南京地铁第三期建设规划终于迎来了二次环评！

消息一出，很多买房人翘首以盼，看看自己关注的地铁到底有没有赶上末班车。第三轮规划规模不大，本次建设规划共10个项目，包含2条新线、7条延伸线及1条接驳线以及配套的车辆段、停车场、车站、主变电所、控制中心等相关工程。总规模约120km，设站67座。具体是哪些线路？这张图说的非常清楚：

第三轮上报地铁规划图，以实际为准丨来源：网络

主要分这么几类：1. 联络线：十条线路，有3条是联络线。一个是2-9的联络线，很短。一个是南京北站与3号线、4号线的联络线，也可以说是延长线，也不太长，意思意思得了。2.延长线：包括10号线西延，2号线东延，都很短，4号线3期，向栖霞山板块延伸了一点，整体上属于修修补补，动作不大。3.大线路：包括8号线一期，S3东延，16号线，9号线2期，其实基本上也不是完整线路，但相对而言里程长一点，起码是半条线，看起来完整一点。这些线路一出，买房人觉得有点落差，落差点主要是：江北的13号线，和江宁的12号线，被砍了。其实，在这轮线路上报之前，我之前在群里说过，13号线、12号线、16号线，这三条线路有点危险，被砍的概率不小。目前看12和13两条确定被砍，16号线终于报上了。今天，我们就抽点空，来谈谈南京的地铁格局。首先看13号地铁线路和12号地铁线路，为何被砍？我没有内幕消息，但整体感觉这两条线路的投入产出比，不是很高。当然，南京一些S线投入产出也不高，但已经建了，放在现在，也很有可能被砍。我们先看13号线：

13号线此前规划图，以实际为准丨来源：网络

这条线路，是南京江南江北的加密线，途经江心洲。从江宁，兜兜转转到老山，线路比较长，后来传言修到商务区就结束了，再到后来说江北段全部取消。从加密线的角度来看，这条线路不是顶级骨干线，但途经老市区，也没有特别好的板块和地块。而商务区已经有了4号线，13号线想接到商务区，还要过江，这个钱谁出？感觉都不太想出，只能往后放放了。现在，各区的钱袋子很紧，多一事不如少一事。江北段全部修好，要花不少钱。如果仅仅连到商务区，过江的钱要砸进去但商务区又没几站，感觉又没有那么值，还是算了。12号线，根据江宁区的财力，当时认为问题不大，但还是被砍了。

12号线此前规划图，以实际为准丨来源：网络12号线对于江宁区比较重要，主要体现在两点：1. 突出了百家湖的中心地位，三山、九龙湖、老东山，未来商业消费，会汇聚百家湖；2. 对青龙山有较大的提振作用。所以12号线没上报，青龙山业主非常介意，损失惨重。但12号线也有一点问题，就是强行把麒麟区域与老东山链接在一起，有点牵强。无论是12号线还是13号线，都意味着江宁、江北两大刚需重地，在这轮规划中输麻了，确实被权衡掉了。这个也不怪南京，谁主张建设谁掏钱，你不掏钱就没有规划。再看几条完整点的线路：8号线一期、16号线、9号线和S3东延。8号线一期：线路起于生态公园站，北至十月广场站，全长约19.6km，均为地下线；共设车站11座；设停车场一座。8号线，肯定会修，宁芜铁路搬迁费了这么大的劲，搬迁完土地都不用拆迁，不修地铁太可惜，所以这条线路入选，并不意外。唯一可惜的是没有全段建设，只报了一期。所以城南的几个站点未来怎么玩，不确定性还是有的。

8号线一期此前规划图，以实际为准丨来源：网络16号线：线路起于板桥南站，至机场跑道旧址站，线路全长25.2km，均为地下线；设站 17 座；新建车辆段一座、停车场一座，控制中心一座。这条线路能上报，我有点意外。起码当时评估16号线要排在12号线之后，毕竟江宁财大气粗，雨花台区这几年发展不错，但支撑这么一条纯新完整线路，多少有点压力。现在上报了，先说一波恭喜。这条线路，对于软件谷南园，河西南岸，板桥区域有很大提振。尤其板块区域，虽然宁马城际也开建了，但站点距离板桥新城，也就是古雄街道腹地，还有一点距离。16号线对于激活板桥新城的土地，有很多作用，起码可以吹起来了。

16号线此前规划图，以实际为准丨来源：网络最让大家意外的，其实是S3这条线，之前几乎没有人讨论，但这次说上就上。非常干脆。

什么是S3线路？线路起于南京南站，至仙林站，线路全长36.3km,均为地下线，设站14座，新建停车场两座，主变电所一座。值得一提的是，目前我们还不知道S3东延的各个具体站点的准确位置，就这么神奇。大家还没意识到，这事就报上去了。那么S3这条线路，为何能后来者居上？我觉得背后有三层原因：表面原因：有人说，麒麟的中科院比较强势，要求S3尽快落地，这事确实有可能；实际原因：紫东片区虽然淡化了，但仍然有巨量的土地，目前开发正常进行中。这条线路对于麒麟、紫东的发展，至关重要。也有网友直呼：紫东名亡实存！

那么更深层次的原因是什么？我认为S3非常重要，对于南京江南的经济格局，有巨大的塑造作用。如果真是中科院提出要求，那确实要感谢中科院。我们在去年的时候，提出了一个概念，虽然这个概念是为了吹一些楼盘，有广告之嫌，但逻辑是真实的，不是瞎JB吹。我们写的软文，也都是按照基本法写的，不能乱吹。

这张图，我认为就是南京的大局与大势。南京板块很多，发展重点也很多，但经济活跃度比较高的区域，说实在的不多。沿着南京绕城公路，从河西，到软件谷，再到南站、大校场，一直延伸到麒麟、紫东，堪称南京江南主城的金腰带。绕城公路每天有多堵？我们能够感受到几个区域的经济联动和关联度。而S3这条线路，堪称绕城公路的地铁版，它把河西南、雨核、软件谷、南站、麒麟、紫东...这个弧线板块全部链接在一起。这样一来，麒麟、紫东，不再是城东孤独的个体，而是河西、城南、城东这三个方向的生产要素，一下子联系起来，并迸发出新的火花。南京的发展要素，在向这条金腰带区域聚集，并形成合力。所以去年我提了一个观点：麒麟的未来不是向东，而是向西向南，与软件谷融合，与南站融合，与河西互动，并与江宁百家湖遥相呼应。这个比辐射宁镇扬一体化这种虚头巴脑的东西，实在太多。现在紫东其实也可以加入到这个行列，紧紧拥抱南京经济核心大方向，而不会被边缘化。四面开花，孤立发展，成本极高，无法形成合力。这是我对紫东发展的担忧。现在看来，紫东、麒麟与南京经济大动脉已经挂载上了，相当于打通了任督二脉，整体的格局，优化了很多。这么一看，紫东还是没有被遗忘。而仙林、麒麟又有8号线连接，城东的地铁路网，也得到彻底的优化，城东、城南赢麻了，栖霞区大获全胜。这么说吧，S3东延，是为数不多我认为非常关键的线路之一。南京现在建了不少地铁，规划比较一般，七拐八拐，通勤效率不高，有点遗憾。这时候也有网友指出，南京现在地铁排名，不太够看，从全国第4名，滑到全国第八名了，怎么办？其实我觉得问题不大。首先，全国第四名，是一个特殊产物，在别人不注意的时候，上了几条S线，加上青奥加持，里程暂时上去了，不代表真实实力。现在其他城市一发力，南京几条线路略拉，排名立马反转。再者，地铁里程，这个最终还是要跟区域面积，人口等因素相关联。也就是说，南京960万人，你的地铁里程，是没法跟2000万人的成都相比拟的。哪怕你暂时领先，时间一长，它还是会超过你。没办法，人家的地盘大，人口多，每年的人口增量也多，能吃能拉，稍微发力，我们就受不了。这就是大城市的优势，汇聚资源干大事，人均成本不高。而南京的地铁里程，也基本够用了。地铁流量密度也不高。有人说地铁松散一点不挺好嘛，但地铁松散是因为人少，人少了客流就少，客流少了那能养活的商业就少，卖票也少，长期看只能提升票价，最后成本还是分摊到做地铁的人头上。人少，共享的成本就高，甘蔗没有两头甜。所以关于地铁里程这事，大家要看淡一点，南京最终能保持在TOP10的序列里，其实就行了。关键是线路要优化，客流强度要上去，要长期运营好。你看现在的纽约地铁，一比吊糟，就是运营不太好，也没钱更新设备。所以足够的客流，非常关键！最后做个总结：1. 河西、城南、城东，这次比较成功，几个区域有一定一体化的趋势，这是好现象。南京搞都市圈一体化啥的，都是扯犊子，要先把南京内部的重要节点，完成一体化，让不同的板块产生化学反应，各个区域的产业链进行融合，这个很重要。2. 江北新区的地铁，我看有网友比较落寞。放平心态即可，江核南工大区域的地，也基本卖完了，但现在手上没钱，13号线被整体砍掉，也不奇怪。现在10号线、11号线距离也不远，凑活着过吧。江宁12号线，主要影响青龙山。东山其实无所谓，有5号线。青龙山的刚需，再等等吧。3. 南京的地铁建设，基本上就这锅蜜了，后面再上新规划，越来越难。你就是纽约伦敦，现在建一条地铁都愁死人，发展高峰过了，窗口期关闭了。南京现在不到1000万人，目前把正在修的地铁线路修好，2030年左右，第三批地铁修好，基本上城建方面就 结束了。土地财政也不会维持太久，房地产驱动板块建设的动力，也就几年的光景。2030年后，除非是特殊的线路，会比较费劲。不过现有的南京地铁线路，也基本上够了。最后强行升华：未来可期！