小区实际居住的业主稳定，小区出租率低，片区的新增居住购买力有一定支撑，不管房价涨到多少钱，这样的房价相对更有价值。

相反，小区实际居住业主更换很快，业主实际居住率低，出租率高，片区新增居住购买力支撑弱，不管房价涨到多少钱，这样的房价长期支撑很艰难。如果在向上的环境中，这样的小区长期涨幅会低于整体涨幅。如果在向下的环境中，这样的小区长期跌幅会大于整体跌幅。

如何分辨一个小区实际居住业主稳定，最简单的方法就是看小区的出售率和出租率。小区出售和出租挂牌量越高，实际居住率就越低。小区出售和出租率越低，实际居住率就越高。

深圳目前大部分小区的放盘率在2%-5%之间，网上展示的放盘率比这个要低，是因为深圳独有的委卖政策导致大量房源没有对外展示，这个不影响实际对比，用真实的展示对比也可以看出来。

位于西丽的宝能城，小区约1900套住宅，有1300套是89㎡的四房和75㎡的三房，目前在贝壳挂盘的出售房源29套，挂牌的出租房源17套，整体出租出售的比例是比较低的，说明小区实际居住的比例比较高。

和宝能城很有对比性的一个小区是位于龙华的壹成中心九区，壹成中心九区约1600套住宅，大部分也是约89㎡四房和80㎡三房，目前在贝壳挂盘的出售房源42套，挂牌的出租房源75套，整体出租和出售的比例比宝能城要高很多，说明小区比宝能城实际居住的比例小很多。

还有一个南山去年降价比较多的小区，华润城一期，小区约2100户，目前在贝壳挂牌的出售房源77套，贝壳挂牌的出租房源104套，挂牌比例比龙华的壹成中心九区还高，这是造成华润城过去一年降价幅度较大的主要原因之一。

长时间放盘量和出租量较大的楼盘有以下几方面原因：

1、片区工作带来的购买力长期支撑不足，小区自住的主流购买力靠其它片区外溢，当小区业主赚到更多钱后就会考虑置换其它片区。

2、位置、小区、房子在居住方面有硬伤，居住体验感差，造成自住业主较少，会持续有一批业主想换走。

3、投资客较多，长期概念炒作的楼盘，这样的楼盘自住比例较少，出租房源一直比较多，小区换手率会比较高。

小区片区问题，小区各方面硬伤问题，投资客较多的问题，都不是短时间形成的，在买房的时候很难分辨出来，购房者只需要关注一段时间放盘量，就可以很直观的看出来。另外小区业主群聊房价越多，实际长期自住的业主越少，真正长期自住的业主，不会花太多时间和精力关注房价。

任何一个小区房价都经不住长时间大量业主放盘，放盘量越大，竞争越激烈，砸盘的风险就越大，特别在楼市低迷的环境下，卖房的业主之间竞争，会造成房价快速下行。

小区长时间自住业主比例高是稳定房价的关键，一个小区长期出售和出租的比例较高，换手率太大，说明实际自住的业主不稳定。二手房市场中没有新房集中开盘和集中推广的优势，一个小区同样竞品房源出来十套左右，短期就可能把小区房价拉低很多。