的南二环次新房掉到1.8万，说的就是这套，按照挂牌价来看的话，准确说是1.86万。

刚刚说了闽江世纪城某方面的缺点，但也不可否认，这个楼盘也是较多优点的。

这是纯人车分流社区，高楼层的视野很好，周边的商业配套和休闲配套比较齐全。

临近花海公园，对于上班族来说，空暇之余来这边散步，吹着江风看着花，也能舒缓城市高节奏的压力。

那现在就要去研究价格了，为什么有人在十月份的时候成交是2.2万，这套只卖1.86万。

首先，这个是顶楼房源，会产生一定的抗性，但说实话，顶楼不是不能买。

我们认识了很多买顶楼的业主，发现在2014年以后的商品房社区，顶楼出现漏水现象的少之又少，主要的缺点就是夏天太热。

所以房东已经把价格调整下来了，比别人成交的中位数大约少4千一平米，这些钱够夏天开空调了吧。

一个房东挂这个价格，并不代表着整个楼盘只值这个价，也有可能房东想置换，或者有更好的想法，才卖这个价。

小结

图片为实地拍摄

南二环，一些不厚道的中介给它下了诅咒。

当初卖海纳新潮，福州府，凤凰原的时候，记得他们说南二环有多好，如今地段更好的白湖亭片区被警告以“高库存”板块。

但凡有点水平的中介，都知道南二环未来还有想象空间的，至少会比东三环，西三环好吧？

但看到他们说西三环和东三环楼盘时，那种谄媚的态度实际受不了。

翻译一下：你去买市属国企楼盘，他们没开分销啊，来西三环买一套吧，这里给的佣金高，我才有动力车接车送带你看房啊！

其实，南二环整体来说，没有中介说得那么可怕，因为板块自身面积较大，且能辐射到的板块也比较多，有品质的楼盘价格未来不会断崖式下跌。

只不过现在处于买方市场，中介也会挑客户，他们希望房东的价格挂低一点，去迎合买家的观点。