摘要：销售仍不太乐观（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1278篇原创
初夏来临，房企雷声继续，连相对比较稳健的合景泰富也没能“逃过一劫”。
2023年5月14日晚，合景泰富披露内幕消息：集团2024年1月票据本金金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元（约合人民币8.27亿元），构成违约事件、触发交叉违约。
合景泰富表示，鉴于目前的挑战，应为其所有持份者的利益实时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。
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合景泰富这份内幕消息有5页，算是类似披露里文本比较长的。而从这份稍显详实的报告里，蜜妹读出了些许言外之意。
比如开篇序言合景泰富就“吐苦水”说：
自2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战。受不利的宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括本集团在内的民营开发商面对更大的流动资金压力。
整体行业困境使购房者对未来经济增长信心减弱，影响其对中国整体房地产销售的需求。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。
这两年房地产大环境确实不好。合景泰富提到了“民营开发商”，相比国字号房企，民营房企受伤更为严重。而目前来看，这种状态目前似乎也并没有太好解决办法，部分前期高杠杆的激进房企，大概率只能原地等待周期，或者在周期中消失……
接着合景泰富解释了，自己并未躺平，在很努力地还债。比如2022年偿还境内公司债券、商业抵押担保证券及资产支持证券人民币7544百万元、境外债券363百万美元、境外银团贷款1284百万港元，还款总额约为人民币11300百万元。
2022年9月，合景泰富还完成了两项于2022年9月到期总金额为900百万美元的境外优先票据、及于2023年9月到期金额为700百万美元的债券的交换要约，缓解了短期流动资金压力。
最后，合景泰富又“诉苦”了一下：
本集团一直依赖其内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策的规定，本集团绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。尽管本集团已作出最大努力，惟本集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压。
此外，除上述的2023年1月票据外，合景泰富还有8只债券的条款项下的违约事件亦已发生。5月15日，该司公告披露其中7只票据将暂停买卖直至另行通知为止。
02
就在官宣违约前2天，2023年5月12日，合景泰富才发了公告卖资产——
三家子公司上海合景、苏州合景及上海德裕，分别向嘉兴平安安住壹号股权投资合伙企业（有限合伙）、平安创赢资本管理有限公司出售两家子公司上海兆景、上海锦怡100%股权，出售总代价约为7.5亿元。
在蜜妹印象里，这并非合景泰富首次卖资产。2022上半年，该司就曾公开表态，将在市场上有序推售写字楼项目。
随后我们看到，2022年4月，4月，合景泰富以13亿元的价格出售上海的一栋写字楼。
7月，卖给龙湖集团的全资附属公司香港“尚珒溋”项目50％的股权及股东贷款，现金代价为13亿港元。其中，股东贷款为项目公司欠合景泰富方面的约5.65亿港元。
9月，又卖给博枫资产管理位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景租赁住宅项目；
11月，向香港置地出售置泰有限公司28.57%已发行股本及成都市宏誉房地产30%股本，价格3.71亿元……
从频繁卖资产动作里，可以感受到合景泰富的财务压力，最新年报数据也佐证了这点。包括财务上、以及营运方面的。
03
最新年报显示，截至2022年末，合景泰富的银行及其他借款、优先票据及境内公司债券分别为460.57亿元、272.12亿元、21.21亿元。
在银行及其他贷款中，须1年内偿还的短债有168.86亿元，优先票据中须1年内偿还的有约32.38亿元，所有境内债均须一年内偿还。
短债压顶，但现金情况堪忧。
2022年合景泰富的现金及银行结余同比超腰斩，从2021年的294.5亿元下降到103.4亿元，蜜妹看了下，这个现金水平大概是合景泰富8年来的最低值。
图表来源|东方财富（特此感谢！）
另一边，营收、销售仍不太乐观。
先说2022年，合景泰富营收降速高于百强房企平均。营收为134.53亿元，同比2021年的238.45亿元下降43.6%。此前中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，同比下降25.2%。
随之而来的是利润指标大滑坡：毛利润同比大降141.54%，由正转负为-20.96亿元——这已是该司毛利润连续两年下降；按权益合并核心毛利为-38.70亿元，比2021年的103.26亿元降了N倍。
2023年，前几天合景泰富刚披露了4月营运数据，显示该司4月份销售额32.31亿元，同比减少25.8%。销售面积144000平方米，同比减少29.8%。
要知道，4月份百强房企销售额同比是增长的。中指研究院数据显示，百强房企4月销售额同比上升29.9%。
图表来源|中指院（特此感谢！）
累计来看，还是中指院数据，显示合景泰富今年前4月销售额为149.6亿元，销售面积78.8万平米；2022年同期数据分别为174.3亿元、94.7万平米。
2023年前4月，合景泰富销售额同比下降约14.2%。而同期，百强房企销售总额为23934.6亿元，同比增长12.8%。
无论是单月还是累计来看，合景泰富这队掉得都有点大了……受此影响，合景泰富今年前4月的销售排名也下滑：从2022年的35位滑到40位。
排名什么的都是次要，合景泰富的“暴雷”也告诉我们，债务展期固然可换取“自救”时间，但关键的销售“回血”要跟上，二者缺其一，都会让未来充满变数。但愿民营房企，能在涅槃后重生。
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