天河公园作为纯居住的改善版块，这里学校、医疗、公共资源丰富。

向上可以往珠江新城、琶洲做升级，向下可以承接东圃、车陂、华景、员村，以及外围区域的改善购买力。大型市政公园、3地铁交汇、强学位天府路小学（直升113中学），这些构成了天河公园版块的溢价点。

中产集中、圈层精英、生活氛围浓厚，这些因素构成了天河公园版块房子的价格支撑点。今天我们来讲讲，天河公园里一个次新小区——隽园。

比起大家闺秀般的东方新世界，隽园更像个小家碧玉。

隽园是隽御地产开发的，开发商不算出名。

作为2007年建成的楼盘，小区只有4栋楼，总户数914户，容积率7.8。天河公园这里的车位都比较紧张，隽园也不例外——仅有750个车位。小区内有游泳池、5楼做了空中花园，还搭建了儿童游乐园。

除此之外，一楼大堂还做了挑高处理，视野和光线都更开阔。美中不足的是，隽园的安保措施一般，外来人员可以随意进出小区。

因此小区体量不大，隽园是没有配建幼儿园的，只能去蹭其他小区的。

从价格来看，隽园是个偏改善的小区；它的户型设计得非常刚需，本质是个首改盘。首改盘的客户群关心什么？

一个是要有地铁，一个是不差的学位，这两点隽园都符合。隽园这个小区的短板之一，是其户型，设计得不算方正。它最小的三房是76的2+1房，可惜其中一间次卧只能做小书房或者储物间。

76㎡的2+1房标准的小三房要选择80㎡的。

80㎡的3房隽园的户型也常常被人诟病，最好的户型之一，是141的南向四房双卫。

141㎡的四房另一个方正户型是超豪宅面积的172四房双卫。

172㎡的四房至于那个149的4+1房这种刚超豪宅线又超得不多的，设计有点反市场，应该避而远之。

149㎡的4+1房隽园的缺点是小区户数不多，导致交投频率低，存在感不如同板块的其他网红小区。

这是所有小小区的通病。当然，小小区的优势是易于管理，便于小区的维护和保养工作。很多客户之所以会选择隽园，无非就是因为这个小区楼龄次新。

我们之前接触的天河公园买家，一开始是准备看东晖或者华港的，但是垫垫脚加点预算，就可以买到楼龄更新的隽园，最后还是会选择隽园。

目前隽园最小的三室放盘均价在8万5左右，比2021年年底的单价10万，要跌了15%。

相比广州整个大盘均价跌了23%，天河公园版块的隽园已经算是相对抗跌了。

在市场逆周期的时候，这样的高单价、高总价的标的物需要有更宽更厚的护城河——比如强地段，比如强学位。

总的来说，未来房产的趋势是长持，这个对于我们选筹，楼龄将是重要的考量因素之一。

隽园这个楼盘，无论是其定位、价格还是楼龄，在整个天河公园还是有很大的竞争力的。

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