▼ 文｜老墨

交给你们一个小窍门，想了解今后楼市走势，就必须要关注开发商的动向，基本不会错。

说句实话，相比过去，当下困难远比想象大得多。而这也代表楼市想复苏，光靠一两项措施根本做不到。

看看这两份数据，我们就能心知肚明，时间都是截止到2023年前10个月：

1、TOP100房企拿地门槛值为28亿元，较上年同期下降8亿元；

2、商品房销售额共计97161亿元，同比下降4.9%。

请注意，一方面是房企不敢拿地，说明他们也有顾虑，而且顾虑还不小；另一方面是房子难卖，别说复苏，就连生存都有难度。

再结合央行的重磅表态，未来楼市到底会怎么走，基本就已经定了。

虽然这样说，一定有人反驳我，但是我还是要说。

我发现了一个有趣的现象，就算房价真的打5折、打1折，也依然有人相信房价暴涨。为什么会这样，我一直没想明白。

过去房价上涨的核心原因，我认为就是这7个字：短期内快速成交。

在城镇化快速发展过程中，催生了大量的购房需求，再加上我们国家卓越的造房能力，一边是造得出来，另一边是很快就能卖掉，房价能不涨吗？

至于投资，我的理解是只不过是城镇化过程中，购房需求大量增加的具体原因罢了。

就在11月28日，央行行长的一则表态，或许变相终结了“房价暴涨论”，请注意这两个关键点：

1、主动适应我国房地产市场重大转型；

2、战略上牢牢坚持“房住不炒”定位。

这简直就是明示，重大转型无疑就是从量转质，这背后就是房价不可能涨那么快。而房住不炒的意思更明显，就是打击炒房。

说实话，正是因为现在房子失去了投资价值，买房人数才会少这么多，砍掉30%都不夸张。只要没有足够成交量的支撑，房价怎么可能暴涨？

当然了，这里我说的是普遍情况，如果你手上预算充足，只要不担心烂尾，新房的优势依然很大。

其实对于我们绝大多数人而言，二手房远比新房更加适合。为了方便大家理解，我就以手机代替。

你拿着4000元左右的预算，想买一部手机，虽然平常就是打打电话和看看新闻，但是不可能经常换，所以耐不耐用就至关重要肯定要用时间长一些。这样来说，你认为最核心的诉求是什么呢？

其实就是耐用，在价格相似的情况下，某些大品牌的二手高端机反而比近几年新出的“游戏手机”更有优势。把这种思维挪到买房上，其实完全适用。

顺着购买二手房的思路，我还想重点强调两点，今后你们很有可能会遇到，建议提前了解。

第一、相比较产权，抵押问题需要更加注意。

在买房的时候，我们常说的抵押就专指房贷，但其实除此之外，还有很多其他替代产品，真可以说多如牛毛。 这当中风险太大。

我曾见过抵押12次，最后购房者竟然私下转账，虽然业主确实拿钱解押，但根本解不完，真的非常麻烦。

近几年很多人都遇到了债务危机，比如公司破产等等，手上没钱，就只能拿房做抵押，一旦按时还不上，他们就可能会动歪心思，“骗”购房者的首付。

第二、更加注意小区和周边的成交量。

说实话，就算到了当下，依然还会有人换房，而他们想做到这点就肯定要先卖房。因此，成交量的多少就至关重要。

如果说近两年的成交量太少，不足以让你得出结论。其实也很简单，往前推时间，比如2022年、2021年甚至直接到2019年。

其实我更建议把近三年做个平均值，效果更好，然后结合这点来判断小区的好坏。

我们谁也无法保证，以后自己就肯定不会换房，既然如此，不如早做准备。

综上所述：

至少基于对过去房价上涨的理解，未来想要继续上涨，可能性非常小，夸张一点就是几乎为零。

至于为什么还要加上“几乎”二字，因为还要留一些希望。

毕竟只要有了希望，楼市才可能有复苏的一天。

对此，你怎么看呢？

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