前言：

其实研究房地产并不难，关键就是分析官方的表态，但遗憾的是很多人都漏掉了央行的这次重磅表态。

▼ 文｜老墨

“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。”

这句话可不是我凭空造好，而是出自11月8日，央行行长在2023年金融街论坛年会上的重磅表态。

乍一看，这只是句很普通的话，但其实我们很多人都忽视了，当中包含了两个重要表态。

更关键的是还涉及到未来房地产走势。

其实我们对比历史，就肯定能发现，从1998年住房商品化或者是2000年开始，房地产之所以能够长周期繁荣，根本离不开这两点。

第一、供应端和需求端共同炒热市场，卖方主导房价，推动短期内快速提高。

有公开数据显示，从世纪初到2021年间，整个全国住宅竣工面积高达123.9亿平，特别是从2021年开始，常年保持在5亿平以上，最高的年份是2014年，达到了8.08亿平。

恰在当时，我国城镇化快速提高，大量人口进城就势必要买房，再加上政策加持，几者相结合，直接炒热市场。

我们深知一旦市场火热，房子根本不愁卖，房价主导权基本就在开发商/业主手上，涨价在所难免。

四年前《乐居网》就曾这样报道：

《2018年实则是房地产的“大年”，房价创2010年以来的最大涨幅》，明确提到，仅仅一年房价就上涨了12.22%。

第二、很多小城市出台天量的PSL棚改政策，从货币角度刺激民众集中购房。

你们完全没有注意到这点，过度关注大城市，而忽视了中小城市。

看看数据就明白了，在2018年前后，大城市基本都落实了非常严格的限价措施，房价几乎零涨幅。于是，在这个情况下，小城市没有那么多限制，棚改货币化让民众手里有了钱，集中买房，房价上涨也就不奇怪了。

很显然，经过长周期发展，继续走老路无异于进入“死胡同”，而此时提到转型，就变相告诉我们：

要么是房价难涨，要么是干脆下跌，这或许就是央行行长提到的特征之一。

不可否认，过去投资势头太旺盛了，部分城市比例甚至超过了50%，就算是全国也至少在30%左右。

此前在我谈论保障性住房的时候，就明确“市场+保障”是未来我国房地产的关键走势，这本身就是去金融化的一种信号。更重要的是建造/改造老旧房屋变成保障性住房，提供给特定人群，目的正是让他们不需要买商品房。

反过来说，这难道不是弱化供应端的体现吗？至少我认为是的。

虽然根据中指研究院的测算，未来几年我国商品住宅市场仍具备10-12亿平方米的发展潜力。

可问题是一旦销量下滑，开发商的拿地和开发热度都会受影响，他们是否愿意继续大步快跑，恐怕还真的有待讨论了。

此次央行重磅表态，特别是首提“寻找新的均衡点”，在这种大环境下，诸如供应量、需求量和房价等等都无一例外，都会发生变化。

还是那句话，当下的种种措施都在朝着求稳的方向前进。

只有先做到了这点，才可能在稳定的背后缓慢下跌，可能依然限于部分城市和地段，但只要不涨，对于无房人来说，就已经赢一半了。

我们简单算一下，购买总价200万的房子，其实只要房价不涨/涨幅过低，就已经亏本。

大家都是贷款买房，比例为60%也就是120万，利率为3.7%，三十年利息总和近79万，至少在前十五年里，月供中大部分都是利息。

又有多少人能住满15年呢？很少，非常少，所以说怎么算我们都在亏本。

而房价难涨的关键是没人炒房，这难道不是赢一半了吗？

对此，你怎么看呢？

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