我们向2023年说了再见，敞开胸怀迎接2024年，而在这个时间点，去回顾过去一年的福州楼市，真的很魔幻。

有的楼盘大幅度降价，有的楼盘则似乎忘记时下的行情，居然小幅度涨价。

楼市，是一个充满悲欢的载体，买错房的懊恼不已，买对房的甚是欣慰。

一些买房案例，或许可以给未来的购房群体提供一些参考价值，前车之鉴，后车之师。

2023年全年，福州五城区住宅签约量为17095套，面积1708316平方米，同比2022年下跌27.32%和22.95%。

五城区二手房累计成交37583套，总成交面积2842961.92平方米，这个数据仅次于16年17年和放开落户的2021年。

告别2023年之际，对于这一年的楼市做一个总结吧。但如果用数据统计的话，可能印象不太深刻，那就用代表性楼盘做一下分析。

这些楼盘也会聊一下闽侯的热点楼盘，因为从某种意义上说闽侯也是福州楼市的重要拼图。

同时，我们也可以展望一下2024年的福州楼市，毕竟央行批复1000亿住房租赁团体购房贷款，包含福州。

试点8城分别是天津，成都，青岛，重庆，福州，长春，郑州和济南。文末也会对这个消息做聊一些看法。

PART 1

图片为实地拍摄

在2022年末，我们脱下了口罩，对未来抱有很大的信心，加上三年来积压的购买需求，曾一度迎来楼市的小阳春。

在2023年初的时候，楼市迎来了短暂的高光时刻：

在年初的时候，各大楼盘销售都比较理想，新老福州人在售楼部随处可见。

二手房市场仍然是买方市场，但房东只要肯降价，就能等来成交的机会。

这个时候，南二环首个入市的左海望悦项目，受到颇高的关注度，当时开盘的时候均价约为2.68万每平米。

在没开分销的情况下，售楼部还算热闹，虽然网签上看到的并不多，但大家必须知道，这是一个被全城很多中介“诅咒”的楼盘。

对于南二环片区划分，在这里可以很负责任地告诉大家，很多人对板块并不熟悉，相差不到两公里，价格差距七八千很正常。

2023年初的时候，大家对于楼市的期待值都比较高，但是在短暂的小阳春过后，楼市就趋于平静，然后逐渐冷淡。

PART 2

图片为实地拍摄

福州的夏日，有一句老话“打狗都不出门”，因为天气真的太热了。

盛夏的福州楼市行情并不好，偶尔去东区踩盘，一推小蜜蜂拉着去门可罗雀的售楼部。

为了留人，他们还拿出一些小礼品，这和花钱请托相比，经济实惠，且传出去对售楼部不会有太多的影响。

在夏末的时候，由于网传福州主城区可能会出现两成首付，闽侯的开发商荒凉，纷纷以价换量。

以金地自在城举例，其在6月份中介的广告中还说这个楼盘只要9300元每平米的均价。

这个楼盘的高位点约为1.4万元每平米，但是盛夏时节9300的单价并没有引起市场的注意。

在9月初的时候，金地自在城的起步价是7千多的单价，而多数房源打着8888元每平米的广告跑步入场。

而中铁江湾悦城紧随其后，7777元的单价刷屏朋友圈，这个楼盘的高点约为1.4万左右的单价。

其实，这个时间点，闽侯多个楼盘都在降价，一向“稳重”的国贸学原三期，四期降价幅度约为3千元。

保利阅江台也曾打出99万买79平三房，楼层任选的广告，并承诺交房再还月供等优惠，只可惜为时已晚，因为旁边有个恒荣蓝泽悦滨江。

闽侯新房降价，二手房的房东们，即使在优质地段都要割肉卖房，成交价屡破新低。

这个时候，主城区价格相对会稳健一些，在相对好一点的地段，开发商并没有大幅度降价或者涨价，只是会有略微的调整。

受关注度比较高的是建发璞云和国贸天琴樾两个项目，开盘效果都不错，因为高端改善型产品近年来在楼市都能走出特立独行的行情。

受益于价格和高佣金的影响，夏日的福州楼市，闽侯受关注度比较高，以价换量，上海西这样的核心地段对于改善群体来说有一定的吸引力。

PART 3

图片为实地拍摄

痛则不通，通则不痛！

秋日的福州，市属国企终于想通了，只能接受市场，纷纷开了分销，这是属于中介的狂欢。

江南尚璟，北源云筑，昔日这些楼盘总被中介嘲讽，然而现在短视频平台经常看到这些楼盘的优势介绍。

毕竟是一场生意，没什么好说的，挣佣金是中介的职业，也能看出中介对于福州楼盘的选择上有导向作用。

建总领筑其实挺有意思的，说是打折，但并没有中介说的那么夸张，所谓单价两万二左右的房源，基本都是一楼。

这个楼盘的正常楼层单价约为2.4万，好的楼层户型单价已经达到2.5万甚至更高。

和兄弟楼盘江南尚璟对比，虽然二者离得很近，但城市界面相差甚远，这个价格算是比较贵的，关键是周边环境真的很“城中村”。

也有的楼盘逆势涨价，比如中海叁号院。

这个楼盘在价格低点的时候，三万左右的单价能买到7楼左右100平米户型的房源，而现在价格上调了两三千元每平米。

同样是能北向看湖的143户型，低点的时候单价约为4万出头，现在能看湖的房源大约在4.3万左右。

大家要明白一点，同一个楼盘，会因为景观视野不同价格而不一样，但类似楼栋间价格的变化取决于开发商。

像保利，中海这样的国央企，经常会出现大幅度价格调整，或高或低，以保利云上为例，楼栋差不多情况下，可能会有两三千的差价。

不是说这些房源不值得买，而是要选择合适的时间点。

PART 4

图片为实地拍摄

12月进入新房市场进入收官之战，五城区一手房签约1779套，环比去年11月增加了945套，环比增长100.3%。

在新房市场方面，可能关注度比较高的首次开盘，位于闽侯上街的悦湖，周边的二手次新房中海寰宇天下曾卖过2.5万左右的单价。

即使现在热度下来了，中海寰宇天下的低位挂牌价也在1.8万以上。

保利，建发，国贸联合开发的悦湖项目，中式园林景观在高新区乃至闽侯板块算是比较有品质的。

开盘均价约在一万八千多，具体价格因为楼层户型会有一定的差异，有品质的新房只卖这个价，未来可能会导致高新区二手次新房迎来一波降价。

图片为实地拍摄

冬日的福州，聊一些二手房的案例，因为市场上总能看见一些大幅度降价的二手房，这是也有重大参考价值。

福州府，地段不算很好，但对于刚需来说也不算差吧，是很有代表性的南二环安置房，聊一个60平米的刚需两房价格变化。

在夏天的时候，这里一套10楼的房源，总价为100万，就有很高的带看量，有业内人士告知最后的成交价为95万。

最近，中介告知，又出现了一套楼层更好的房源，总价为85万，说是底价，其实真想买的话，也是可以谈的。

七街十二府的单身公寓，因为划片施程小对口九中，还有比较高的几率摇号十六中，大部分时间点价格都比较稳定。

在今年春末的时候，这个小区32平米的单身公寓成交量比较多，中低楼层的价格也能卖到85万左右。

快过年了，这个以稳著称的单身公寓更是迎来历史性的降价，前几天刷到32平米的单身公寓中介对外报价为71万。

这个小区没有特殊楼层，因为底下架空两层，12号的最低楼层也在3楼左右，买这个小区的基本都是给孩子读书，所以中低层和低层的差价不会很大。

一个是成交价85万，一个是对外报价71万，只不过因为时间点不同，毕竟小阳春和临近年关，房东的预期不一样。

福州今年二手房成交量很大，光12月成交套数就达到3010套，但这是一个以价换量的市场。

侧面反应出福州有刚性住房的需求群体，不过房东要在这个时机点变现，只能割肉离场。

小结

图片为实地拍摄

想对买房的刚需说几句，现在是买方市场，如果没有特别令人心动的价格，就继续观察，短时间内，由于库存较高，没有大幅度上涨的动力。

对于板块的选择也很重要，以史为鉴，那些腰斩的房源几乎都在缺乏配套的板块，竹岐，南通等，对于高库存板块一定要谨慎。

尽量选择离市区近一点的楼盘，若真的口袋有限的话，至少也要考虑周边有配套的地铁房，至少未来流通性会更强一点。

对于那些卖房的房东，如果不是急需用钱，不要加入恐慌性抛售的大军，虽然福州很多老旧小区未来并不被看好，但是现在个别房东卖的价格已经远低于真实价值。

房产的本质是金融，金融的本质是信心，当大家都觉得未来还会降价的时候，房东也会心慌，可卖可不卖的房源都贱卖了。

中介唱空楼市，既为了增加流量，让小白觉得是业绩良心，也希望房东降价卖房，毕竟一套房子卖三百万和两百七十万，对他们的影响并不大。

当以价换量有效果的时候，就说明市场上存在真实的需求。

编后语

图片来源于网络

央行批发1000亿给八个重点城市，这个可以去阅读一下全文，有几句关键的话：

须进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。（意味着不能收购二手房，法拍房）

只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。

因为借款期限长达30年，那么当租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本。

那么这种做法除了提供保障性用房的好处，也会帮忙去化掉一部分市场上的库存，看看这些年的土拍，国企和地方城投的债务能得到一定程度的缓解。

千亿资金八个城市能分到多少？这是需要讨论的话题，平均分配的话每个城市125亿，但不要忽略一点，这些资金可以通过杠杆放大三十倍。

总得来说，对于这八个城市来说，未来会有一定方面的利好，至少能减轻一部分库存压力。

楼市，终究还是支柱性行业，上下游关联产业众多，楼市的走向关联到经济，所以，未来还是以稳为主，金融属性会弱化，但不会消失。