最近几天，我在观察房地产数据的时候，发现近两年出现一个很特别的新变化。

从2022年的开始，二手房成交量就始终压新房一头，增速差距最大的时候，竟然超过了100%。

2023年10月，重点监测的30城新建商品住宅销售面积为1265.56万平方米，虽然依然环比微涨0.8%，但请注意，相比9月涨幅少了足足15.4%。

你要知道在整个房地产发展史中，这种变化都非常罕见。

毋庸置疑，长期以来我国都是典型的“新房市场”，也就是说占比远高于二手房，毕竟想提高城镇化率，就肯定要大量造房。

再加上“买新不买旧”观念深入人心，过去只要我们买房，肯定首选新房。

然而，随着房地产开始转型，这点也变了。

我先采访一下你们，让你在新房和二手房之间选择，你会怎么做？

如果是我的话，5年前不可能看二手房一眼，但是现在直接反过来，只考虑新房。

其实这就已经说明了一个问题：新房恐惧症。

看看合肥、南京、天津、郑州和重庆这五城，规律清一色，从2018年到2023年前10个月，二手房市场份额占比大涨。

尤其是合肥，速度最迅猛，直接以32%傲视其他四雄。

光是今年前10个月，成交面积就高达592万平，不仅比2022整年多了近20万平，还创下了历史同期新高。

第一、高房价是我们很多人的痛。

这点不得不承认，现如今很多城市的很多地段都是“新房均价远高于二手房”，高也就算了，关键是高太多了。

就拿天津来说，新房竟然比二手房高了足足6000元/平。

一套房子就算面积再小，也得有80平，算下来就是贵了48万元。我们自己算一下，光是多贷这些钱，每个月就会又多出2000多元的房贷。

说实话，如果是我，打死都不买新房。

在房价面前，什么房龄大、户型差、地段不好、贷款难等等问题，其实也就不是问题了。

再加上新房因为限价约束，很难真正下跌，可是二手房业主为了卖房，频频降价，前后对比，房价优势就更大了。

这才是根本原因。

第二、新房难交付让我们望而却步。

如果仅仅是房价高，为了品质、环境、圈层等等，反正什么原因都有，肯定还有人愿意买单。

但要是交了钱，贷了款，却拿不到房，恐怕长此以往，就真的没人买房了。

11月21日，我还看到了一个笑话，“住建局工作人员买房，竟然也遇到烂尾了，”

仔细想想，有多少人能扛得住烂尾，从首付到贷款，不仅掏空了家底，还提前透支了未来，我们根本就承受不起风险。

与其这样，真不如直接考虑二手房。

第三、市场主体转变，买房人选择权大大提高。

其实很多人都忽视了这点，过去是你刚到售楼部，只要不交钱，销售就立刻和你说，“现在不交钱，过一会就没了，你自己看着办。”态度非常强硬。

一时间，我都没搞懂到底谁才是消费者，谁才是上帝。

再看看现在，别说不交钱，只要你有意向，销售就是百般热情，态度好到爆。

这一前一后，说白了就是因为市场主体易主，买房人占据了主导，选择性大大提高。

那么自然而然，作为卖方的开发商肯定就慌了。

综上所述：

归根结底，其实我主观上确实建议大家考虑二手房，但是也有前提条件。

1、不要过度追求性价比，尤其是二手安置房，很容易出现产权纠纷。

我始终认为安置房最大的不足就是产权，因为牵涉到子女继承问题，只要家里有多个孩子，一旦产权不清晰，就很容易“亏钱又丢房”，还惹了一身麻烦。

就算经过百般困难，终于雨过天晴，可要是遇到不讲道理的子女，甚至还会上门闹事，这是真实存在的。

当然了，二手商品房也是如此，只是发生的概率非常低。

2、待发展区域，我还是建议优先考虑新房。

所谓的待发展区域，顾名思义就是房地产市场依然以新房为主，这种区域的主力人群要么是本地人，要么是上班族。

他们对楼市根本不懂，而且心里也更喜欢新房，这种主观感情就会导致他们非常关注新房，本能排斥二手房。

如果你有换房需求，考虑到后期方便出售，不如投其所好，考虑新房。

这样房龄很少，以后好卖。

如果你实在担心，那就多看看身边同事和朋友的想法，取其精华去其糟粕。

切忌着急。

希望大家都能买到真正适合自己的房子。

对此，你怎么看呢？

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