如果德国年轻人收入不高甚或得不到家庭的支持，还是难以实现自己的购房梦想，由此也可以理解年轻人对薪资的期望。
德国房价同比已连续六个季度下跌。年轻人迎来了实现自己购房梦想的好时机吗？
➤购房抉择
就住房而言，德国年轻人首先必须做出的抉择就是：到底该买房还是租房？为此，人们可以先看一下德国目前的房价走势：根据联邦统计局2024年6月21日公布的数据，2024年第一季度，德国住宅价格（房价指数）还在继续下跌。与去年同期相比，全德平均下降了5.7%。
这意味着德国房价同比已连续六个季度下跌。与2023年第四季度相比，2024年第一季度的住宅价格平均下降1.1%。
当然，德国的房价，特别是大都市的房价，仍居高不下。7月13日出版的Der Spiegel曾发表一篇题为《年轻人如何购置房产》的文章。文中有一张题为“昂贵的大都市”的图表，列出了各州首府公寓目前平均每平方米的欧元价格，其中慕尼黑、柏林和汉堡分别为7716、5012和4818欧元。
由此可见，虽然与上年同期相比，德国房价已连跌六个季度，眼下可能是购房的大好时机，但由于房价依然不菲，要拍板购房并非易事。
当然，买房还是租房，决定性因素还是各自的人生规划：对于那些希望在职业和私人生活中保持灵活性并独立于居住地点的人来说，租房往往是更好的选择。
然而，德国眼下租房需求激增，特别是在柏林等大都市里，租房越来越难，房租也越来越贵。因而，即使想选择租房，也并非能租得到且租得起房。
但如果纯粹从经济学角度考虑问题，那么也可用房价租金比来作抉择。上面提到的那篇文章就举例道：如果一处房产的价格为23万欧元，可比出租房的年租金为1.2万欧元、那么得出的房价租金比值就是19.17。
文章还指出：“原则上可以说，如果该商数大于25，租房在经济上就更有意义。否则的话，通过节省租金来摊还购房款的时间就太长了。如果房价租金比小于20，则购房更有利。而在这两者之间，则取决于具体的融资条件。”
据文章称，这时的决定性因素是自有资金。如果人们想从银行获得良好的条件，则自有资金至少占购房款的20%至30%，且附加费用也须包括在内。
但根据德国房地产门户网站ImmoScout24的一项调查结果，2023年有一半的购房者在购房时投入的资金还不足5万欧元。
因而，德国年轻人要实现购房梦想，首先要解决融资问题。
➤购房融资
提到购房融资，德国年轻人首先可能会想到“住房储蓄银行合同”（Bausparvertrag）。该合同是投资者（住房储蓄者）与住房储蓄银行签订的金融产品，包含储蓄合同（住房储蓄）和融资合同（住房储蓄银行贷款）。
但《年轻人如何购置房产》一文就指出，尽管住房储蓄银行合同现在仍很受欢迎，但对于积累资产来说，这不是一个好主意。这是因为结存款项几乎没有利息，因此储蓄者在储蓄阶段会有真正的损失。
按照该文的观点，目前，活期存款和定期存款是更好的选择。只有在押注几年后房贷利率会大幅上涨的情况下，住房储蓄银行合同才有价值。
此外，如果年轻人已经有能力购房，那么无论如何都不应该签订住房储蓄银行合同。据称，传统的抵押贷款是更好的选择。而最重要的关键数字是年利率（它显示的是实际信贷负担），而不是借款利率。
文章还称，目前的十年期建筑贷款的年利率实际上低于4%。在经历了过去多年的低利率之后，这个利率乍看上去似乎很高，但事实上，从历史上来看，这并没有什么特别之处。
如上所述，据ImmoScout24调查，2023年有一半的购房者在买房时投入的资金不足5万欧元。但此前，德国《时代在线》引述贷款经纪人Interhyp所做的一项调查结果则称，德国购房者2022年平均投入16万欧元购买房屋或公寓，而2021年的平均数字则为13.2万欧元。
Interhyp 首席执行官耶尔格•乌泰希特（Jörg Utecht）还表示：“30岁出头到30岁末的人通常只有在伴侣双方收入都很高或得到家庭支持的情况下”才能负担得起这笔钱。据报道，约有三分之一的受访者表示，自己曾用继承或捐赠的资金来为一处房产融资。
为此，上面提及的那篇文章也不得不坦承：“年轻人面临的挑战是：许多人没有或几乎没有资产。在德国购买房产的人的平均年龄为38岁。”
看来如果德国年轻人收入不高甚或得不到家庭的支持，还是难以实现自己的购房梦想的。
笔者曾探讨过德国Z世代的工作观（见《德国Z世代的消费观和工作观》，FT中文网2024年4月2日)并提到，这些20世纪90年代后半期至21世纪头十年出生的年轻人，虽然占德国人口的比重不大，但这个被称为“数字原住民”的世代正在发挥越来越重要的作用，且对德国经济未来走向产生不容忽视的影响。
据悉，这个世代的年轻人尤其感到自己的工资太低。一半以上（60%）的人表示，由于工资太低，因而考虑更换雇主。对于Z世代来说，薪酬不仅是衡量自己价值方面的一个重要因素，而且在当前的生活环境中也起着重要的作用。
调查还显示，通货膨胀和生活成本上升是56%的年轻雇员要求今年加薪的最重要原因。有近一半（45%）的人甚至愿意为加薪承担更多的责任。另有近三分之一（28%）的受访者表示，自己的薪酬水平总体上低于市场水平。
如果Z世代年轻人要实现自己的购房梦想，而融资又这么难，人们也更能理解这个世代年轻人对薪资的期望。
➤购房时机
由于购房融资是个大问题，因而德国一些房地产经纪人就给年轻人支招，尽早开始储蓄。
《年轻人如何购置房产》一文的作者还具体举了一例：在汉堡，目前一套60平方米公寓的平均价格约为28.91万欧元，如附加费用以购房款的10%计，即2.891万欧元，那么，就需要积攒约6.36万欧元，才能凑满20%的自有资金。
如果一位年轻人从25岁起选择活期储蓄存款，净利率为2%，并希望在35岁之前达到上述自有资金的目标，则每月需要储蓄480欧元。
文章接着写道：“2023年，房地产价格自2010年以来首次下降，但租金却继续上涨。根据德国经济研究所的数据，在过去 13年里，平均租金上涨了53%。租房者的负担越来越重，但对房屋业主来说却是个好消息：其收益在增加。”
该文还称：“任何想从这一趋势中获益的人都可将房产作为资产配置中的基石。”
但这里要说明两点：其一，德国房地产价格从2010年以来首次下降的起点不是2023年，而是2022年第四季度。根据联邦统计局公布的数据，随着德国住宅价格数据（房价指数）2024年第一季度继续下跌，与上年同期相比，房价已连续六个季度下跌。
其二，值得关注的是，虽然联邦统计局6月21日公布的数据显示，与上一季度相比，大都市的独立式和半独立式住宅价格下降了3.2%，其中柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫七座大都市的同比降幅最大，为9.5%，但公寓价格不降反升，上涨了0.4%。因而，对于欲购买公寓房的年轻人来说，可能还需要继续等待购买时机。
当然，对未来房价走势，经济学家至今仍然意见不一（见《德国房地产熊市快要结束了吗？》，FT中文网2024年4月10日）。
位于科隆的德国经济研究所（IW）房地产专家米夏埃尔•福伊特兰德（Michael Voigtländer）就曾表示：“市场已进入触底阶段”，并预计“2024年会进一步降低房地产贷款利率、租金价格强劲上涨以及私人家庭收入趋向增长，在这种背景下，预计房产市场也将会进入正常化阶段”。
而为房地产提供数据驱动解决方案的普雷亚公司（PREA）则在一份综合研究报告中预测道，德国住房市场的价格调整尚未结束，最早也要到2025年初才会开始复苏。
普雷亚集团房地产和能源市场分析主管马丁•克恩(Martin Kern）还预测道，“直到2024年第四季度，住宅房地产价格还将会继续快速下跌”。克恩表示：“在我们预计的情况下，到今年年底，房价将回落到2017年初的水平”，并称，市场此后要么进入复苏阶段，要么继续以较慢的速度进行价格修正。
但值得一提的是，专家们一致认为，房地产市场具有一定的惯性。市场往往需要数年时间才能恢复新的平衡。迄今为止，房地产危机只持续了不到两年的时间。而在此之前，房价已持续上涨了约十年，至少40个季度。因而，这场危机可能还要延续一段时间。
当然，在许多大城市，尤其是上述七个大城市里，价格下跌的幅度可能较小。其中一个主要原因就是近年来房租大幅上涨。克恩表示：“只有当租金支出低于利息支出时，租房才具有经济意义。”
然而，在所有排名前七位的城市中，在某些情况下,购买一套自住房产已经比租用一套面积和设备相当的新建公寓便宜。为此，克恩也指出：“如果租金价格继续以最近的速度上涨，这将对刺激购房需求，从而也会对房价发挥正面作用。”
2024年6月6日，欧洲央行五年来首次降息，将基准利率从4%下调至3.75%。德国的房地产市场再次开始活跃起来。德国主流媒体眼下对年轻人实现购房梦想颇为关注，并着力引导。上面提到的文章就是一例。
虽然购房之路充满坎坷，德国年轻人也将继续为自己的梦想而努力奋斗。
