Part.1
西北商业顶流开业，构建超级商圈
万众期待的国内第9家、西北首家宜家荟聚，自4月18日开业至今近3个月，人流量和销售额双双刷新西安，火爆全城。
开业4天87万客流，超百家店销售额刷新全国、西北记录。
在开业近三个月期间，西部大道人山人海，子午大道和西部大道交通严重拥堵，城南人气刷爆朋友圈。在当下商业普遍疲软之际，西安宜家荟聚像一个巨大的许愿池，承载了西安商业对于未来的期许，成为超级网红打卡胜地。
根据西安宜家荟聚官方数据，4月18日至4月21日，开业4天，西安荟聚总客流达87万人、销售额突破7000万，89家门店销售额全国第一、147家店西北销售第一，181家店西安销售第一。
这些数据背后，可以看到西安人对其狂热追逐。尤其是对于西安首店品牌的追求，更是不惜工作日请假排队打卡。
已开业近400家品牌店中，有22家西北首店，20家西安首店，50余家区域首店及160多家品牌。以旗舰店、概念店，如点都德、B&C、皮爷咖啡、萨莉亚、陶陶居吧、COS......，很大程度上对标国内外高水平消费标准，升级了西安商业格局。
商场内简约、洁净、和谐的装修设计风格，将城市生活与自然风光融为一体，消费者仿佛置身于“城市与森林共有的聚会地点”。
超百万方商业金轴线，擎画西北“航母级”超级商圈。
西部大道板块的西安宜家荟聚开业，重构了西安商业未来格局，南面一路之隔山姆会员店6月份已动工开建，已开业的阳光天地购物广场、万科城市广场、红星美凯龙至尊mall家居馆/生活馆、乐荟中心，及规划待建的中粮大悦城、金地商业广场、CCWorld樱山下等，在城南西部大道擎画出一条超100万㎡的巨无霸商业中轴线。
在城南新中心西沣路组团和西部大道板块双加持下，背靠高新核心区、长安大学城等板块，依托即将建成开通的地铁15号线和绕城西高新出口之便，一跃成为西安热点板块。
带来的巨大商业效应将不仅仅体现在消费能力和水平的提升上，还将形成区域新的热点板块，带动西部大道乃至全市顶流商圈形成，辐射全城。
Part.2
西部大道刚需格局，房价增值力不足
随着西部大道这几年多个大型商业体的落定，城南3.5环西部大道板块的价值凸显，近两年也成为继高新CID、航天城之后，城南又一个楼市热点板块。
目前西部大道沿线，以宜家荟聚为中心的3公里范围内，金地、融创、万科、紫薇、金辉、中南、海亮等房企，已建成小区约30余个，区域住宅总面积超过1000万平方米，人口总量将达40-50万人，再加上周边大学城在校师生和周边板块高新、城南人口，有超百万人流基数。
那么，宜家荟聚即周边已建成和在建、待建商业，能否能托起西部大道板块房价，就成为很多人关注的焦点？
目前房地产市场低迷，区域新房价格约1.7-2万元/㎡，二手房价不断下跌趋势下，西部大道沿线商业轴线目前并未带动板块房价“起飞”，原因如下：
其一、典型刚需化主力板块，购买力不足。
当前西部大道沿线二手房、新房皆以刚需为主，承接了高新、曲江刚需购房人群外溢。尤其在目前航天城大户型为主、高新房价起步2.5万/㎡起，在改善市场挤压下，小户型、低房价、低首付的西部大道楼市二手房、新房“价格洼地”凸显，整体购房买力相对高新、曲江较弱。
其二、“书包”全而不优，房价支撑力弱。
目前沿线已开学的大雁塔小学西沣分校、雁塔第二小学（翠华路小学名校+）、雁塔二中、雁塔七小（陕师大附小明校+）、长安悦美小学（西电附小名校+）已经开学，且大悦城签约交大附小、雁塔四中（大概率陕师大附中名校+）等，教育配套全，名校引擎力和房价驱动力较弱，尤其在在当下“名校决定房价”趋势下，周边学校很难支撑板块房价飙升。
其三、商业提升生活便捷，稀缺价值不足。
以宜家荟聚为引擎的西部大道百万方商业体，给城南、乃至西安带来新的体验式消费便捷，很大程度上提升了区域生活便捷，而且是区域周边居民“共享式”资源，具有普惠性。而西部大道核心地段远离地铁线路，只能通过换乘公交和自驾前往。因此相较于能支撑房价的“名校教育价值”缺乏稀缺性和排他性，很难支撑周边房价的拉升。
其四、土地储备相对较足，一二手逆价差。
在杜城村拆迁后，目前子午大道东面原杜城村核心片区还有超2300亩土地未推出，可见未来区域后续供地才是“重头戏”。另外目前西部大道沿线陕建雁南云境、泰发祥和悦雅境、龙湖君成序、中粮大悦未来城房价普遍在1.7-2万/㎡，二手房价仅1-1.7万/㎡之间，形成一二手房价逆差，因此新房对购房者驱动力较小。
从以上西部大道板块价值梳理，可以看出区域配套相对比较成熟，但完善的配套属于区域共享，给板块带来生活上的便捷，而对于区域房价的保值、增值力度不足。即便有全市罕见约1700亩雁南公园，也只是“普惠型”配套。
因此，作为高新、曲江楼市外溢型板块，西部大道新房、二手房虹吸外溢刚需购房者，自身价值很难吸引优质改善、高端改善购房者进入。而这也正是西部大道板块众多商业体能带来客流，却不能驱动房价更高拉升的重要原因。
Part.3
中海邂逅宜家荟聚，能否擦出火花
西部大道现有宜家荟聚、山姆会员店的加持，但沿线楼市创新力严重不足。
在近两年西安第四代住宅风靡全城的浪潮下，截止目前仅除了中粮大悦未来城有极少量第四代住宅概念，其它项目无一盘做引领时代的创新产品，
纵览当下西部大道在售新房，还只是停留在3-4年前的横厅+大阳台时代，只是局部设计优化，与第四代住宅相比，竞争力严重不足，因此也只能以“低价”换取销量。
意外！中海摘取“金地西沣公元四期地块”。
值得注意的是，6月12日央企中海摘取雁南公园西侧YT2-25-140-1地块，净用地面积127.314亩，用地性质商住用地，建筑密度≤24.6%，绿地率≥30%，容积率≤3.71，计容建筑面积314889㎡。
YT2-25-140-1地块 位于西安市雁塔区西沣二路以南，沈家桥二路以东。起始价105800万元，成交价105800万元，土地单价2078万元/亩（40%反算），楼面单价8400元/㎡（40%反算）。
该地块在雁塔区2024年首批集中供地清单亮相后，一直被预测为“金地西沣公元四期地块”。此次中海摘取，为金地耕耘西沣路10年，画上了句号。同时也为西部大道板块新房市场创新蝶变，带来了希望。
作为房企中的“溢价之王”央企中海，历来都是所到之处，都能带动板块房价飙升。从曲江、到长安，再到高新，每一个新盘的落定，基本都是自带流量，被行业和购房者高度关注。
尤其在当下重仓发展的高新CID、软件新城，新盘皆以第四代住宅产品，引擎区域板块新房市场升级。如果这次中海执笔西部大道地块，落位第四代住宅新品，央企品牌+超强号召力+引领级产品等加持下，或许能带动西部大道板块新房市场的蝶变。
从房价层面看，2024年中海在高新新盘价格基本都在2.5万+/㎡以上，且以第四代住宅为主，这一次在西部大道约1700亩雁南公园+宜家荟聚+山姆会员店等资源加持下，新盘价格能否实现西部大道板块房价2.5万+/㎡的飞升，对于西部大道板块来说具有重要意义。
毕竟，在当下所见即所得的商业黄金轴线之上，未来还有超千亩的后续土地供应。
而2024年央企中海与宜家荟聚的邂逅，能否实现西部大道板块从刚需市场，转入改善市场，拭目以待！
· 热盘推荐-龙湖·航天御湖境 ·
全球第十三座，西安首座龙湖御湖境。
项目择址航天城黄金十字轴，内外双轴无界公园景观，同频地铁15号线，3min豪宅生活配套。
7000㎡前场奢华门庭，1000㎡高定御上会所。全球大师巅峰联袂，卡地亚灵感先锋美学立面，极选49种名贵树种全冠移植，璀璨五境高定美学体验，御湖境“云端玄月“族徽，敬献传世藏品。臻选全球8大定制奢石，传承百年非遗匠造。
建面约135-180㎡第四代高定奢宅，纯粹改善规划，超高得房率，首开仅100席，预计260万起即可抢驻。首批次公示价格高层预计17983-23529元/㎡（均价预计:21905元/㎡），洋房预计21916-26392元/㎡（均价:预计23823元/㎡）。
必买理由：
【臻选城央】世遗中轴雁塔南路+东长安街总部经济带交汇，高定显赫1KM生活场；
【臻品美学】全球大师联席共创，先锋美学立面，同频纽约中央公园五重画境无界园林；
【臻选奢材】臻材全球四大天然奢石 循迹山河极选49种名贵树种全冠移植；
【臻享圈层】御上CLUB会所对标世界顶奢酒店 臻藏八大会客空间 高定星级服务；
感谢您认真看完 ‖欢迎加入西安购房俱乐部
