9月初，北京时隔6年再次对首套房的认定方式作出政策性调整。被称作史诗级救市的手段并未给新房、二手房市场带来预期中的爆发，市场成交量短期提升，又迅速回落。与之形成反差的，二手市场挂牌量在置换需求的刺激下激增至16.6万套的历史高点，不断上升的二手房挂牌量中，老破小房源占九成以上。而在另一边，以北京城建·天坛府为代表的优质资产却在单套千万的前提下依旧“秒空”。
种种迹象表明：京楼走向分化的同时，市场的需求曲线也明显倾向改善一端。分化的规律蔓延到土拍，有的地块无人问津，有的地块还未挂牌就备受关注。屈指可数的热门地块里，海淀四季青可谓天赋独具。
海淀楼市，在京楼向来是一锤定音的存在，作为北京唯一gdp年总量破万亿的产业强区，海淀每年都为市场提供着旺盛的购房需求和稀缺的反差供应。自2021年起，海淀供地就维持在3-5宗/年的低位线上，大部分集中在新开发的永丰产业基地一带，成熟区域的新房供应少之又少，高端改善需求缺少优质项目承接，无法得到有效释放，直到四季青地块的出现打破供需造就的僵局。它的入市，也宣告着今年海淀正式进入高端局。
地块所在的香山别墅区近20年高端项目供应仅个位数，近3年供应仅2宗，其中香山樾所在的双新村2603-003-1地块，更是香山别墅区少见的低容积率大宗地块。
自2013年北京出台“限墅令”，低于1.5容积率的土地近乎绝迹，市场的豪宅产品也随之产生从独栋到平层的过渡演变。然而现下社区容积率普遍高于2.0的常规平层，从私密性到价值感都只相当于别墅的“缩水版”。相比之下，香山樾容积率仅1.05，大幅土地面积为产品排布、园林营造都预留了充裕尺度，达到无限趋近别墅的居住感受。
改善当道的今天，高端置业者对产品素质的打量达到一个前所未有的高度，一个豪宅项目通常会由以下几个维度来评估它是否优于市面上的同类产品，即：地段、出身 （开发商）、产品。
地段上看，四季青无疑是带着“天赋”出生的土地，何为天赋？不同环境下有着不同的解释，在楼市的产品语境中，它代表着一个项目最难以复制的部分。除了供应本身的罕有，北京各项城市资源分布中，生态向来是紧缺项。
在北京，城区范围内的生态覆盖，是区分豪宅圈层的重要指标。香山樾的所在位置，正处于“离尘不离城、近山不靠山”这一恰到好处的平衡下，既契合高净值人群的隐居观念，又不与城市的便利完全脱节。
地块一面香山，三面公园的地形特色，城市级的优质生态，三山五园的文脉支撑，赋予香山别墅区独有的历史意义与文化价值，也给了香山樾追随自然的灵感，通过引山入园的规划设计，营造古诗词中“我见青山多妩媚，料青山见我应如是”的文化美学意境。
项目香山樾建筑整体高度仅12米，联袂朱斌、刘骅、王少青、盛永娜等当代大师，溯源中国传统美学巅峰宋代，以中式屋顶至高规制——九脊歇山顶，汲取中国瓷器至高工艺天青色素瓷为媒，营构金镶玉嵌的独特观感。园林借鉴宋式美学的简约风范，以含蓄雅致的造型致敬历代文人墨客笔下的中国山水，以人文宅邸融入香山的文化底色，成就一幅山、水、人居的古典画像。
除了地段，出身也是检验豪宅市场水准的关键要素，豪宅产品的研发，通常要房企在常规配置外做更多细节的精致考量，因此豪宅客群也格外注重开发商的项目经验与市场口碑。香山樾，正是越秀地产与北京城建，南北两大国匠深度合作的联袂呈现。标杆化的产品系能够带来比样板间更直观的参考，资深的双国企背景也为项目的未来交付提供了有力的信誉背书。
一方是头顶“豪宅缔造者”光环的老牌国企越秀地产，在高端人居打造方面经验丰富，来京后更是凭借越秀星樾、越秀天玥等多个热销项目迅速站稳脚跟。一方是被誉为“双奥国匠”的北京城建地产，其独资操盘的二环豪宅北京城建·天坛府更是数次创下现象级热销，并在2022年登顶北京品住宅成交全年金额销冠。
此次合作，双方团队均拿出了自己的最高产品系，以全新的高端产品系「樾」系入场。产品上看，香山樾不仅坐拥京楼罕见地段，更是越秀在京楼豪宅领域第一个口碑项目。因此从项目的基础定调到人文内涵的深度打造，都处处体现着开发商审慎待之的专注细心。
香山樾在全四层规划基础上，打造建面约185-275㎡墅境大平层，并通过大尺度LDK空间、超大窗墙比立面增强空间通透感。客厅选用巨幅旭格推拉窗，部分卧室采用转角窗，处处强调与香山、自然的对话感，辅以恰到好处的面宽进深保证各个空间的使用舒适度。
在开发商的理解中，家应当是温暖而高级，简洁有品位，因此香山樾在样板间布置上，大胆摒弃了华丽空旷的酒店风，改为更贴近生活化的温馨布置。在最能提供生活仪式感的园林打造上，设立南北景观中轴作为业主归家必经之路上的风景，并将三棵位于地块上的古树原地保留，作为生态环岛分流归家动线，赋予项目更深刻的人文内涵。
在楼市跌宕起伏的今天，购房人普遍倾向在稳健前提下选择具备核心竞争力的优质产品。为资产换仓寻觅可靠的市场安全垫。其中，位于二环和海淀的房产，即便在楼市的动荡周期内也担当起稳定的成交，给购房人提供积极的反馈。
需大于供的市场环境+不可复制的土地资源+对比周边项目的明显倒挂，是如今评估一项优质资产的直观公式。符合上述条件的香山樾，必将成为京楼2023年，京楼最后的那道闪亮的高光。我们有理由期待，在接下来的时间，香山樾以优异的表现印证自己神盘的地位。
