继广州、上海相继松绑限购后，有关北京通州的限购政策松动的讨论便愈演愈烈。至2月6日起，北京市住房和城乡建设委员会官网发布——关于调整通州区商品住房销售政策的通知：在通州购房，只要符合北京整体限购政策，购买非首套房，在通州工作即可，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。

关于这次调整，节后的通州房地产市场预期如何？成为北京购房人关注的新焦点。常言道，预期是诞生在经验之上理性分析的结果，本篇就从过去2023年的经验，将通州市场房地产市场的底层逻辑呈现给大家。盘点过去3年间，如武夷花园、邓家窑、梨园等集中供应的新房板块，会发现它们有个普遍的共性，那就是不论是否靠近核心区域或临铁，销售均价都集中在6万/㎡左右的定价区间，这是现象，也是我要说的第一个结论：

通州楼市的房价，有别于北京任何其他区域随着环线层层递进的定价逻辑。在近乎严苛的双限政策下，通州楼市不具备炒作的空间，因此它的去化状况，更能反映购房人的真实需求。因此，同档价位下，各个板块反映的需求也存在差异，这种差异在“双限”背景下，化作了阻碍通州楼市购房需求的“三重门”。

第一道门对应的是邓家窑板块相对于朝阳外溢需求的距离逻辑，作为距离朝阳最近的板块，并行的6号线和朝阳北路为它提供了高效的通勤方案，一街之隔约2万/㎡的价差，让它具备承接主城区外溢的区位与价格优势，参考附近的北京像素二手房，邓家窑板块房源的流通性和租售比更具预期，然而受双限政策影响，整个通州楼市的二手房交易都被限制在一个门槛极高的交易场域内，导致朝阳通勤的刚性购房需求被迫转向潘家园、劲松甚至顺义的南法信和昌平的立水桥去委身旧小满足预算。

“双限”松绑后，市场流通性被抬升，曾经低迷的预期也会得到缓解，担心“流动产”变成“不动产”乃至“负产”的刚性客群，也得到了迈出这步的底气，因此在2023年通州区新房网签成交数据中，平均网签面积集中在约83㎡的面积段。

第二道门，对应梨园板块所代表的地铁逻辑，虽然距主城区距离稍远，但有1号线和7号线“双地铁”相伴，通勤效率和换乘难度虽然不及6号线，但胜在区域内多为洋房产品，需求包括部分从通州万达等捞城区迁过来的地缘性改善客户和来自主城区的部分刚改需求，2023年通州区新房网签成交数据中，平均网签面积集中在约100㎡的面积段，符合刚改客户的特性。

第三道门，对应城市副中心聚焦打造的定居逻辑，2023年通州区新房网签成交数据中，平均网签面积集中在约125㎡的面积段，是属于改善的选择。理由无外乎这里是北京市政府重点打造的新城CBD，兑现效率高，建成后环境配套和居住氛围都可圈可点。由此我们可以得出第二个结论，通州“双限”的三重门，分别限制住的是邓家窑的刚性需求、梨园的刚改需求和武夷花园的改善需求，哪一种需求会先踏破通州楼市的门槛？

每逢楼市成交价格出现起色，都是改善层面交易翘起带动的效果，而能够促进改善置换的，是刚性需求的流通。2023年近2/3的漫长时间里，市场挂牌量受“卖一买一退个人所得税影响”，出现“踩踏式”的挂牌量攀升。直至年末，北京陆续发布普宅线调整、贷款利率下调等多项鼓励政策，全方位打开市场，此次通州放开“双限”，也被行业内视作是对扶持刚性住房需求的准确表达。

通州楼市，正笼罩在“小阳春”的破晓时分里，需求会被有效地释放在相应的板块，毗邻朝阳东侧的邓家窑板块，也终于站在了朝阳北路这条顺理成章的发展线上。

其中北京城建·国誉朝华作为板块内的新房产品，其周边醇熟、丰富的生活配套，也是吸引买房人的价值关键。项目利用自身的区位优势，打造不同的户型产品，兼顾工作在朝阳的刚需家庭以及预算充足想置换的刚改客群，户型面积段包括从50-118平米的一至四居，主力户型为78平米两居、88平米三居以及93平米三居。

其中建面约93平米的三居是2023年当下能够看到的唯一一个东部地铁沿线的最小面积段标准的通透三面宽小三居项目，户型方正，客厅＋双卧朝南，南向三面宽达到了约9.3米，LDK一体，约2.6米面宽U型厨房，可以放置双开门大冰箱，独立餐厅区，空间开阔，利用率很高，主卧套间设计，有独立主卫，居室共7扇窗，达到全明户型，合理格局下，没有过道和浪费面积，空间利用率超高。

目前通州“双限”松绑仍时效未定，窗口期内新房选择不多，如果您对项目有兴趣购买或了解，可以报名参加我们本周六的看房活动，一起聊聊项目细节和其他购房问题，感受一下眼见为实的品质。