老粉都知道，佳爷总结的购房五要素，即“物业+开发商+户型+地段+价格”，放在今天，恐怕还要加上一项：“圈层”这一开发商反复提及的理念，也是购房人在考察项目时愈发注重的潜在价值。那么，什么是圈层？
虽然听起来有些虚无缥缈，但圈层文化在中国传统文化的社会实践中，有着根深蒂固的深远影响，“远亲不如近邻”“孟母三迁”都是讲述的圈层对人的塑造和影响。
当代购房人，无论是刚需客群还是改善客群，都对圈层的重视程度普遍提升，从实际角度出发，业主平均素质和社区“主人翁意识”，也是影响未来社区价值的关键环节，在人与人相互影响的关系前提下，圈层的表象，是一个区域内社会属性相近的群体，具备很强的社会联系，更深的文化圈层，则来自内在的彼此互认。
作为中国的首都，北京的整体教育水平毋庸置疑走在国内前列，也因此，在注重文化教育的北京，学识始终是被社会推崇的主流加分项。这种对知识和教育的推崇，甚至在二手房交易中形成一项潜规则，即：名校考生住过的房子，会更容易在竞拍中脱手，因为在一买一卖的大额房产交易间，短暂的交集无法窥见人品，这时家庭成员的社会身份、学历背景就成为一项有力的信誉背书。
反映在新房市场，就是一看区域的平均教学水准，二考察就是社区业主的教育背景。北京城建·国誉燕园恰巧就是一个两者兼备的跨年热盘。自2022年11月首次开盘，到如今的2023年末尾声，项目期间多次加推，四开四磬，在跌宕起伏的北京楼市创下数次振奋人心的销售业绩。
项目位于昌平马池口板块，在昌平控制性详规中显示，马池口到2035年，将建设成新型工程科技人才高地、创新型产业发展示范区、站城融合文旅消费标杆，以及绿色生态宜居家园。随着北京大学昌平新校区的启用，北大附小及附属幼儿的落位，以及区域百万方住区规划都在逐步落地兑现中，马池口板块也借此上升了一个价值阶梯。
众所周知，教育配套实际一直是昌平比较薄弱的部分，近年随着集团化办学的深入扩展，原本的封闭学区被逐渐取缔，如昌平、顺义、通州等规划新城也随着名校的签约引入，获得了平等的教育机会和楼市的利好加持。
近日北京大学直属管理北大附小及附属幼儿园，落位昌平马池口土城新村，与北京城建·国誉燕园项目仅一路之隔，尽管具体的学区政策要以昌平建委当年公布的招生政策为准，但教育资源的提升还是将项目的竞争力提升了一个层级。
这并非北大教育体系首次眷顾马池口，早在2021年9月，距离项目仅1.5km的北京大学昌平新校区正式启用，为区域带来浓郁文化氛围的同时，也塑造了良好的圈层结构，而在两年后的今天，北京城建·国誉燕园与北大强强联合达成战略合作协议，北大附小和附属幼儿园顺利落地，同时 9月底国誉燕园300套房源的团购事宜，也解决了这些教职工职住平衡的问题。
这次与北大教职工比邻而居的团购也让“圈层”成为项目继价格和品质之外的又一卖点之一，值得注意的是，此前在北京城建·国誉燕园成交业主中，70%以上为从事高校、互联网、科研的高知高智人群。
一面是精英云集的居住氛围，一面是北京大学直属管理的北大附小及附属幼儿园的入学机会（具体学区政策要以昌平建委当年公布的招生政策为准）。共赢的合作完美解决了昌平优质教育配套的稀缺痛点，定调了社区未来的整体人文素质，也给了更多潜在业主买入的信心。
在以海淀中关村为起点的科创长廊上，承托海淀科技产业链发展“一路向北”红利的国誉燕园和其所处的马池口板块，凭借均价3万+/㎡的价格优势和超出价格的优秀品质等多个加分项，理所当然地成了“海淀北”高知高智人群的更优选。
项目自2022年11月13日首期开盘以来，短短一年内就斩获2023年北京一季度及10月份、昌平区1-10月份套数面积双料冠军，去化斐然，带动马池口板块热度的同时，也将“国誉府系”注重板块价值和性价比的特性确立在购房人的视野中。
作为北京楼市的头部购房板块，海淀楼市不但供应稀缺，单价也整体偏高，与此同时，承担外溢功能的昌平“回天板块”也趋近饱和，2023年昌平的土地供应明显向北部署，北部规划力度与土地供应频率显著提升。
这样做的用意，一方面是通过“次生板块”遏制“回天”房价无序上涨，另一方面，也是通过稀释人口，保障区域整体的居住品质，避免内城的“大城市病”在近郊重演。未来在房住不炒和城市疏解的大趋势下，昌平会更加注重对新板块的开发，而放缓对回天地区的关注。
北京城建•国誉燕园屡创热销的真相，不外乎是把握住了海淀的外溢需求和板块的发展时机，配合刚需、刚改市场的广泛定位，在产品设计上有的放矢，规划容积率为1.8、绿化率40%，建筑面积约为58-127㎡一至四居的低密“精妆”洋房，秉承了「以有限的空间，承载更大的功能」的理念。
当市场绝大多数产品还停留在品牌堆砌的守旧观念里，北京城建就先一步做起“减法”，从扩充面积进化到“保障人均”，让购房者能够以相对合理的价格，获得“花园洋房”的轻奢体验。
项目的绝大部分户型都做到使用率80%以上（含飘窗赠送面积），大到中央空调、地暖、双重净水系统的全屋配置，小到可视对讲主机、同层排水、指纹智能锁的精细化配置，将全面的前瞻性思考渗透至生活的各处空间。
建面约78㎡三居，总价仅约300万，首付仅约100万，是项目的拳头产品，客厅+主卧都朝南，客厅面宽达到了3.65米，南向配备双飘窗；北侧次卧+书房，实用性很强，还可以打通并自由组合，明厨明卫全明格局，卫生间干湿分离，偏实用紧凑的户型却在玄关处贴心设立了独立家政间，保障家庭的清洁收纳，同时又规避了家务带来的噪音干扰，空间利用率和设计的精简化均在现代住宅的理念前沿。
建面约117㎡四居，采用经典四叶草户型，8个空间都带窗户的全明户型，采光性和通透性俱佳，四个居室位于房屋四角，各自独立，互不打扰，约10.4米的南向三面宽、LDK一体化设计让房间的尽显品质，独立家政间同时兼备储物收纳功能，作为购房者的进阶产品，117㎡户型完全可以实现满足全龄家庭“一步到位”的改善需求。
板块利好频至，项目的第五批次开盘也顺势亮相，各个户型也均有充足房源，海淀北、六环内，3万+/㎡的均价，与数百名北大教职工比邻而居的品质生活。
