在中央政治局会议定调后，“良性循环”无疑成为2022年房地产行业政策不容忽视的关键词。这一年，行业重新洗牌，房企分化日益明显，“越来越多“强者恒强”的房企证明，只有坚持长期主义和高质量发展道路的房企才能在市场竞争中持续应对挑战。

3月30日晚，中骏集团发布2022年业绩报告。数据显示，去年全年集团实现营收267亿元，归母净利润2454万元。其中物业销售收入为247.4亿元，交房面积为257万平方米。

自去年四季度以来，行业融资环境持续改善，围绕保交楼、防范化解风险等目标的利好政策密集出台，从享有发债权利的企业阵营中不难看出，只有重视信用价值和筑牢安全边际的房企才能获得融资支持。在此背景下，中骏集团坚持长期主义，在炼好资金平衡术的同时，还保持了良好的信用记录，去年全年累计实景呈现房源近5万套。

值得一提的是，中骏集团还具有较强的偿债能力，不仅2022年全年债务“零违约”，还于今年3月29日在公开市场上购回本金额2.07亿美元原定于2023年4月到期的美元债。

随着支持房企融资系列举措逐步落地，中骏集团也和不少国央企及部分优质民营房企一样，成为首批政策受益者，率先享有融资暖流。在业内看来，伴随房地产销售市场复苏，资金良好的房地产企业成长空间有望打开，并成为引领行业复苏的“风向标”。

土储充足

步伐稳健迎复苏

过去一年，全国商品房销售额和销售面积创下新低，而房地产行业也从追求高周转高增长转向提质增效。

2022年全年，中骏集团录得合同销售金额约590.23亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金額约人民币123.77亿元；合同销售面积约491万平方米，其中包括合营公司及联营公司的合同销售面积约108万平方米；物业销售均价为每平方米12016元，收益约267.05亿元。

为了保持充足的流动性，去年中骏集团暂缓了拿地计划。但据悉，截止2022年12月31日，集团及其合联营公司拥有土地储备总规划建筑面积达3387万平方米，仍可供未来2至3年的开发需求。

中信证券指出，2022年房企业绩普遍表现不佳，是2020年以来拿地昂贵、去化不佳的集中表现，但站在新的起点，已经在2022年优化库存结构的企业，利润表预计也会在2023年及以后有所改善。

在迎接房地产市场复苏的过程中，中骏集团做好万全准备。从城市分布来看，2022年中骏集团在杭州、昆明及南京等二线城市的合同销售表现最为突出，分别为111.27亿元、33.8亿元及27.88亿元，为集团于冰封市场中带来不俗的销售成绩。

此外，中骏集团在北京等一线城市及泉州等三线城市的销售表现亦十分良好，去年合同销售额分别达到67.15亿元及46.69亿元，占整体合同销售金额分别约11.4%及7.9%。

根据年报，2022年，中骏集团连同其合营公司及联营公司共超过120个项目处于在售状态，分布在超过50个城市，主要集中在二线城市及高潜质三、四线城市核心区域。其中多个位于一、二线城市的大盘在合同销售表现均取得骄人的成绩，包括杭州的未来云城、北京的未来云城、上海的璟荟、合肥的璟峰里及福州璟悦。

克而瑞数据显示，今年2月整体市场延续稳步修复行情，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。

展望后市，在市场企稳回升的过程中，伴随行业利好政策的释放，2023年中骏集团加大推盘力度。据了解，1月13日中骏集团开启“中骏新春抄底季”活动，期间全国项目实现热销超2000套，累计销售金额超20亿，多项目纷纷占据所在城市销售排行榜前列，率先在这一轮市场竞争中占得先机。

中国银河证券研报称，目前房地产市场热度有所回升，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集，建议关注“强信用、厚土储、优布局”的全国性布局房企和确定性强的区域性房企。

持续降杠杆

信用良好穿越周期

销售端能否持续保持正向回馈，企业的信用资质是核心因素。自2021年下半年以来，房企债务违约现象不断攀升，得益于稳健的经营管理和合理的债务结构，2022年中骏集团坚守“零违约”记录，年内累计偿还境内外公开债务近115亿元，进一步降杆杠。

值得注意的是，在年报发布的同时，中骏集团还对外公告称，截至3月29日，集团已在公开市场上购回本金额2.07亿美元2023年4月到期的5亿美元利率为7.25%的优先票据，相当于原先发行本金总额的41.3%。据悉，目前中骏存续美元债，其中仅前述这笔债务将于年内届满，未偿还余额为2.93亿美元。

截至2022年末，中骏集团总资产1939.63亿元，总负债1573.39亿元，总负债率81.12%，总借贷金额同比下降12%，现金流转正为46亿元。

2022年是房地产发展模式转型的关键节点，在这种深刻调整中，中骏集团提前优化投资模式、持续进行组织变革，同时陆续落实多项融资策略，以优化资本结构。

据了解，自2022年12月起，中骏集团陆续与多家商业银行签署战略合作协议，为集团提供综合融资服务，累计获得各大银行授信金额逾人430亿元。2023年开年，中骏集团更是成功发行2023年度第一期中期票据，成为今年首批获得中债增支持并成功发债的民营房企。

在行业普遍面临流动性压力的背景下，中骏集团的这一举动有效提振了市场对于民营房企的信心。今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹曾表示，今年将用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解房地产风险。其中一手是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。

基于此，中骏集团表示，未来，随着国家房地产政策的优化调整，集团将致力提升经营的安全边际，构建以现金流及经营品质为导向的商业模式，保持稳健的财务基础。

据悉针对集团2023年的工作重点，年初时中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳曾指出，随着市场和经济信心逐渐恢复，中骏在住宅开发板块将聚焦于“重建信心、重建信用”，以颠覆性思维突破困局，回归更有序的生产经营。

具体来看，一是抓住市场企稳的关键期，营销充分下沉，与一线共谋，以城市公司为核心，围绕每一个具体项目，加强市场研判，共商经营对策，确保每个项目价值兑现；二是重建供应商信心，维护和开拓相互信任、长期靠谱的合作伙伴，携手攻克下阶段运营工作的重重挑战；三是基于中骏集团过去一年坚守的宝贵商誉和信用，重建政府方、监管方和融资端对中骏的信心，扩展融资机会。

一体两翼协同发展

推动行业发展转型

在持续保好基本盘和拓展融资渠道之外，中骏集团积极投身城市建设，做好投资物业和长租业务。

2017年，中骏集团正式提出“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓为两翼的战略，开启了第二业务曲线。到2022年，集团“一体两翼”战略已经进入第六个年头。

随着行业逐步进入存量改造时代，为了迎合与城市共生的新发展理念，中骏集团于北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超级TOD综合体，如杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、福州中骏世界城、合肥中骏世界城等。过去一年，这些项目均取得了不错的市场反响，成为中骏集团“一体两翼”战略差异化竞争的有力诠释。

截至2022年末，中骏集团连同其合营公司及联营公司共持有53个投资物业，总建筑面积约401万平方米（应占建筑面积约366万平方米），其中27个投资物业已开始营运。据悉，这些投资物业分布在北京、上海、厦门，杭州及苏州等26个城市，业态涵盖购物中心、长租公寓、写字楼、商业街及商铺。

进入2023年，据悉目前中骏多个世界城项目都在有序推进和筹备之中，包括计划亮相的福州、上海西花桥和汕头中骏世界城，中骏世界城于全国的布局版图进一步完善，经营性物业收入也有望逐步提升。

租赁业务方面，随着国家大力推进保租房筹集建设，中骏集团依托多年布局与积累，整合并协同长租公寓领域优势资源，形成长租公寓基金管理的资管商业模式，战略拓展长租公寓业务，并聚焦一线及准一线城市，推进长租公寓的投资及开发。

今年年初时，黄朝阳就曾针对第二业务曲线提出，将以“区域聚焦、协同共生、数字赋能”为引领，强化世界城购物中心的共生运营模式，拓宽城市消费场景和社交场景，为客户创造更美好的生活；依托多年布局与品牌积累，加强长租公寓与世界级基金的合作，持续扩大平台的价值。

展望未来，黄朝阳表示：“中骏集团将继续秉承“一体两翼”的协同发展战略，以地产开发为主体，购物中心、长租公寓为两翼，聚焦核心城市及优势区域，深耕市场、客户及产品。另一方面，中骏集团将更专注客户需求、更加重视产品研发，务求进一步提升差异化竞争能力，以创造更大价值。”

（本文仅作者观点分享，非投资建议）