Part.1

西安拆迁补偿，货币补偿或房屋置换

拆迁造富，历来是普通人一夜暴富的最便捷方式。尤其在城市扩张高速发展期，随着城市化推进，所衍生出的城中村，通过“拆迁造富”成就的百万富豪、千万富豪多如牛毛，甚至造就的亿万也鲜有人知。在西安也不例外，城中村拆迁“造富”神话，一直是人们乐于讨论的热点话题。而随着近期灞桥区发布《铜材厂家属院国有土地上房屋征收补偿方案》，关于拆迁范围、补偿范围、被征收人子女的义务教育入学等细则发布，“拆迁造富”再次上了热搜。

从征收补偿方案内容看，具体重点补偿方案如下：补偿方式分两种：被征收人可以选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。第一种，选择货币补偿，按房屋征收决定公告之日被征收房屋的评估价值给予补偿，再按被征收房屋评估价值的20%给予补贴奖励。第二种，选择房屋产权调换。实行在征收范围外产权调换，产权调换房屋位于云溪东境、易合坊、臻园阳光。铜材厂家属院拆迁范围：东起西安市铜材厂家属院东围墙，西至原西安市铜材厂厂区道路，南起西安市铜材厂家属院南围墙，北至西安市铜材厂家属院北围墙。

除此之外，对于在征收补偿方案确定的奖励期限内签订安置补偿协议，并交付房屋的，还有一定的奖励。具体奖励方式如下：第一种，每户按被征收房屋评估价值的2%给予奖励。被征收房屋为住宅的，每户奖励金额低于3万元的，按3万元发放;被征收房屋为办公用房的，每户奖励金额低于5万元的，按5万元发放。第二种，选择产权调换的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。按照被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换，未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。第三种，选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价值的20%给予奖励。第四种，每户提供免费搬家。

由补偿奖励就可以看出，只要是积极响应，并配合拆迁的，都会得到响应的高额奖励。由此可以看出，通过高额奖励刺激快速拆迁推进，非常契合拆迁村口常见的：早搬多受益，晚搬会吃亏。

Part.2

老小区拆迁不能“暴富”，反而“返贫”

虽说拆迁是最便捷的“暴富”方式，但基于这几年西安楼市变化，靠拆迁“暴富”也偶尔会跌下“神坛”。就拿已经确定的铜材厂家属院来说，在低赔偿款、高房价“背刺”下，拆迁还真富不了。选择货币补偿，购置新房估算：拆迁赔偿款仅够首付30%，拆迁即负债百万。小区是2005年建成，户型多为50-70㎡，根据小区目前市场价格5750元/㎡计算，套总价在28.8-40.2万元/套。另外如果积极响应搬迁，将得每户3万元+评估价20%奖励，也就是拆迁能得到的全部款项为：37.6-51.3万元/套。

但是，目前距离项目最近的在售新房均价在16500元/㎡左右，且起步户型为100㎡三室，最低总价基本在165万/每套。

也就是说即使将拆迁款全部付首付，也仅只能付到30%左右，另外还需贷款115.5万元，按照贷款30年计算，月供约8500元/月。所以说，选择货币补偿，不仅没有实现抱负，还会现陷入高负债，仅8500元/月的月供，就足以压垮很多人。选择房屋产权调换，置换新房估算：等面积、等价值置换，面积差按照评估价50%补偿。根据补偿办法，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价。调换产权面积、价值大于被征收房屋套内面积的，按照评估价值的50%结算。也就是说，根据房屋面积、价值进行等价交换。当新房价值超过被征收房子，还要按照评估价50%金额，进行补差价。从指定置换的云溪东境、易合坊、臻园阳光户型面积看，拆迁后安置的房子面积普遍大于被征收房子面积，也就是说拆迁业主需要补差价，只不过是超出面积按评估售价50%计算，同样是拆迁后进入负资产。由此可以看出，像铜材厂家属院这种老龄小区拆迁，不管是选择货币补偿，还是房屋产权调换，都不可能实现一夜暴富，而且还会“返贫”。

Part.3

城市扩张，拆迁焕新界面

随着楼市行情变化，曾经的拆迁暴富时代，也必然会一去不复返。但是对于城市发展而言，通过拆迁释放出更多的开发用地，是必然趋势。根据西安近期拆迁计划，在今年未央区 “五大片区，一区一芯”的整体规划中，未央湖片区、徐家湾片区、未央路片区、汉长安城片区、六村堡片区五大板块被纳入旧城改造计划中。其中六村堡片区作为今年首发拆迁区域，六村堡工业园区土地征收拆迁评估服务招标公告已经发布。

根据公告显示，拆迁范围东至草滩八路、南至北三环、西至福银高速、北至西宝客运专线。园区总规划范围约4037亩，涉及工业园区企业建筑物面积约81万㎡、其他构筑物面积约84万㎡。此次土地征迁评估相关招标的启动，可以看做是推进园区重构的关键环节。而对于六村堡片区定位为“工业芯”之后，未央区已经做足了前期工作。

其实早在2023年9月份，西安未央工业园管委会正式进驻六村堡片区，对待开发建设区域进行调查摸底，共有物流园、市场等30家企业，建（构）筑物面积共计164.89万㎡。同时，制定《六村堡园区开发建设实施方案的请示》上报市政府，计划分3期完成征拆，分5期完成土地供应。另外，根据《六村堡工业园控制性详细规划》完成二轮技术审查，西成高铁北侧297亩宗地已通过市政府审批。六村堡工业园1938.2亩土地纳入《未央区2024年绕城高速周边片区土地征收成片开发方案》，同时已启动2个批次972亩（一批499亩，二批473亩）土地组卷工作。

也就是说，通过拆迁实现六村堡工业腾飞已经开始启动。因此，从城市发展的角度来看，拆迁对原住民有一定的影响，但对与城市界面、经济发展却具有更大意义。可以说，拆迁是老城区磐涅重生的必然。

End

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