最近，关于闽侯楼市，中介刷爆朋友圈的都是关于各大楼盘奔溃降价的楼盘，你说曾经的闽侯房价有泡沫吗？

因人而异，因盘而异吧，或多或少是存在一定的泡沫！

在2016年10月6日的时候，福州出台了调控政策，市区限购，三成首付，闽侯还是不限购，最低只要两成首付。

从那个时候开始，闽侯的购买力就在增加，有人的地方就有市场，好的市场就能左右房价。

福州楼市今非昔比，不限购，首套首付25%，关键是户籍还属于五城区。

于是闽侯的楼盘排队跳水，高新区板块的新盘低楼层降到13999元每平米，南通从巅峰期1.4万降到7千多，还送车位，苏洋地铁口也从1.3万干到8千多。

对于高点入手的购房者来说，这是一个哀鸿遍野的板块。

前言

图片为实地拍摄

现在福州楼市，板块的分化还是比较严重。

在地段略好一点的板块，或许会看到价格有上下浮动，但都没有出现跳水的情形。

比如说东区板块，一些楼盘会因为新开的楼栋位置更佳，价格往上调整。

再到白湖亭片区，在第一批销售的时候，曾有2.68万的均价，后来这边的三个楼盘，基本都走到2.8万左右。

或许这种价格调整不太合理，但是开发商既然能作出这种决定，至少他们自己有信心吧。

现在想和大家聊聊三江口板块的楼盘，对比处于相对核心的板块，三江口的降价幅度算是比较大的，算是主城区中以价换量的先锋。

那我们由南向北，对热度较高的楼盘做一下优缺点解析，全部都是实地踩盘的干货。

PART 1

图片为实地拍摄

龙湖景粼天著的大门很气派，和某发的楼盘一样，注重园林景观打造。

楼盘优点：

我们的观点是龙湖的园林景观比某些洗稿出来的新中式园林景观要好很多，因为龙湖独创的五重园林景观很难被模仿。

现在很多开发商都在洗稿泰禾的新中式园林景观，即使是一些名不见经传的房企也会新中式园林景观了。

这样千篇一律的洗稿很容易造成审美疲劳！

这么比喻吧，你在抖音上看到一个简约穿搭，长相清甜的小姐姐，能从诗词歌赋聊到人生哲学，是多少男人的白月光。

当你花重金拥有她，领了证后，发现她也并非才华横溢，后来她摊牌了：老娘只是一个对着提词器读稿的人，你咋能要求这么多了。

这就是原创和洗稿的差距！

有原创能力的开发商，会精益求精地打磨产品，洗稿之人在发现形式不对后，会立马换一种打法。

园林景观是景粼天著的优点，还有就是临近地铁1号线和6号线梁厝站，对于刚需来说是主要卖点。

这个楼盘一期产品接近两万左右的单价，现在中介刷屏的是5号楼，十楼以上75平米户型1.66万的单价，89平米户型1.72万单价。

这么说吧，总价120多万，能买到双地铁的龙湖三房产品，还要啥自行车呢？

但这个楼盘的缺点必须知道，这里只说眼睛能看到的那种吧！

二期地块临近三江口大桥和快速路，根据声音反射原理，楼层越高受到的噪音污染越大。

这个地块离地铁口梁厝站的实际距离比一期相对要远一点。

PART 2

图片为实地拍摄

远洋天赋，是一个争议度很大的楼盘，在2021年夏天开盘的时候，17和18号楼的毛坯单价要两万出头。

后来，或许远洋天赋也认识到地段承载不了2万＋的单价，带装修交付的89平米四房户型单价卖到一万七八。

楼盘优点：

看到有中介说远洋天赋是远洋的天字系高端产品，对了一半吧，远洋天赋的备案名叫万和郡，万和系才是远洋的高端系列。

在楼市里，记住一条永恒的定律，强龙不压地头蛇。

外来的房企注定无法在核心地段拿地，远洋之前的项目也都在马尾，终于在仓山拿地了，溢价率达到了上限，发现进入仓山不容易啊，实际楼面价要1.47万。

高楼面价项目，对于开发商来说基本都会偏向于做自己旗下的高端产品。

这是一个低密度社区，容积率为1.56，虽不是洋房产品，多数小高层为11层，也有少数的18层。

叠拼项目单说产品力的话很高，有的中叠是有地下室的，总得房率来说在福州市场上算是很高的。

这个楼盘现在主要剩下132户型和叠拼产品，前者如果价格够低的话，勉强考虑一下，后者就目前的价格来看，开发商不像卖房，更像是在楼市里许愿。

那132户型到底合理吗？

上次中介朋友圈刷屏中低层的毛坯单价约为1.4万多，这个价格相对来说勉强接受吧。

看过一个带装修的工抵房顶楼单价约为1.44万，不是低层，是特殊房源，但价格算是到位吧。

这个楼盘最大的缺点就是一个三无楼盘，没地铁，没名校，也没商业，孤零零地矗立在壁头片区。

有人会质疑房企的健康度，质疑能否交房，说实话吧，交房难度不大，但对精装的产品力不要有太大的幻想。

PART 3

图片为实地拍摄

樟岚片区，因为一个清华附中，曾改变了买卖双方关于三江口的认知。

正荣府刚开盘的时候单价卖到2.5万左右，卖着卖着居然奔着3万单价去了，只不过后来资金链方面出了问题，这个盘就没什么热度了。

但在樟岚片区，还有一个大东海江山府，当时能和正荣府掰掰手腕。

江山府虽然划片二部，但是临近地铁口，旁边就是嘉里综合体，现在的山姆二店已经开业。

巅峰期的江山府也要卖到2.8万，还要顺势捎上一个车位，后来被央媒曝光后就收敛了点。

图片来源于网络

楼盘优点，樟岚片区最能拿得出手的清华附中福州学校。

看一下清华附中高中男篮的比分，更像是一个职业CBA球队打一个村BA。

关于教育，文化课是一部分，体育课也是一部分，看了上面的比分，说心里话，心疼家长也心疼学生。

在这个鸡娃的年代里，家长都只知道加强文化课的补习，忽略了体育的重要性！

这么说吧，或许我们不缺艾佛森，梅西这样的天才，只不过他们的家长更希望他们成为一名公务员。

清华附中的教育体制，个人是非常提倡的，做到了因材施教，当然清华附中短期内的教育水平未必能让家长认可，但也算是不错的教育体系。

至于樟岚片区江山府其他优点，就是临近6号线和商业综合体，离金沙公园也不远。

曾经卖到2.8万的均价，如今2.1万就能买到端头户型，也没有捆绑车位了，两年多过去了，房价没涨，反而一套房降了大几十万。

这个楼盘的缺点在售楼部未必看得清楚，用无人机航拍能看到个别楼栋高层能看到墓地，动车轨道也在那附近。

还有一点，就是这个楼盘的户型结构很一般，多数房源还有暗卫。

这个楼盘的购买逻辑更多的是看教育，比如该楼盘的优势是买了这里的房子，能接受孩子转学至清华附中。

小结

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三江口的高预期，是在2017年被泰禾拉升起来的，但随着泰禾的陨落，三江口终究未能成为福州的陆家嘴。

但毕竟是属于福州主城区的地界，其房价的下降幅度对比闽侯会小很多。

如果说早些闽侯边缘板块的购房者用大雁的悲鸣来形容，那早些入手三江口的业主只能算是泪眼婆娑了。

很多人都对三江口发出一个疑问，这个板块到底要几年才能有未来？

这个问题该怎么回答呢？如果只是说有人气的话，等这些商品房陆续交房后，业主逐渐入住，随之而来的基本商业配套也会齐全。

如果你要是问三江口CBD什么时候会成熟起来，那这个周期太长了，也充满了太多的未知性。

三江口是想留在主城区刚需外溢族位数不多的选择之一吧，如果不报有太高的期望，或许未来的空间反而能给出一份惊喜。