从2016年开始，福州楼市渐入佳境，从一级市场上的土拍可以看得出来，8月11日的土拍只是楼市高潮的起点：

2016-10螺洲地块，实际可售楼面价约为19224元每平米。

2016-11号五一新城地块，实际可售楼面价45511元/平方米，溢价率高达106%。

2016-12地块，实际可售楼面价约为33704元每平米。

2017年就更是地王之年，四城区的外围板块，楼面价基本接近两万或者在两万左右。

2018年1月（理论上还算2017年，因为还没到农历新年），很多外来房企在土拍中迷失了自我，也包含龙湖，绿城这样的头部房企。

前言

图片来源于中介

然而，一个在南二环拿地的开发商，充满了悲情色彩！

这几天，关于厦门住宅在福州开发的水晶榕著产品，刷屏了中介的朋友圈，因为在还是期房的时候，该楼盘的售价约为2.65万每平米。

在四年后的今天，已经是现房了，有89平米正常楼层的房源总价为199万，单价约为2.2万。

即使不算前后的利率差距，也不算资金持有成本，哪怕只算现房和期房的时间等待成本，等于每平米售价差距约为5K。

2019年前后买入的业主或许已经伤痕累累，那么在2023年，几乎卖成楼面价的水晶榕著到底值不值得入手呢？

先聊一下这个楼盘的前世今生，然后结合自身的需求，理性看待这个楼盘。

PART 1

图片来源于网络

在那个楼市火热的年代，总感觉能抢到地，就能大干一场，不说扬名立万，至少能在福州刷一下存在感。

2018年1月，在市场节奏的烘托下，来自厦门的开发商厦门住宅走进大家的视野，它以16.64亿拿下位于南二环2017-46地块，楼面价每平米为21659元。

或许，那个时候厦门住宅还是对该产品有很大的信心，他们觉得自己已经融入了奥体商圈。

只不过，地王之年，没有多少地块是以喜剧收场的。

虽然奥体也曾迎来过短暂的高光时刻，那是在2018年春天，奥体板块多个楼盘是以3.1W的毛坯＋4K的装修入场。

但水晶榕著的开盘时间是在2019年9月，加之离奥体板块有点距离，并没有一起同步奥体热度的顺风车。

而在那个节点之后没多久，就迎来了口罩时刻，市场上对楼市的预期逐渐遇冷。

应该说，无论是在土拍时刻，还是在开盘的节点，厦门住宅都略欠一点运气成分！

PART 2

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厦门住宅在南二环地块的楼盘备案名为水晶山居，推广名为水晶榕著。

这个推广名，一点都不讨喜，还给日后的销售埋下了隐患。

因为地块西北侧有殡仪馆，直线距离约为800米左右，加上这个推广名后，在多个购房群里被冷嘲热讽。

其实，在水晶榕著和这个重大不利因素之间，有双湖新城这个安置房社区，可以说大多数房源是看不到的。

但是，这种名字＋地段的组合就像是一把利刃插入身体！

后来，本地人不屑于这个地段，敢买的外地人也被喷退了，在销售上，陷入了囧境。

水晶榕著真的挺冤枉的，他们本想着利用奥体的板块优势，加之自身的园林景观，能在福州有一席之地。

离首次开盘过去四年多了，但从现在的网签上看，还有300套是可售房源，也就是说，还有37.6%的房源还没被消化。

或许，水晶榕著心里写满了委屈和不甘，但既然作为初来乍到的新生，学费还是得交的！

PART 3

图片为四水归堂实景图

其实，厦门住宅的产品力并不弱，在社区打造上也颇有一些水准。

或许有的人还是容易被新中式园林景观的风格更有好感，但现在千篇一律的复制粘贴，以后会进入审美疲劳的。

水晶榕著采用的是传统中式园林景观，加之超宽的楼间距，让每户业主都有不一样的景观视野。

怎么看新中式园林和传统中式园林的区别呢？

一位朋友曾这么评价这两种园林景观：

前者像浓妆艳抹后被覆盖掉真实面容的女子，后者更像知书达理，且颇为耐看的大家闺秀。

不过，在户型上，水晶榕著并没有太大优势，是属于长进深，短面宽，两开间朝南的分布。

三房两卫的89平米户型，客厅朝南，主卧朝南，剩下两房都是朝北，对比市场上普遍的三开间朝南的89户型，应该略逊一筹。

不过，物业就欠点意思了，今年4月曾经在高楼层发生过火灾，消防栓里居然没有水，作为一个刚交房不久的社区，是不应该的。

幸好没有人员伤亡，但也说明在物业管理上，水晶榕著也有要提高的空间。

如果和福州其他楼盘全方位去对比的话，至少可以算是一个中等偏上的水平。

PART 4

图片来源于网络

关于这个楼盘的地段，也可以从实际情况出发，聊聊真实的价值。

其实，可以很明显地看出，把这个小区说成火景房是有点冤枉了，即使在高楼层，往西北面的视野基本被前面的安置房社区遮挡。

这个楼盘所处的地段其实是蛮尴尬的，硬说成奥体板块吧，往西要步行很长时间，说南二环板块，怎么也得靠公交或者自驾出行。

该楼盘周边的配套也相对比较薄弱，主要是楼盘附近没有地铁，商业配套要么往西去奥体商圈，要么往东去南二环。

如果从福州楼市的版图上看，这个地段也不算差，紧沿着南二环路，离市中心多个核心板块，自驾出行的话距离不算远。

楼盘所处板块自身的城市建设也逐渐有进一步的变化，相信周边的城市界面也会逐步跟上。

小结

图片为社区实景图

现在很多中介都在推这个楼盘，它的真实价值几何呢？

其实如果论地段的话，和真正的奥体板块楼盘对比有一定的差距，因为离奥体有点小远。

再对比北园四大金刚的话，也存在一定的差距，因为他们有地铁，有商业，水晶榕著没有。

那有没有考虑过，端头户型卖2.2万的价格因素呢？

奥体板块的次新房目前成交价在2.8万左右，四大金刚的期房均价也在2.8万左右，相差6K的话，应该能接受地段弱一个档次吧。

那大家是否还记得已经售罄的中骏璟宸，当时这个项目可是卖到2万左右。

如果论地段的话，水晶榕著大概和中骏璟宸有一定的可比性，因为都没现成的地铁和商业，城市界面相对弱一点。

那水晶榕著是现房社区了，单价比中骏璟宸贵两千左右，这也基本抹平了价差。

回顾厦门住宅，目前来福州就这么一个项目，虽然后期土拍时偶尔也能看到身影，但终究还没有新的地块。

四年多了，还有超过三分之一的房源待嫁闺中，时也命也运也！

终于，在小雪这个节气到来时，开发商选择了以价换量。

在古人看来，小雪是一年之中修复自己最好的时节！

对于房企来说，大幅度降价，看似有点悲壮，但这有利在内卷的楼市中早日回笼资金，从某种程度上说，也是一种自我修复。

在福州还没完全入冬之时，理性的降价会在初冬得到温情的回应，祝你好运吧！