01

最近听了一个朋友断供的故事。他的房子当时买了852万、房贷596万，月供3.36万供了4年，最近断供了......

断供之后他被银行起诉，4年时间里，在还银行的161.2万中，只有32万是本金，其他的128万都是利息，还剩下本金564万。房子后来法拍拍了480万，还倒欠银行本金84万，再叠加银行起诉费、律师费等费用19万。

4年前，他兴高采烈拿着首付买房，成为大家眼中羡慕的“有产者”。4年后，他的房子没了、首付没了、月供没了，还欠银行100多万，感觉一下子从天堂掉进了深渊。

众所周知，我们每个月还房贷当中，银行利息至少占了三分之二。如果房价不涨，买房子就是一种纯粹的消费行为。若是投资买房，基本上是一种亏损行为。

因此我忍不住问大家一个问题：如果房价不涨，还会有人买房吗？从持有成本3%来讲，房价不涨，就等于每年收3%的房产税，收5年就很伤了。（3%是怎么计算的，利息4%扣去租金1%，可能还要亏降息）现在经济下行，收入和预期都降了，房价不涨，郊区刚需就真的不存在了，毕竟房价不涨不如租房住。

唯一比较讽刺的好处，可能就是开发商开始对产品卷品相了。

所谓“上涨无房源，下跌无刚需”，哪天当房价不涨成为一种共识，市场上真实自住的需求和购买力就浮出水面了。

为什么会造成断供？无非是工作变动（降薪裁员）导致收入跟不上。

一个人呐，最重要的还是要置顶个人的赚钱能力。

抛开每个月的房贷不说，就算你要追求所谓的诗和远方，出发也是需要盘缠的，对吧。之前看过一个数据，它是这样说的：研究表明，家庭月总收入要约等于当地房价，生活才有幸福感。

这里又涉及到一个问题，叫做“居民杠杆率”。适度的杠杆可以锦上添花，过度的杠杆就是玩火自焚了。相同的负债率，对不同的买房人感知也是不一样的。同样120迈的车速，有人觉得闲庭信步，有人觉得你在玩命。

这个叫做风险感知相对论：

风险的感知是相对的，但风险的存在是绝对的。

02

这位断供的朋友，房子供了足足4年，最后卖了房子还欠银行那么多钱。

我想问问，如果他当初买的资产稀缺度相对高一些，会不会亏损的金额会少一些呢？

中国的房地产走过滚滚二十多年，这么多年每把都开大，大家没有时间去思考导致房价上涨背后的原因是什么。比较主流的有货币派。

他们认为，货币如水，房子是蓄水池，水越多则房价越高。

还有一个社会行为派，这个派系的理论有点像股市，不断地买买买，从而导致楼盘房价上涨，房价是无数次交易后的结果。

最后一个是价值派，从过往的经验看，一个板块的房价上涨曲线跟这个区域的GDP上涨曲线有着强相关的关系。现在很多买房人在要不要房、怎么买房等问题上都战战兢兢、如履薄冰。

每个家庭的资金规划到选筹方案都不一样，买对房子已经不是一个线性作业，而是一个系统工程。一个不争的事实是，当整个大盘都下行的时候，再抗跌的房子价格也会往下掉。

汇悦台的房子价格都跌了，你家的房子能不跌吗？我估计目前广州的房价至少跌回5年前，整体均价跌去了20%。股市在跌，楼市在跌，社会财富都蒸发去哪里了呢？这是个值得思考的问题。

03

有人说，放开限价之后，开发商第一要务居然不是涨价，而是降价。

开发商的一手降价行为，倒逼二手房降价，从而达到房地产“去泡沫”的目的。

真相到底是如何的呢？无人知晓，没有答案。

作为一个普通的买房人，我们能做的，无非是结合个人真实需求，买房不高杠杆，经营好自己的生活和事业。

购房最好的状态终究是自住，因为只有以自住的角度选筹，才可能以相对全面的维度评估房子，才会有真正的护城河。连自己都不愿意住的房子，你觉得你卖给别人，人家会愿意接手么？

这个就是房产的流动性。跌价不是最可怕，最可怕的是房子失去了流动性。

坐标轴和函数告诉我们，无论Y如何变化，你的灵魂都可以还原成X。有人的X是1，有人的X是2，所以它们用相同的方式在物质界展开，得到的都是同一条曲线。

想要获得不一样的成长，就要找到不一样的展开方式：有人是线性函数，有人找到的是非线性函数。

我始终相信，房子的背后，其实是“人”。做好自己的主业，提高个人的抗风险系数，即便是在阴跌市场，也能熬过这个冬天。