前浪是个过去式的词汇。

而在房地产领域，除去个别的，所有的前浪都炙手可热，因为都赚了。

这个“个别”里，就包括被“即买即租”、“带租约销售”、“投资避风港”、“一铺富（旺）三代”的房产营销所诱导的购房者。

3月3日，呼和浩特下发通知，进一步规范房地产市场营销行为。其中，明确要求，不得含有如“即买即租”“带租约销售”“一铺富三代”“投资避风港”等有升值、返租、投资回报的承诺。

该通知下发的前一天，呼和浩特相关部门召开会议提出，今年，呼和浩特推动王府井奥莱小镇落地，发展家家悦、正大和0809品质店建设，引进内蒙古SKP旗舰店、永辉超市等项目，建设完成100家品牌连锁便利店。

一方面是呼和浩特大手笔引入商业机构，有背景，有背书；一方面是号称“内蒙古第一高楼”的多年永泰双子塔搁置，刚刚复工。一方面是呼和浩特第四座万达呼之欲出，一方面是内蒙古大商城7年烂尾。

商业地产的逻辑，实在让人脑瓜疼。

除了上述商业业态要抢滩呼和浩特外，吾悦广场城市综合体、绿地集团城市综合体、苏宁广场智慧体验型购物广场以及万象城、大悦城、圣桦等商业地产项目正在涌入呼和浩特这个300万人口的三线城市。

这些商业地产将和既有商业地产项目将和维多利、民族商场、振华广场、凯元广场、七彩城购物中心、凯德MALL等既有的商业地产项目展开客流的竞争。而后进入的商业地产项目，首先要解决的就是商铺要租售出去的问题。

2020年，呼和浩特商品房上市面积是1500余万平方米，成交面积是近670余万平方米，去除掉新建商品住房成交的近580万平方米，实际上商业房产成交面积近仅有80万平米。

水有源树有根，造成这一局面的原因，窃以为，要归结于“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

早在2001年，国家就已经禁止以“售后包租”形式销售商铺。然而，部分房企却另辟蹊径，开发出“即买即租”、“带租约销售”、“投资避风港”、“一铺富（旺）三代”的营销迭代工具，彻底点燃了人们购买商业房产的熊熊烈火。

购买商铺的原因比购买住房的原因更加纯粹，那就是投资。

可是，是投资，就有风险。无论是商铺、住宅还是其他。如果把“投资”变为“炒作”，其造成的就会是房价大涨。房价越涨，跟风者越多。

你怕买房钱打水漂，一些开发商循循善诱，“买了房子，我给你租出去”；你想实现财富增值，开发商打出“投资避风港”的无忧口号；当这一切手段失效，这些开发商又开始打孩子的主意，“一铺富（旺）三代”。

所谓的投资商铺“稳赚不赔”，都只不过是开发商为尽快回笼资金抛出的香饵。

以“带租约销售”为例，有专家分析称，一套承诺‘售后返租’的房产，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只需要将房产的售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上而已。

2019年，呼和浩特城镇私营就业单位员工的平均工资是46046元，住宅房价已经超过万元，商业房产的房价更要翻番。而涉足房产炒作市场的，除了专业炒房客，现在大部分都是跟风的工薪阶层的购房者，多数投资者没有从事过房地产相关行业。

所以，选择购买房产，首先需要选择好地段，考察地段周围的人群消费能力，注意周边配套是否完善，充分理解并消化开发商的营销优惠，最好找个明白人问清楚。同时，此次呼和浩特在房产营销上颁布禁令，就是为了让购房者切记四个字：“房住不炒”。

毕竟，前浪已经入坑，后浪还在排队吗？