今日地产板块大幅上涨，主要的催化为昨天发布的百强房企销售数据。同时，6月最后一周新房成交数据出现明显翘尾，二手房成交受到上海和北京的带动，数据出现复苏的迹象。保利、滨江、华发等个别房企单月销售面积同比转正，主要原因是517政策出台后，头部房企集中推货去化。 【新政后6月楼市表现如何？】 核心要点： 【6月表现超预期】百强房企操盘金额 4389 亿，环比增长 36.3%，同比降幅显著收窄 17pct 【限购放松效果持续至8 月】限购政策效果可能延续到 8 月，上海二手房市场可能会像杭州和深圳增长乏力 【卖旧买新转为持币观望】二线城市卖掉二手房后再购买新房的比例大幅减少，短期内更倾向于持币观望 【7月将延续企稳态势】7月份市场整体将延续目前企稳的态势，政策的持续发酵将继续刺激市场 【更多鼓励性政策将出台】存量房贷款空间小，政策空间小，限制政策后可能会出鼓励性政策 【Q&A】收储政策落实情况/房价走势/政策空间/专项债解读/房价均衡点 1、6 月份房企销售情况：前十央国企大幅增长支撑，带动整个 6 月份业绩超预期 - 整个 6 月份百强房企的销售有超预期的表现，之前预期大概在 10%，增长主要是因为从目前市场的预期，各个城市的供应的情况来看，主要前十的央国企的业绩的大幅增长支撑，带动了整个 6 月份业绩环比的大幅增长。 从数据的情况来说，百强房企的操盘金额是 4389 亿，环比增长 36.3%，同比降幅是显著收窄了 17 个百分点，只有 16.7%，由上个月的 33.7%收窄到 16.7%，同比降幅有大幅的收窄，但是如果从 4389 亿的绝对量来看，其实还是处在了过去六年以来单月或者同期的比较低的水平。 相比于 2021 年，仍然还是只有 1/3 左右的水平，下降了 66%。整个的 6 月份，总体还是处在二季度以来的低位，小幅的回升的运行通道，那通道它从更长时间来看，仍然没有本质的改善，当然也没有变得就是像一二月份继续大幅的下行，没有变得更差，又回到了去年下半年的通道。 但去年上半年仍然还是有一定的差距，所以总体来看，上半年百强房企的累计操盘金额 1.85 万亿，同比下降 39.5%。降幅比前 5 月收窄了 4.7 个百分点，但是仍然可以说就是同比下降了 40%的情况，主要 517 之后的政策面明显的宽松，大家的预期是有一点的改善，叠加 5 月末的核心的一二线城市的调控政策也做了松绑，其实是整个的政策的效果体现，政策仍然还是在持续的发酵之中。 - 市场的信心跟预期也是在逐步修复，房企整体的情况，从各梯队的变化的情况，大家分化的这种格局还是进一步的显现。在 6 月份有两个特点可以值得关注，就是今年以来的前十项房企的业绩，降幅扩大的趋势，连 续几个月，降幅扩大的趋势在 6 月份终于收住了，有所企稳。 当然绝对降幅也相比于 5 月份也是有收窄了两个百分点，还是有一定的改善。央房企也在市场环境下还是受到了同样的冲击，并没有说因为就是市场导致民企，可能民企的情况，导致了国央企的份额进一步的提升，同样也面临去化压力，很多头部的央企也在五六月份开始大幅的以价换量，全国性的这种以价换量。 从第二个方面的原因主要还是因为去年的基数比较高的原因，市场份额大幅的明显的向头部 TOP10、TOP20 房企聚集，尤其TOP10 房去聚集。有正常的开发的节奏，正常的可售货源，也导致了这些企业就是市场上能卖的就是这些企业的房子。 所以它的销售业绩进一步的提升，那随着这些土地的消耗，以及整个市场预期的变化，它面临同样的，就是销售业绩方面，有一些就是可能面临供货的空窗期，另外一方面可能同样的就是也面临销售的压力，没办法做到开盘日光的情况，但是去年的基数比较高。 - 今年没有继续保持去年增长，就显得它的同比降幅是最大的，那反倒是后面的房企，降幅是最小的。更多的还是基数方面的原因，其实在规模性房企逐渐的从一些低层级城市收缩之后，也给这些中小企业，其实在当 地的一些中小企业也迎来了新一轮的喘息的机会或发展的机遇，又回到了 2015 之前的当地的市场的竞争格局。 各梯队企业就是在 6 月份，显著的变化还是在前十强房企。其实在 6 月份的像保利发展、绿城、华润、滨江、越秀、中国铁建、保利置业一些企业，在 6 月份都有明显的同环比的显著的增长。比如说像中海，在上海、深圳有几个豪宅开盘售罄的情况，也推动了单月的销售达到 466 亿的量，环比增长了 137%，同比增长了 40%情况。 那除此之外，像华润、滨江、越秀、金茂、保利置业一些，在 6 月份也都环比增长了 50%以上的大比例的增长。那同时像保利发展、招商蛇口、绿城、龙湖一些企业也有 20%左右的，环比增长 20%左右的环比增长。 像中海、绿城一些上半年的整个业绩累积也就收窄到了 15%左右的情况，绝大多数仍然还是在 30%以上同比的降幅。头部企业的业绩的环比的大幅的增长，尤其是百强房企的单月的增长也是有很好的支撑。 除了一些核心项目的核心区域的一些开盘热销之外，其实还有很多企业的营销方面的一动作，主要还是以价还量，推出了一些高性价比的一些房源，也是实现业绩增长的很重要的手段，从企业维度超预期的增长，环比增长 36%，还是有比较多的企业单月的业绩是有 50%以上的增长，其他的也有 20%左右的增长。应该说是有超预期的市场表现，也是给上半年的销售有比较好的收官。 2、重点城市新房二手房销售情况：市场延续去年下半年以来整体的低位波动，本质上没有明显的变化 - 首先就是说 6 月份的供应的情况，很多企业也是显著加快了供应的节奏，尤其是推出了大量的核心区域的一些配套比较好，产品比较好的一些高性价比房源，能够做到短期的快速的去化，也是销售业绩提升了很重要的方面。 - 30 个重点城市新增供应是 1008 万平方米，环比上升了 7%，同比下降了 38%，绝对量来说，比一季度的月均是增长了 31%，整个上半年的同比降幅也是收窄到了 32%。如果分按照季度的情况来看，整个二季度也是整个新增供应四五六月份也是环比增长了 35%，整体来说，比去年的三四季度的下半年也是收窄到了 19%，整体上半年同比下降了 32%，那应该说供应情况也是个有一定的改善。 - 其中就是像上海、杭州、广州、西安一些热点城市，又出了一些政策，所以供应显著增加，企业纷纷也是抓紧了目前的销售窗口期。推盘也是比较积极，像上海在 6 月份推了近 20 个楼盘，超 4000 多套房源，也是达到了 72 万平方米，环比增长了 16%。像广州也推出了 46 万平方米，环比增长了 33%的情况，西安也是达到了 109 万方新增供应量，环比增加了 55%。 长沙、青岛、苏州、宁波一些城市也都有大幅的增加，主要还是从供给端来说，预期有一定的改善，那在情况下，整个新房的成交，重点城市新房成交也是稳中有增，好于一季度的月均。但是整体来说，从目前成交端的备案数据的结果来看，6 月份 30 个重点城市整体成交了 1157 万 平方米，环比增长了 2%，增幅是低于之前的预期，预期是应该增长 10%。 目前来说，就是比一季度的月均是增长了 32%，整个上半年累计的仍然还是同比下降了 41%，降幅比前五月也是收窄了两个百分点，相对来说，北上广深是环比增加了 17%，同比下降 27%，降幅就是小两个百分点，6 月份单月是增长了 39%。像上海、广州、深圳这三个就是有政策的城市不管是 5 月底的限购的调整，还是贷款首付跟利率的下限的调整，总体上来说可以看作是政策效果的持续的发酵，整个的像广州跟深圳的单月环比都增长了 26%，上海也是增长了 23%，相比一季度的增幅也都在 50%。 北京是在 6 月底刚调整了首付比例跟利率的下线，以上海深圳一些经验来看，应该在 7 月份会有所表现。六月份整个的北京的成交还是环比下降了 12%，但是比一季度的月均是有 3%的增长。那二三线城市整体来说相对来说会表现比较平淡一些，可能就是说对于 517 之后的政策反应呢，不是特别的明显，对于很多二三线城市更多的来说，还是金融政策的变化就是利率下限的调整，以及首付比例的下降。但是从反馈的情况来看，原来很多低能城市它的首付比例就很低，情况跟之前的变化不大。购房的刺激不是特别的明显，目前二线城市里边应该说也就只有西安城市，就是热度还是比较高的。 在 6 月份也是成交了 80 万方，环比增加了 8%，同比增长了 20%，其他城市的降幅都在 30%以上的情况，那包括像成都、杭州这两个热度，跟西安同等市场热度也是在明显的下降。 - 但是在 6 月份有个别的一些城市，像青岛、南宁、珠海、常州、厦门。应该说在前期是处在非常低的水平持 续。在 6 月份有阶段性的放量，有明显的修复，但是成交了绝对量仍然还是比较小，都在二三十万方的量，所以认为这些城市这种成交的持续性是可能不太强的，更多的还是因为阶段性的这种以价换量，或者说一些项目开盘快速的去化带动整个城市的成交量明显的波动，因为它的绝对量本身也不是很大。 - 整个目前的市场还是处在就是延续了去年下半年以来的整体的低位波动的通道，本质上没有明显的变化，没 有明显的好转，也没有进一步的下降，市场没有进一步的变差。那比如说从季度的角度来看，在重点城市二季度比一季度也是环比增长了 27%，环比增长相比于去年二季度也是下降了 34%，相比于去年下半年的三四季度的降幅是只有 15%，还是有明显的收窄。去年下半年的水平去回归的通道。 - 可能新房的情况还要再进一步的酝酿，从微观的项目层面来看就是，6 月份很多的企业房企就是减量提质就是推出了一些所谓的位置也比较好，房源也比较好的，这样产品力比较强的一些项目，实销对路的项目，然后借助政策的东风，叠加特价房、强渠道、高佣营销手段。 使得整体的项目的去化率是有是有一定的回升的，6 月份 27 个重点城市首开和加推了 266 次的开盘，整体的去化率是 27%，跟 5 月份是基本持平的，然后比一季度相比是上升了 3 个百分点。跟去年 6 月份相比，还是下降了 17 个百分点，尤其是像上海、广州、杭州一些城市，主要还是得益于短期政策的刺激，市场的活跃度是明显的提升。案场的来访跟认购都有明显的增加。 尤其是来访，像上海跟广州在 6 月份新开或者是加推的楼盘分别都有 20 多次，那开盘去化率都分别提升了 14 个和 2 个百分点。像杭州开了 55 次，平均化率达到了 70%，也是比五月份上升了 14 个百分点。像昆明、西安这些也都比 5 月份分别上升了 20 个和 7 个百分点，厦门也上升了 8 个百分点。 总体上来说，就是开盘当天，卖掉的比率是有一定的提升的，供应结构的调整，就是说也看可以看到现在还是仍然还是有大量的住房需求，有效的住房需求在关注一些项目。同时也是绝大多数的二三线城市的来访跟区划没有明显改善，其实也是前面说的就是这一轮的 517 之后的政策，对于二三线城市来说，它的触动不会特别明显，因为之前的已经都落地，就是没有这种颠覆性的实质性的改变。 而对于一线城市，比如说像对于上海一些城市来说，更多的还是限购政策的调整，比如说从上海的二手房成交的监测的情况来看，更多的仍然还是政策调整受政策影响的成交，更多的是外地单身的这部分客群占比是最大的，其次才是首付比例下降的。 对于一线城市，例如上海，限购政策的调整是关键因素。从上海二手房成交的监测数据来看，受政策调整影 响最大的是外地单身购房者。这部分客群在新签约客户中占比最高，其次是首付比例下降的购房者。政策的调整放宽了购房资格，从而促进了交易，尤其是 300 万元以下的房源，这部分成交占据了绝大多数。 - 6 月份的数据显示，1500 万元以上的中高端房产市场呈现出较为明显的增长趋势。尽管这一价格段的房产在总成交套数中所占比例不大，但与前一时期相比，环比增幅显著。从各个价格段的变化来看，增幅同样较 大。进一步观察市场，无论是刚需自住还是中高端自住需求，其增长在很大程度上是由于限购政策调整后，购房资格的阶段性释放以及需求的积累和释放。因此，这也是为什么在二三线城市中，信贷政策调整后，市场反应并不如一线城市那样明显。 - 在深圳和杭州，4 月份相继放宽了二手房的限购政策，随后在四五月份，二手房成交量显著增长。深圳的二手房市场更是创下了 21 年来单月新高，从数据层面来看，市场已经完全摆脱了之前的调整期，开启了新一轮的增长周期。 - 6 月份的数据显示，市场并未出现进一步的大幅放量。在深圳，尽管环比保持稳定，但同比却实现了 71%的增长。这表明，在连续两个月的增长之后，市场开始显现出后劲不足的迹象。如前所述，政策效果在二手房领域尤为显著。 - 我们监测了 18 个重点城市的二手房成交情况。6 月份，二手房成交面积达到 813 万平方米，环比增长 5%，同比增长 20%。尽管上半年累计同比下降了 8%，降幅有所收窄。从季度情况来看，第二季度（4 月、5 月、6 月）18 个重点城市的二手房成交环比第一季度增长了 35%，同比增长 3%。 - 综合上半年数据，18 个重点城市的二手房成交情况仅比第一季度略低，但第二季度已开始实现同比正增长。与去年下半年相比，第二季度的成交水平增长了 23%。因此，从目前情况来看，4 月至 6 月二手房的成交量已基本回升至 2021 年第一季度以来的高位。 - 与去年第一季度相比，当前的成交量略有下降，但已回升至一个相对较高的水平。这一增长主要得益于 4 月份之后政策的逐步发力，其效果日益显著。然而，在某些城市，市场后续表现出一定的乏力迹象。 - 特别是深圳和杭州，可以与上海的情况相类比。但公众对上海的市场状况可能更为关注。 3、限购政策调整后的持续效果期限：能够延续至 8 月份 如果观察杭州和深圳的情况，预计在接下来的两个月，即 6、7 月份，甚至可能延续至 8 月份，上海的二手房 市场可能会像杭州和深圳一样，出现增长乏力的现象。 - 正如之前提到的，深圳在 6 月份的环比增长为零，即市场持平，而杭州则增长了 16%，这一增长幅度仍然较 大。这可能是因为在政策调整初期，市场上的一些低价房源能够迅速成交。然而，随着这些低价房源的快速成交，市场上的低价房源数量将大幅减少。 - 随着低价房源的大幅减少，买卖双方可能会进入新一轮的预期博弈。在一些城市，如上海和深圳，卖方的预期可能会明显好转，溢价空间可能大幅减小。然而，买方对房价看涨的预期可能还没有根本性的转变。如果 当前没有合适的价格，买方可能会重新进入观望状态。这可能导致市场在接下来的两到三个月内进入一个成交乏力期。根据以往经验，扭转双方预期可能需要 3 到 6 个月的时间，无论是向上还是向下，都可能经历这样一个博弈过程。 - 对于像杭州、苏州、南京、武汉等二线城市，市场参与者可能会利用当前政策的有利条件，抓紧出售原本打算出售的房源，不会轻易减少溢价空间，甚至可能会提高价格。此外，为了促进快速成交，更多的卖方可能会选择下调价格。 - 因此，只有在这种情况下，成交量才有可能体现出政策效果，并具有较长的持续性。 4、二手房与新房市场互动及其对房价走势的影响 ：相当长的一段时间内，二手房会保持目前的状态，其市场表现可能会优于新房市场 - 二手房出售后是否会购买新房，一直是市场参与者关注的焦点。房客尤其关注这一行为对新房市场的影响，这也是我们持续关注二手房市场与新房市场关联性的原因。从目前的成交结构来看，例如在上海，最近一个 月成交的主要是外地单身购房者，且购房价格多在 300 万元以下。 - 这部分购房者可能会对新房市场产生分流效应，特别是对于价格在每平方米约 5 万元左右的外围房源，这可 能会形成客户的期待，即购买二手房后可能不会购买新房。因此，新房的销售压力在短期内可能难以缓解。然而，对于那些卖掉二手房的人来说，我们认为在像北京、上海、广州、深圳等一线城市，包括杭州等二线城市，他们很可能会再次购买核心区域的新房，尤其是中高端的新房。这也是今年以来这些城市中总价约 1000 万元的房源能够迅速售罄的一个重要支撑因素。换房循环仍然存在，以房换房的现象在市场中持续发挥作用。 - 在一些二线城市，如成都、南京、青岛、苏州等，卖掉二手房后再购买新房的比例可能会大幅减少。短期 内，这些城市的居民可能更倾向于持币观望。这种持续的观望态度可能会对新房销售形成双重压力：一方面，卖掉二手房的人可能不会立即购买新房；另一方面，他们可能在短期内也不会再次购房。这将导致二手房市场与新房市场之间出现负相关性。 - 总体来看，在相当长的一段时间内，二手房市场可能会保持目前的状态，其市场表现可能会优于新房市场。 5、二手房转售后不再购置新房的核心动因 核心原因在于二手房价格的调整，其降幅远大于新房。 - 无论是从市场更趋市场化的角度，还是从成本等各方面考量，二手房买卖双方在价格上的灵活性更强。这种灵活性主要体现在二手房价格能够更好地满足自住客户的需求，从而提高这部分客户的购买意愿。 6、土地市场现状及其与楼市的关联性分析 7月份市场整体将延续目前企稳的态势，政策的持续发酵将继续刺激市场。 - 土地市场与楼市仍然相对独立且割裂。 - 对于二手房市场的情况，以及土地市场与楼市之间的相互关系，目前看来，土地市场与楼市仍然相对独立且割裂。土地市场整体上没有明显的改善，6 月份的成交规模同比仍然下降了大约 30%。 - 但是在一些个别城市，例如南京和青岛，土地市场出现了局部热度回升的现象，出现了单价地王的情况。当然，这种情况更多是由本地企业拿地所驱动。尽管如此，土地市场的整体平均溢价率仍然处于 2.4%的较低水平，较上个月微降了 0.1%。整体而言，土地市场呈现出量跌价稳但热度低于往常的状况，这种局部的温度回升对整个市场的影响有限。 - 特别是北京和厦门，在 6 月份成交了一些高总价、高单价的地块。这些地块的高价值成交并未对楼市及市场预期产生显著影响。这些情况是对 6 月份市场状况的总结。 - 对于 7 月份而言，在当前市场环境下，我们预计 7 月份整体供求关系将继续维持目前企稳的态势。根据过往经验，7 月和 8 月通常为房地产市场的淡季。 与 6 月份半年冲刺相比，通常会有明显的环比下降。然而，我认为今年 7 月份的情况可能略有不同。一方面，7 月份的供应量可能会有所增长，至少与上月持平。另一方面，当前政策仍在持续发酵，市场对后续政策的期待仍然较高，整个存量需求仍处于缓慢释放的周期之中。 - 因此，整体而言，7 月份的环比降幅可能会较往年有大幅度的缩小，甚至可能与 6 月份持平。基于去年 7 月份作为全年的基点，今年同比的降幅有望大幅收窄，甚至可能出现持平或正增长。这主要是由于北上广、深杭等核心一二线城市受到政策影响，需求持续释放，置换需求被激发，从而带动新房和二手房成交的增长。 然而，对于二线及三四线城市而言，如果后续没有其他扩充购买力的政策出台，成交情况可能不会有太明显的改善。在当前市场环境下，对于企业端而言，预计 7 月份的情况可能大概率会与 6 月份保持一致。特别是在 7 月的前十天，房地产企业的经营状况有望进一步改善，这得益于销售策略的调整，包括推盘和新开盘的优化。 - 总体来看，我们认为 7 月份市场整体将延续目前企稳的态势，政策的持续发酵将继续刺激市场。城市改善需求的缓慢释放，尤其是像北京这样的城市，随着 7 月份政策的落地，预计会有与其他城市相似的市场表现。 Q&A Q：公众对上海、北京等一线城市的房地产市场持续关注。对于未来一线以及二三线城市的房价走势看法如何？ - 短期内总体向下。 - 关于房价的情况，我认为短期内，尤其是在第三季度，市场可能会继续保持下行的格局。不过，不同城市的降幅可能会有所变化，具体情况会有所不同。 - 从市场规律来看，通常成交量的变化会领先于价格的变化，这种领先时间通常为 3 到 6 个月。目前，在一线及二线城市中，普遍的预期是价格将持续下跌。 - 对于北京、上海、杭州、成都、西安等城市，我认为目前尚未迎来价格急速下跌的阶段。今年可能只是市场调整的开始。调整首先会从成交量方面开始，市场的热度正在明显下降。 - 当然，许多投资者可能会质疑，认为房价似乎已经下跌很多。实际上，在新房与二手房之间存在明显的差 异。目前，这些城市中新房与二手房市场呈现出背离的状态，新房价格仍在上涨，这既有结构性因素，也与备案价本身的机制有关。 - 至于二手房市场，总体而言，下跌的比例大于上涨的比例，并非所有房价都在下跌。以上海为例，自 2021 年以来，许多二手房的价格实际上已经翻倍。这在一定程度上是因为当时新房上市销售价格本身就存在倒挂现象，即二手房价格高于新房价格。然而，从整体上看，这些二手房的当前价格与它们当时的新房买入价相比，确实已经翻倍。 - 许多项目的价格已经实现了 50%以上的涨幅，这种涨幅主要集中在市中心的中高端项目，尤其是那些单价超过 10 万元的项目。相比之下，一些位于城市外围的区域，如上海的大虹桥地区，房价的降幅则较为明显。与购买时的价格相比，有些地区的房价甚至已经跌破了发行价。然而，新房市场尚未出现这种情况，即使是目前待售的外围新房也未出现像广州和深圳那样的打折现象。 这五个城市，即北京、上海、杭州、成都和西安，尚未出现上述情况。就二手房降幅而言，这些城市的降幅明显小于武汉、郑州、天津、重庆以及南京、苏州等同类型城市。因此，可以预见，这些城市的二手房价格短期内可能还会继续下探。尽管这些城市的市场调整可能比其他城市晚，但调整仍是不可避免的，它们也需要经历其他城市已经走过的市场调整过程。这可能意味着短期内，这些城市可能会经历所谓的"最后一跌"。 在其他一些二线城市中，例如郑州、天津、南宁、昆明和重庆，预计短期内房价将进入一个企稳的过程，这个过程可能持续 3 到 6 个月。这些城市可能会达到一个新的平衡点，即所谓的"跌无可跌"，形成有价无市的局面。然而，在持续一段时间后，成交量将逐渐回升，房价也将随之稳定。 - 可以明显观察到，一些城市自 2017 年下半年以来已经经历了较长时间的调整，调整幅度较大。目前，许多城市的房价已经回落至 2015 年或 2016 年的水平。相比之下，像上海、北京这样的一线城市，即便是二手房价格有所下降，其水平可能仍然保持在 2019 年或 2020 年的价位，没有进一步下降，因此相对来说，它们的降幅比其他城市要小得多。 - 目前，这些城市的房价均价可能已经回落至大约 1 万元左右。对于当地自住需求的购房者来说，无论是购买大户型、换房还是首次置业，房价与收入之比已经有了明显的改善。房价是否昂贵，主要取决于收入是否足以支撑。目前，这一比例已经显著改善。 - 此外，考虑到目前的首付比例和利率都处于历史低位，有效需求实际上仍然大量存在。目前市场上的观望情绪更多是由于对未来经济预期的担忧。整体而言，市场信心相对较弱，导致人们不敢贷款购房或进行投资。因此，市场目前正处于一个新的动态平衡状态，处于观望期。 - 一旦经济预期和信心有所改善，预计这些被压抑的需求将会迅速释放，形成市场的快速反弹。 - 因此，我认为这些二线城市在未来可能会经历一个逐渐的价格调整过程。根据第二季度的成交量数据，这些城市的增长非常显著，无论是同比还是环比。以大连为例，第二季度的成交量环比增长了 73%，同比增长了 133%，与去年第三、第四季度相比也增长了 37%。青岛等城市也表现出类似的趋势。这些城市将逐渐达到一个新的平衡点，即房价在下跌到一定程度后将趋于稳定。然而，对于那些刚开始调整的城市，我认为它们仍有一定的下跌空间。 - 如果成交量持续当前的状态，例如深圳政策调整后的情况，我认为目前两个月到三个月的变化还不足以改变市场的预期和信念。在当前行业调整的大背景下，成交量的变化可能需要大约半年的时间来实现。 - 从二手房和新房的市场表现来看，新房的表现明显不如二手房。目前没有出现过去那种新房与二手房同步或新房先于二手房的情况。即使像深圳这样的城市二手房连续几个月大幅增长，甚至超过了 2021 年的水平，新房市场仍然没有明显的起色，特别是一些远郊的刚需项目，价格仍然难以下调，没有实现本质的改善。 - 因此，从价格走势来看，我认为至少在第三季度，甚至可能延续到第四季度，市场可能仍将面临下行压力。而一些二线城市可能会逐步企稳，达到所谓的"跌无可跌"的新平衡状态。 Q：各地收储政策落实情况如何？ - 以旧换新模式持续进行。5000亿在贷款未观测到新进展 - 关于收储情况，央行在 517 政策中提到的 5000 亿再贷款，根据我们目前了解到的情况，尚未观察到各地有跟进措施。各地主要还是按照原有的以旧换新的操作模式进行。 - 例如，昨天苏州也开始实施了这一模式，而南京之前已经实际操作了 100 多套。郑州在此之前的规模也相当大，主要是在去年收储后转向租赁市场的情况。 - 如果政府进行收储并将其用于租赁市场，郑州的模式可以视为 5000 亿政策中的一个典型例子。目前，除了郑州之外，尚未观察到其他地区有进一步的动作。对于这种情况，可能需要进一步观察以等待相关配套政策的落地和实施。 Q：存量房贷利率是否会调整。非一线城市调整政策去来对房地产市场的需求进行一定的刺激。还有什么政策空间？ - 存量房贷款空间小，政策空间小，限制政策后可能会出鼓励性政策 - 第一个问题就是存贷房贷率，存量房贷率可能空间比较小。上一次的存量房贷利率的一个调整，更多的其实还是从刺激消费的一个角度。其实存量房贷利率变化有更多的其实还是最直接的就是减轻购房人的的一个负担，因为去年的上一轮的调整，更多的是因为当时很多人就是提前还贷很多人都提前还贷，还不如去做的一个调整。那现在，就是因为还也还是考虑到金融机构的一些，利差的一个这么一个空间。 - 还有一个，就是从消费的一个本身，因为对于再买房，其实它的作用不是特别大，不是特别明显。因为更多的还是减轻了你原来的这部分人月供支出，月供的一个支出。然后那目的其实还是让大家去消费，然后进一步带动的大家的一个经济的一个增长。因为你的消费就是别人的收入一个经济的这么一个循环。 但是可能更多的效果上来说，可能有些人仍然还是把余下的钱仍然还是存起来了，并没有去用于扩大消费支出。所以这块一方面就是从银行利差的银行本身的的一个金融业本身的这么一个维度来说。 - 另外一个就是从政策出台的一个初衷，以及他出台之后效果的一个评估来说的话，可能也不及预期。虽然大 家都呼声有这方面的呼声，但我认为可能短期来说，不是从房地产的维度去考量。可能短期对于购房者来说，最好的就是不要利息的那这种情况可能，所以大家都有意愿，但我认为短期的空间可能不太大。第二个就是 从其他的一个政策的，尤其是二三线城市，后续的一个政策，政策的一个空间来说，我认为可操作空间会非 常少。 - 行政政策的一个手段，其实原来的就是限制性的政策基本上都退出了。限制性政策退出之后，那就是鼓励性的一些政策。政策在之前在在之前的话可能就是买房落户，对大家的刺激比较比较显著。但是十四五以来的话，由于发改委的各方面的推进，其实除了目前除了北京上海的户口比较落户难度比较大之外，其他的城市基本上没有什么落户，没有什么门槛。也就是为什么过去几年很多二线城市的限购，其实也不是阻碍访问市场成交的一个很重要的一个手段。 - 也就是取消之后效果也不是很明显的一个原因。因为落户很方便，先落户再买房。其实已经绕开了限购的， 绕开了限购的情况。所以从国家户籍制度改革的方面来说的话，就是买房落户对于购房刺激基本上没有什么，也几乎没有什么效果。像前一段时间，像苏州也提到了，就是买房就落户，拿到网签备案合同就可以落户。 其实对于很多人来说没有什么太大的一个吸引力。 - 因为之前在讲买房落户，我户口为什么这么大的吸引力？可能是因为户口相关的社会福利，比如说随迁子女的教学医疗保障等等这些的一些隐形的一个条件。所以大家认为户口很重要。但是随着这些教育资源的均等化，义务教育的普及，包括医疗的全国统筹等等各方面落实之后，这些大的方面落实和户就是户籍的含金量也大幅下降，所以东西门槛也降低了，落户籍迁徙也变得相对很自由了。所以这块就是对买房没有什么太大的一个吸引力。 - 另外一个激励购房补贴。但购房补贴这里面又面临一个问题，就是现在很多地方的财政的压力也很大，买房补贴可能很很久兑现不了而且力度也比较小，可能一平方米补贴个 5000，可能一千等等一些。因为很多地方成房价比较低，那可能一套房大概综合补贴算下来可能大概三五万，那对于大家的刺激也不是很明显，是一个锦上添花的事情。并不是雪中送炭，就是更多的不足以改变大家的决策。 - 其他的一些手段就是契税减免，跟住房补贴也是一样的道理。很多城市也在做的一个契税减免。其实减免其实也一样，也是一个锦上添花的事情，聊胜于无的一个手段。 - 那其他的一些手段，现在大家很多在在说的以旧换新，就是包括接下来的可能要落地的一些政府输出，去做租赁，做配售型保障住房这一块。如果真正的落地了之后，其实对于很多城市买房是一个抵消项能分到能拿到配售型的保障性住房，这部分刚需也就不会再去买，租赁的可能就会需求也会递延。那这部分情况其他的一些措施，也没有什么太多的施展的空间。 Q：专项债支持政府回购房企闲置用地政策如何解读？ - 房企闲置用地是说从去库存的一个角度去考量。之前土地管理法里有一些闲置两年的开发一些地块，要无偿收回等等的情况。通过专项债去支持地方去收回企业手里的一些闲置用地。那闲置用地部分要去做保障性住房。 - 更多的可能还是一个表态性质。所有的压力都给到了地方，地方要用钱去收地，又要用钱去收房。可能更多的还是去试图去改变一些市场的一个预期。因为在目前的情况下，那就是到底什么样的价格去收，还是一个很难解决的一个问题。你说的你给的价格太低，企业可能不愿意卖，那就还是不如自己开发，还是解决不了的一个问题。 - 给的高了，那拿回来之后，也还是你解决不了后续的它的一个运营的一个投投入产出的一个问题，我认为更多的可能还是一种表态。 Q：为什么之前没有大规模无偿收回。可不可能收城投前两年拖的地，收过来做保障房，或者说变相的再融一笔钱。 - 第一个问题，之前也有。但是可能是很难去界定，就是怎么样叫前两年未开发的一个情况。相对来说就是比较难界定。 - 另外一个就是政府无偿收回，然后很多地上有如果有一些建筑物或者说里边的地块本身的债权债务关系比较复杂，也搞不清楚。所以可能执行难度也也就是也比较大，执行难度也比较大，所以你可能也没太关注这一块，而且之前很多地块在之前也会进行各种各样的一个，股权转让等等方面的一个操作。 所以这一块的话，其实一直以来，落实的情况是有。我记得在上一轮去库存的时候，也坚决落实过就是前两年未开发的一些地块无偿收回的这种情况，这种情况大概在 14、15 年左右的时候，量我估计也不大。所以现在这在在之后，市场也很好，也不会存在这种情况，所以也就没有这种情况，也没有必要再去强调。 - 那现在可能那就是说把因为非房企的原因，那比如说一些拆迁一些其他的一些或者其他的一些比如说土地污染，或者其他的一些规划调整，导致他的没办法开发的就是土地，就是看谁违约。如果不是房企违约的，就是非客观的原因，非自己主观原因导致不能开发的，才会要买回来。 如果说是因为你不开发的那是就是无偿收回的。所以现在里面其实提到的就是说是因为不是房企的原因，导致的你没办法开发的，就的一些情况，规划调整，土地污染治理，或者说是拆迁其他或者地质条件等等的一些情况的一个改变，导致他不能开发的那就是现在，你可以把它可以把它收回来去做，再去做二次的一个开发利用。 - 那第二个问题，就是城投托底，我倒没没怎么听说过，就是说要把它再去收回，或者说再容易给钱或者其他什么的这种情况。目前我们看到的同城投的这些地的出路，目前基本上很多，要么就是拿在手里，要么就是在找代建的一个合作，在找代建的一个合作开发。这几年这两年很多企业，很多城市代建项目还比较多，基本上都是城投的商业在建。 Q：房价均衡点应该在什么样的位置，或者是具有哪些特征之后，判断它是比较均衡，怎么样才能算是到位价格？ - 没有很明确的的一个指标。重点其实还是你要随时看量的情况。因为价格它是一个供求关系的一个结果，他不是一个值，或者到他就怎么样了。 - 更多的就是如果量能够拖得住，那价格可能就会稳了。比如说持续的半年或者持续的一年。那当然可能在一线城市可能不会那么长时间，最多可能就半年，它价格量差不多都是在那个那个水平。那接下来可能就是价格就会有变化了。还是从 3 到 6 个月左右的成交量的一个月度成交量的变化。来看价格。因为基本上是在经过比较长时间的量，其实就是不管是房企还是购房者，还是卖二手房卖房还是买房，其实它的心理预期都会发生一些变化，其实就是一个供求关系，供求双方博弈的一个结果。 - 一直如果说比如说持续量持续的一个上升，那卖家的心态就会变好，卖家也会变恐慌，那价格就开始就会有变化。那如果说量持续的一个下降，或者说持续的一个低谷，就是像现在很多二线城市，它就会进入一个这种很低的稳态。波幅不大，反正就是这么些量，它是有一定支撑的。价格基本上就稳了，就是在当下的的一个价格，它是有成交的，持续了几个月，那差不多就认为它价格就筑底了。如果说接下来价格开始量开始往上走，或者量继续往下走，那价格向上或下降就是做的一个判断。 Q：佛山、东莞两个城市目前房地产市场是怎么样的？ - 佛山跟东莞来看的话，佛山的市场目前是大湾区里边可能市场会更好一些的。然后惠州的话，包括东莞就比较差，包括珠海，不管是新房二手房，就会更差一些。像比如说佛山在整在六月份新房成交大概是是增长了百分之三四十 9 万方，然后相比一季度月均是增长了 61%。 - 但是像惠州，惠州市下降了，惠州市是下降 17%，。然后二手房的话，东莞六月份是增长了 23%，还可以，然 后同比是下降了 32%。二季度里边，佛山是增长了 30%，然后同比下降了 15%，相比去年下半年平均增长了 1%。相对来说的话，可能佛山会比东莞和其他城市会更好一些。如果排序的话，可能就是佛山、东莞、惠州、珠海。 Q：差异点是在于什么，为什么会是这样的表现？ - 像惠州跟东莞，可能投资需求可能比较大更大一些。原来就是惠州跟东莞受深圳这一块的一个外溢投资的比较多。然后佛山产业还是本身产业支撑还是在的。然后它本身也有大量的刚需跟改善的一个自住需求在。