摘要：会违约吗？（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1325篇原创
房地产的“涅槃”仍在继续。最近，远洋集团的一则公告引起蜜妹注意，是有关内部资产重组的。
7月21日，远洋集团、远洋服务联合公告称，远洋亿家与远洋控股中国订立地产转让框架协议，前者有条件同意收购后者部分资产，总价值约6.26亿元人民币。
公开资料显示，远洋亿家是远洋服务的全资附属公司。远洋集团持有远洋服务67.57%的股权。远洋控股则中国是远洋集团的全资附属公司。
01
这6.26亿元转让资产里，其中车位转让及商用物业转让的价格分别为4.74亿元、1.52亿元，背后对应的是位于中国的4961个车位及168项商用物业（总面积约12901平米）。这些车位分布在北京、环渤海区域及华东区域；商用物业则在环渤海及华西区域。
在蜜妹看来，此事值得注意的有两点。其一该笔收购远洋亿家不需要支付一分钱，远洋亿家及远洋控股中国协定，远洋亿家集团就资产转让应付的代价将与应收款项全数抵消销，这样应收款项将悉数清偿。
其二，细看这些目标资产的财务资料，似乎比较一般。如上图，4961个车位2021年总租金收入4.6万元，总租金收入4.6万元，目标商用物业2021年租金收入也才3.3万元。
2022年目标车位租金收入未披露，目标商用物业租金收入增长了不少，为42.9万元。增长后的这个租金收入，好像也……
截至2023年6月末，两项目标资产的账目值约为6.09亿元。
对于上述资产转让，远洋集团控股的表态很微妙：可以有效地完善库存结构，另外依托远洋服务集团的管理能力，使得这些资产价值提升。符合远洋集团控股及其股东的整体利益。侧面说明了啥？蜜友你细品。
当然远洋服务也表态了，这些资产收购对于自己多元化有帮助，符合该司业务策略。不过没有提是不是符合该司及股东的整体利益。
02
这笔交易背后，凸显的依然是远洋集团面临的现金流困境。
最新半年报还没出，此前的2022年报显示，远洋集团现金流似乎很吃紧。2022年其现金资源总额（包括现金及现金等价物、以及受限制银行存款），一共为93.86亿元，远远覆盖不了短债。
如下图财报数据显示，2022年远洋集团的总借贷增长到970.23亿元，其中短债占比最多达39%，为380.92亿元，2021年这一数据还是186.68亿元。
2022年，远洋集团的资产负债率从前一年的72.82%上升到80.54%，流动比率跌至1.40，蜜妹看了下，为近9年来最低。
如此来看，频繁的卖资产，对于远洋集团纾困而言似乎作用有限。
2023月18日，远洋控股集团(中国)限公司发布公告称，因公司拟与“18远洋01”债券持有人协商兑付调整事项，但兑付调整方案尚存在不确定性，为维护债券持有人利益，“18远洋01”公司债券自7月18日开市起停牌。这对投资者来说又是当头一棒。
远洋方面表示，“受销售额与再融资改善不及预期等因素影响，公司出现阶段性流动性不足的情况。
销售萎靡是导致远洋集团泥淖难出的主因之一。
根据最新披露，2023年上半年，远洋集团整体实现协议销售额人民币356.6亿元，累计销售面积276.09万平米，每平米销售均价12900元。
2022年远洋集团的销售额、销售面积、每平米销售均价分别为430.1亿元、255.5万平米、16800元。
2021年上述三项数据分别是523.7亿元、283.4万平方米、18500元。
可以看到，2023上半年，远洋集团的销售额、销售面积、每平米销售均价同比均下降，分别下滑了17.09%、8.1%、23.2%，其中下滑最大的是每平米销售均价。
相比百强房企平均成绩，远洋集团这个数据是有点拖后腿的。中指院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。
图片来源|中指院（特此感谢）
略乐观的地方在于，尽管各种消息层出不穷，但远洋集团目前为止尚未有违约情况发生。
03
本次交易的另一位主角远洋服务，则看上去要稳得多。一方面其合约、在管建筑面积在2022年有所增长，且对母公司的依赖性在逐渐减轻。
财报数据显示，2022年远洋服务合约建筑面积有41%来自远洋集团方面，在管建筑面积则有48%来自于此。对比2021年都有不同程度减少。但从绝对数字来看，这个占比也不轻哈。
不过远洋服务盈利能力这两年在下降，如下图东方财富统计的数据。2022年远洋服务的平均净资产收益率仅3.27%，同比2021年的19.82%斩到脚踝。年化净资产收益率也差不多。
毛利润远洋服务2022年也在走低，以及净利率下降更猛。直接从2021年的14.88%降到2022年的2.41%。
图片来源|东方财富（特此感谢）
另外值得关注的就是远洋集团的应收款，2022年增长很明显。其中贸易应收款及应收票据从2021年的5.24亿元翻倍到10.63亿元，预付款项及其他应收款从2021年的2.20亿元增长到2022年的11.79亿元。这背后都是谁在拖延账期呢？
看到这里蜜妹不禁感叹，房地产真是牵一发而动全身，被楼市低迷“连累”的行业太多了……
远洋集团也好、远洋服务也罢，其面临的困境也是现阶段很多房企正在经受的，就看融资渠道、现金储备等等，谁能够熬过去。只有守得云开方能见月明。
版权声明：本文系闺蜜财经创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
