如果有热搜榜，那么#学区房#这个词条一定会霸占头条，两周来实实在在拉了一波节奏。

优质学区房，永远充满诱惑，并激荡着楼市，有人感叹人生得以“蹿级”的美好，自然也有人有感而心生焦虑。更多得人还是想踮一踮脚，挤进楼市。

坦白讲，为了让“学区房”这个话题降降温，我本不想再继续参与。但最近刷到了网上一些观点，真真切切是忍不住了。

1、连云港实验学校的“新校区”风波

学区房，可分为两种。

主城老破小学区房——苍梧学区房。这种房源的价值即学区房=房子+学票，前提是居住价值低，又老又破，但学校又极好。那么，“学票”就成了一个独立的重大因素。常态下，这种性质的学区房特点：面积越小，则单价越高，面积越大，则单价越低，单价的跨度很大。

新城区的学区房，当下的大热门——连云港实验学校。这类，可以理解为带有学区属性的房源。因为这种房，也有较高的居住价值与相对还算不错的学校，学区只是房价的参与因素，而非独立的重大因素——学区房=单价*面积，其中单价中包括了居住价值与学区价值，特点为：从小面积到大面积，单价保持相对平稳，跨度不那么大。

明白了这两种定价方式，我们再来看看这两所学校。

现在很多人的观点，连云港实验学校即将成为“第二个”苍梧学校。我没有未卜先知的能力，目前无法评价。

但就连云港这种自产自销、自娱自乐的小城市，一个TOP级别的学区房最起码有两个简单的标志：第一，LD家的孩子都在这里念书。第二，学校旁边有“培训一条街”。

第一个，就不解释了。我们看第二个，学校旁边有没有各种教育机构，是检测家长是否“鸡血”的显性标志。苍梧双学区板块房价，最应该感谢的是其20%的鸡血家长。正因为他们源源不断地投入时间、金钱和精力，培养出优秀的孩子，才撑起了当下高度的苍梧房价。

教育，本质上就是一种投资。同理，连云港实验学校未来能达到多高，也要看其背后的“鸡血家长们”。

其实，新城区的学校，生源起点都差不多。将来的城南学校，包括未来的凤凰学校，生源不一定就比实验学校逊色。现在连云港实验学校在大家的心理认同感如此之高，主要归咎于其他新城区学校还未出成绩，背后折射地则是新城区发展快慢以及不平衡的问题。

下面这张图，是这两天后台收到最多的。

刚开始，我还没get到大家的“痛点”。随后，网上查阅后才明白很多人的逻辑——大概意思是，小明一直觉得圆形盒子内的糖很甜。突然有一天，盒子换成方形，糖就不甜了。

really？

连云港实验学校容量有限，板块内楼盘开发密度之高，不可能容纳全部的生源，将来会新建学校。从官方回复来看，有建小学的规划。至于何时建，你我不得而知。（PS：不要纠结于官方回复的学校名称，这个只是规划名）

从学校的发展而言，新城区的初中是核心竞争力，毕竟可以量化的只有初中成绩。连云港实验学校是九年制，重点是初中，而不是小学。而主城区学校，走得则是“名小模式”。因此，连云港实验学校的初中好就行了，小学有一定教育理念，老师认真负责就可以了。

所以，未来连云港实验学校会不会另建小学部，其实区别没有那么的大——如果有，那就是社会心理因素和成熟度因素，大家觉得对的那就是对的。某种意义上，认同度决定了生源留在本学区的概率。有时候，这种社会心理、社会认同度，对于学校和老师其实是不公平。

如果将来的初中都是连云港实验学校，我觉得不必过于介怀。有个小学部，分担下入学压力，不是坏事。

2、学区房是中介炒出来的？

价格，由供需决定。求的人多了，自然涨，涨到一定价格，求的人虽多但付出的代价大了，自然削减了“求的人”数量，市场博弈之下就形成了房价。

也就是说，一个资产的价格，是由愿意出钱买它的人群之间相互交易而决定的，而不是由旁边站着看和指指点点的人群决定的。

中介在二手房交易中，起到的是促进成交的作用——把房东的房子卖给愿意付钱的买家，进而收取不等的中介费用。在这个过程中，的确有些中介会故意制造“信息不透明”，夸大或者采用欺骗等手段“促进成交”。一套两套等少量房源存在这种情况，但长期多套下来，还是基本吻合市场行情。

比价，是买东西的本能反应。现在的买家太聪明了，不论是新房，还是二手房。在信息透明的背景下，买家很少出现什么都不懂、什么都不清楚，中介说什么就信什么，看一次房就成交的。正常步骤是：网上查询信息——选定目标——跑多家中介门店，看多套房——得出合适的心理价格区间。

这个时间段，一般是几天，几周甚至几个月。但不管怎样，最后的成交，往往也八九不离十——一个小区，有高有低，甚至达到几千元价差，背后总有合理因素。

坊间还有一种说法，就是“控盘”。

中介包揽了苍梧学区房板块内的所有房源，达到“垄断”的优势，牢牢抓住定价权。先不说连云港有多少不同规模大大小小的中介品牌，关键是搞定所有房东，在现实中也很难操作。这当中牵扯的利益和突发情况太多，房东也好，中介也罢，每个人都有自己的诉求和小九九。

还有一种，就是中介倒卖。中介买下房源，然后挂高卖出。先不说交易成本之高，如何界定买入房源的数量才会最终干扰整个市场行情，也是一个大问题。

对于中介来说，成交才是硬道理，房价高低其实意义不是很大。