广州地铁又开发了一个地铁上盖项目：珑璟台，说是琶洲南，又是纯地铁上盖，还能望湿地公园，真有那么香吗？

确实是挺香的，因为我看到油菜花了，当看到地铁口加一片油菜花的时候，我真的被感动到了，在海珠，在琶洲南，怎么会有这么原始天然无公害的地方。

现在说香还太早，看完具体分析你就知道了，我们先来看一下具体情况：

小区名：珑璟台

开发商：广州地铁

物业：越秀

物业费：6.1元

容积率：4.3

总户数：4栋/396户

梯户比：2梯3户，2梯4户

车位比：1:1.2

主要户型：120/134/141/195

珑璟台为广州地铁独立开发，位于18号线龙潭站上盖，共分成两个地块，4栋楼，2号楼有两条梯腿为政府回购人才房。

小区几乎没有花园，楼下三层是商业，四楼为架空层，未来电梯可直达地铁站，中间有一条市政道路，未来等红卫村旧改完成可直达琶洲。

小区前面是海珠湖公园，北靠琶洲CBD，楼下是地铁站，去琶洲和珠城都很方便。

优点很明显，缺点也很实在，就是周边都是城中村，除了地铁，没有任何配套可言，和新滘东路有300米，但是还会有噪音影响。

没有配建学校，销售说是西边有规划18班的中小学，但由于不是开发商配建，这个事情也不好说，未来大概率还是会改规划的。

红卫村是保利旧改，但是也没啥动静，红卫村不改，小区中间那条路就是断头路。

如果未来旁边的石榴岗、红卫、龙潭等要旧改的话，那泥头车、货车会很多，现在附近租客、摩的、小三轮就特别多，居住体验会比较差。

现在住进去的话，相当于开荒者，你得提前忍受周边没有配套的痛苦，别被那片油菜花迷了心智。

小区主要是偏改善为主，除了4栋有套195的大四房外，其余主要是120-143的四房。

目前定价是以15楼为一个标准，15楼以下是7.5-8.5万，15楼以上是8.5-9.5万，总价900万起，套均总价在1050-1250万之间。

现在同样价位的，要配套可以选西派天河序或中海大境，要环境的话，可以选观樾，或者还有保利天瑞，不会选这个要小区没小区，要配套没配套，要学校没学校的珑璟台。

对于一个总价过千万的改善盘来讲，这样的缺点是很难容忍的。

其次，珑璟台的户型说是使用率超过100%，还赠送了设备平台，但是具体看户型的时候，你会发现问题非常大。

东北角和西北角是缺位的，主卧的房间门是冲过道的，设备平台看似赠送不要钱，但实际交楼后会发现诸多不便，位置上应该挨着厨房更好，其次是会有隐患问题。总之，珑璟台的户型是硬伤，并不是优点。

本来偏改善圈层纯粹是它的优点，但2栋又多了人才房，变得没那么纯粹了。

珑璟台卖的景观是南边的湿地公园，但这个公园和它也是八杆子打不着的关系，北边虽然景观好，但是周边是城中村围绕，旁边还有些军区用地，折腾起来也会比较麻烦。

但如果这个盘的定位是刚需，相信不仅会卖得起价，还有可能卖爆，因为整个琶洲附近是没有刚需盘的，几乎是0供应。

举个例子，珑璟台做个89的三房两卫，或者108的小四房，单价在7-8万，总价在650-800万之间，看上去就会合理很多了。

既然你想近琶洲，预算只有七八百，又有刚需需要的地铁，一个站到琶洲，两个站到珠城，不香也得香了。

纵观琶洲金融城方圆一到两公里范围内，或者一个地铁站距离周边，哪有六七百万的新房呢。

附近赤岗南主要是200-400万之间的老破小或刚需房，这些卖家要置换的话也大概率只能够得上七八百的。

所以珑璟台的定位是有问题的，非常尴尬，卖起来会很吃力。

并不是单价的问题，七八万的单价并不贵，毕竟地段离琶洲确实不远，更远的海珠西也不止这个价格了，问题是总价太高，买得起的改善们真心看不上。

住得起一千多万的，并不依赖地铁，对地段、配套、圈层的要求会更高。

目前我还是维持之前的预判，这个盘还得要降价，同价位的选择比它更好的都没卖完，珑璟台的压力就会长期存在。