保利心语是整个广州当之无愧的网红盘，这个大家都有共识的。

上一轮周期保利心语的成交就很火，这一轮更是推上了风口浪尖。

它经历了广州楼市最好的几个周期，涨幅接近15倍，如今楼市进入下半场，人口增速下滑，珠城增量有限，面对琶洲金融城更好产品的分流，楼龄也开始超过20年的保利心语还能继续持有吗，还有机会进入下一轮楼市周期吗，自住或投资都还有价值吗。

今天我们来剖析一下这个话题。

保利心语花园基本信息：

小区地址：天河区珠江新城

当前均价：96957元/平方米（政府指导价）

建筑类型：塔楼

建成年代：2003-2009年

开发商：保利地产

物业：保利物业

物业费用：2.68元/月/平

总户数：1793

总车位：1102

容积率：4.54

绿化率：36%

为什么保利心语会这么火呢？

保利心语的位置处于广州的地理中心珠江新城，又是珠江新中区C位上，而且它的户型产品多样，从刚需到改善到豪宅都有，符合大多数人的预期。

比如要地段，它有，要配套，它有，要学位，它有，要物业，它也有，要升值空间，它更有。

凯旋、汇悦台、保利天悦这些虽然也是顶流网红，但毕竟总价太高，离普通人太远。

而保利心语不需要太多的资金量，选择也多，大多数人还是够得上的。

保利心语是珠城户数最多的一个盘，总户数1800户，平时放盘量在100-150套之间，成交量也是珠江新城最大的一个盘。

保利心语可以说是珠江新城的一个风向标，同时也是广州楼市的一个风向标，参考保利心语的成交趋势，就可以看出珠江新城当前的一个行情动态，以及广州楼市的预期和走向。

保利心语有珠城中区上车门槛最低的三房两卫产品，这是为什么保利心语成交量比其他盘大的一个重要原因，面积在103-112之间，有南向和北向，另外其他几个小区的三房两卫户型都超过120了，总价也高了。

三梯七户和三梯八户为主，两房面积在72-81之间，还有一种221的超豪宅四房。

10年前的小区，做两房三房是比较正常的，大家都这么做，而且珠城也还没有开发完，大家都不敢轻易上车珠城，保利心语作为开荒者，户型还是比较迎合大众的。

接下来我们看一下成交的价格。

2020年以前保利心语的单价在6-7万，2020年广州房价开始启动，从珠城开始，六月保利心语已经接近10万，2021年年初已经超过14万，2022年大部分成交单价在14-15万之间，最高成交价是2022年底的17.58万。

2023年广州持续放松限购限贷，保利心语无惧市场横盘，2023年初南向高层三房依然成交要16万。

但到了2023年中之后，由于广州也拿出了比较好的地块在卖，核心区好产品供应也越来越多，观望情绪等待机会的人也越来越多，保利心语放盘量一直居高不下，如果还是15万左右的话，显然是没有性价比的，接下来保利心语才走向下坡路。

2022年保利心语还是比较坚挺的，连琶洲南一期出来，卖了个全国销冠，也没能让保利心语下跌。

但架不住越来越多的供应，比如保利天瑞、中海大境、琶洲南二期等低开，保利心语预期不明朗，在大盘不稳的情况下，越来越多的人选择置换。

现在的保利心语，三房成交价已经跌破13万，总价1400万，只不过是低楼层北向，两房已接近10万，总价不到800万。

保利心语在珠城只是个上车盘，但是在其他板块，却可以选择更改善的面积，可参考和对标的小区越来越多了。

一是隔壁附近的利雅湾125的三房，差不多也是这个价格了，人家面积更大更舒适，西区的星汇园明星户型119的已经不用1200万了，如果是1500万的话，还可以选择中海璟晖和汇峰苑的115，而保利心语如果北向也要这个价格肯定是卖不出去的，除非是南向的接近这个价格才有性价比。

二是对比同样1400-1500万的话，中海大境可以选到160多的，琶洲南还有140的，天河序还有190的，保利员村还有157的，这些板块当前配套不如珠城，但是未来还是有预期的。

一个趋势向上，一个趋势向下，一个单价8-10万，一个单价13-14万，你怎么选。

保利心语去年的挂盘量一直是比较高的，卖家预期比较高，如果不降价是很难成交的。

这里面跟业主的心态有关系，如果是2021年之前高位买入的，那现在差不多也到了卖出时机，但是持有两年的成本算进去，不一定赚钱，暂时不愿意割肉卖，想等小阳春。

另一波业主卖掉这里的三房，能去选哪里的四房呢，起码要选琶洲南190以上的面积作为首选。

同板块置换呢，保利心语的卖家一般也只会考虑中海花城湾、嘉裕公馆、中海璟晖，但两千万也只能选到个大三房，三房换三房，根本没有必要。

同样置换珠城的四房呢，中区或东区的四房要去到三千万以上才算是比较好的了，还是会比较吃力的，其他的四房大概率是看不上的，比如旁边没有花园的汇峰苑、领峰这些总价并不低。

保利心语风向标的地位是不是不保了呢？

不完全是这样的，因为保利心语作为珠城的上车盘的这个逻辑是不变的，在珠城的定位也改变不了，你想要地段、配套、学位、三房还是离不开保利心语这个选择，就像隽峰苑作为珠城最低总价南向小三房的定位是一样的。

那其他的板块，中海大境、观樾、琶洲南等，当前还有可替代的选择，要么选面积大，要么选单价低，而且广州这些板块还会有持续供应。

保利心语大可以在自己内部进行调整，只要房子不是又老又破，保利心语想要涨回去总比外围的要容易。

成交最多的2021年接近100套的成交，推动了房价几乎翻倍，比一个一千多户的大盘卖完推动价格上涨是要更快的。

其次，保利心语多少都代表了珠江新城的价值，不说代表上限，起码代表下限，如果保利心语作为下限守不住，其他盘的价值体系也会瓦解。

保利心语还是能住的，能住就能买。

目前保利心语是没有景观溢价的，超过1000万买它的大三房也是没有学位溢价的，户型对比现在没有亮点，也是没有楼龄和产品溢价的。

基于地段的话，持有它是不是还有必要，不持有是不是有更好的选择，如果保利心语跌了，而外围的新式产品没有降，大概率保利心语业主也很难割肉割下去。

举个例子，他们会卖掉去选12万多的员村保利吗，价格差不多，配套却差太远，没有换的必要性。

如果保利员村都看不上，很多其他的也看不上，这也是保利心语要降又难降的原因。

另外，对比都是二手，和珠城有竞争的天河公园、万胜围板块，目前大三房还是维持在1200-1500万之间的价格，比如东方新世界、熹园、水蓝郡等，他们也没降多少，那凭什么不选更有性价比的保利心语呢。

最后，也给当前的卖家一些建议，当前13-14万的单价能够出掉是比较好的机会，不必心气过高，再高了恐怕难以出手，也会损失掉其他的机会成本。

虽然对比其他二手，没啥性价比，但人家也卖不掉，对比新房的话，开发商也在割肉降价了，你又能坚挺到哪里去。

超过一千万以上的买家，多数是需要卖房的，便宜卖便宜买，在当前的楼市逻辑下才行得通，高卖低买就算了吧。

以上

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