对比北京各区楼市热度与成交表现，昌平始终名列前茅，有着放眼近郊数一数二的建设密度和兑现效率。长期以来，昌平凭借毗邻海淀的区位红利，获取人口与资源的不断流入。

人群的到来意味着需求的涌入，2000年后，北京全市进入紧锣密鼓的轨道交通建设阶段，随着中关村科技园区的设立，北京经济布局发生重大变化，为适应新的产业格局，服务城北常住人口的出行需要，2003年1月，远至回龙观的13号线试运营，2007年10月7日，北京第一条南北向地铁5号线开通运营，南起丰台区宋家庄站，北至昌平区太平庄北站。可见早在海淀科创地标的建设初期，昌平就有着与之一体的战略定位。

但按照现在的情况来看，一直依托于海淀的昌平想要发展自己的科创产业，还是要借助北京轨道交通基建抱海淀大腿，也就是说借助昌平地铁线延长海淀最坚挺的产业发展带：中关村-西二旗西北旺-永丰直至昌平南，也就是如今的中关村生命科学园-先进制造产业园-沙河高教园-工程技术创新园，统称昌平未来科学城。

其中，沙河高教园在2010年前后投入建设使用，一直以来为新城带来稳定型就业的高收入人群，也为楼市提供了优质购买力。也正是沙河板块有新房供应起，昌平楼市的人口结构变化显现，从只有海淀外溢的单一涌入，到有了沙河高教园本地产业客群的参与。

北京市2017-2035总体规划，昌平区重点概括为三城两区战略发展，三城分别为：昌平新城、未来科学城、沙河大学城，两区为：TBD北京科技商务区、西部绿色发展先行区。其中三城中的沙河大学城全称是沙河高等教育产业园，是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，也是昌平新城的重要组成部分。2019年再次明确高教园建设的三大目标：一是努力建设“双一流”大学，二是推动高精尖产业发展，三是深入落实新一版北京总体规划。昌平高教园将成为未来版本的中国海淀，现今沙河高教园正在逐步走向世界大学城。

截至目前沙河高教园已有8所大学入驻大学城，入驻大学数量多且质量高，均为985，211院校。早在昌平区推进“两谷一园”建设中的第三条就表明：让沙河高教园实现由“园”向“城”转变，打造科教融合新城。项目地处沙河高教园核心区域且紧邻生态景观轴，整体约18万方。

2023年北京土拍，经历年初的热烈，在行情下行至冰点的4-8月间逐渐归于平静。然而就在相对冷淡的8月末，沙河高教园区四期（二）0002等地块一经推出便一反常态地吸引25家房企报名，最终由北京首都开发股份有限公司以31.97亿元加2.3万平方米现房销售面积竞得该宗地，溢价15%。

反常的热度与地块自身的素质攸关，现有的高教园地块，在现下青黄不接的北部区域，区位条件可圈可点。当下昌平正在尝试复刻高教+与产业结合这一海淀楼市长盛不衰的制胜法宝，仔细观察不难发现，以沙河高教园的中国航空航天大学和未来科学城的中国商飞为例，两地的人才培养和产业方向是需求对口的。

而从区域发展协同性上看，产业阵地周边，必然规划宜居板块来承接相应的居住需求，以往承担这个角色的回龙观和朱辛庄，一个已经接近饱和，一个本身规模受限，尤其400万以下的价格区间，在上述两个板块，可选的只有新房的一居，或品质一般的回中一带经适房，堪堪满足就近上班的原则，却达不到宜居的标准。

现在北京的主流购房群体，已经从80后接棒到90后甚至00后，年轻人不同于中年人，他们的注意点已经不再是所谓的核心不核心，而是住着舒服。当年纠结住很多人的话题：刚需选择老旧小还是远大新，现在的年轻人直接告诉你远大新，做出这样的选择很大一部分原因来自于北京轨道交通基建拉大了城市骨架，带入的运营商也在各个郊区片区，建了很多不错的商业综合体。通勤时间1小时内，房子周边配套又齐全，完全符合现在年轻人买房的期望。

放眼当下昌平购房板块，只有昌平新城符合低总价+临铁+生态这三项置业条件，随着板块内项目的确立出街，昌平低总价改善的空白也正式被填补。

项目由首开+建工+越秀三大国企联袂匠筑，案名梧桐星宸，取自首开的“梧桐”系、越秀“星”系和北京建工“宸”系结合的寓意，而这三个系列的产品，也分别以“梧桐山语”、“越秀星樾”、“北京建工揽星宸”的面貌，陆续在京楼创造了热销。

地块位于沙河高教园核心区域，尽享昌平线与昌平南黄金发展带的区位优势。而面临区域内大多为改善盘的现状，梧桐星宸的出现恰好填补了首次置业的市场空缺，指导价5.5万/㎡。除了价格优势外，梧桐星宸还进行了社区规划和户型的再次升级，对标区域价值，打造超配的社区与生活，项目在容积率2.0-2.5的情况下打造建面约59-127㎡的一至四居作品，总价约320-700万左右。

交通：项目距离地铁昌平线沙河高教园站约600米左右，昌平线是一条串联起昌平与海淀的重要纵向交通线，同时还可以链接8号线、10号线、13号线、15号线，3站可在朱辛庄站换乘地铁8号线，5站可达地铁13号线和昌平线交汇站西二旗站。

路网方面，南丰路、京藏高速和京新高速链接永丰产业基地、中关村软园、西二旗，实现快速通车到达，同时还有百沙路和北六环联通昌平城区、海淀北部新城、顺义新城以及首都机场，方便自驾出行。

教育：项目所处大学城，教育资源自然是顶配，目前已有8所大学入驻大学城，数量多的同时质量也很高，均为985，211院校，周边还有航空航天大学附属小学、北师大昌平附属中学等学校。

另外，地块用地包含A33基础教育用地，0008地块规划1处12班幼儿园，也就是说项目自身配建幼儿园，幼儿园北侧就是9年一贯制中小学，出门上班顺便送娃，互不冲突。

医疗：项目周边5公里范围内有北京大卫中医医院、沙河医院等，乘坐地铁4站还可以直达北京积水潭医院回龙观院区。

商业：社区自建2000平商业，设计于园区地下部分，日常需求得到完美解决；大型地标商场还有一站之隔的玖耀里、三站之隔的万达以及四站之隔的超级合生汇，商业资源非常丰富。

生态：项目周边两公里范围内有东沙河滨水景观带、学府公园等生态配套，绿化面积超高，居民休闲健身不愁没好去处。

区域内唯一临铁盘＋世界一流科教新区＋城市级百万体量配套，在精英人才的就业与子女的教育迎刃而解后，梧桐星宸的盛大落址，可谓生逢其时，充分必要。综上所述，随着沙河高教园板块产业的逐渐完备、区域配套的逐渐完善，板块未来居住价值正在日益凸显，因此越早入手，越能最大限度的获得潜在价值红利。

说完了规划与配套，来看看梧桐星宸的产品！

59㎡一室一厅一卫

建面约59平方米的纯南一居入户玄关提高生活品质，超宽客厅设计，两面采光，功能分区明确，另外，此户型还是普宅户型，首套首付约113万起，总价约320万即可上车。

75㎡两室两厅一卫

建面约75平方米的两居客厅＋双卧朝南，U型开放式厨房和餐厅形成联动，安心举办家宴聚会等娱乐活动，总价约400万左右，也是个性价比之作。

99㎡三室两厅两卫

建面约99平方米的三居户型方正，双卧＋客厅朝南，南向三面宽达到了约9.4米，次卧＋厨房＋次卫朝北，同时拥有双明卫，LDK一体，空间开阔，主卧套间设计，居室共7扇窗，达到全明户型。

127㎡四室两厅两卫

建面约127平方米的四居南北通透，双卫生间设计，消除三代家庭居住尴尬，约10.4米的南向三面宽享舒适观景，约3.3米宽境主卧套房面积满足房间利用改变，次卫干湿分离，全明格局下，居室8扇窗，占尽了无敌视野。

整体来看，梧桐星宸的产品面积和户型设计，不管是对刚需人群还是改善人群来说都是个不错的选择，与此同时，秉承昌平新城的无限生机活力，梧桐星宸打造无限生机住宅，交付标准都是精装交付，打造未来科学城品质人居标杆。另外，目前沙河高教园板块流通有了，信心提高，板块现有教育、交通、生态多项利好和价格优势，从自住角度来看值得被看好。