始于9月29日的新一轮楼市新政，已过去一个月了。这期间，政策部署上的最大特征就是“不间断”，即一边落实存量政策，一边推出增量政策，循环往复形成政策“组合拳”效应。9月29—30日，住房城乡建设部部署一线城市松绑“四限”（限购、限贷、限售和限价）后，近一个月相继有20多个省份、100多个城市出台了供给端纾困行业、需求端激活市场的一揽子政策。10月18日，住房城乡建设部等五部委又提出“四个取消、四个降低、两个增加”的新政。

从实地调研来看，政策利好持续和叠加释放，产生了非常好的效果。从当前的市场数据看，可以用“火爆”来形容。据乐有家研究中心监测，截至10月22日，10月份深圳市新房住宅累计认购达到8405套，全月将超过1万套，接近过去10多年繁荣期的水平；根据广州市住房城乡建设局的消息，截至10月21日，广州新房住宅认购达7680套，较9月全月增长48.7％。10月前三周，广州二手住宅交易已超过7000套，全月可能要突破1万套，也是今年以来单月第三次过万套。根据链家的数据，10月份北京和上海二手住房交易将达到2.5万套左右，为近三年来最高或次高水平。

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销售市场的火热，传导至土地市场。近期，杭州、广州等地相继出现单价新高的地块。9月29日，广州市天河区临近珠江新城的面粉厂地块开拍。经过5个小时148轮竞价，该地块最终以楼面价66957元/平方米、溢价率33.35％创下广州天河区的单价新高；10月22日，杭州钱江新城二期核心地块出让，吸引央国企和实力民企参拍。经过77轮角逐，绿城以楼面价50717元/平方米，溢价率28.5％获得，再次刷新杭州单价新高。

在中央明确了房地产“止跌回稳”的新基调后，纾困政策频繁且力度较大。因此，从10月份的数据来看，此轮商品房市场的反弹力度必然会明显大于“5·17”后以及更早的去年8月底推出“认房不认贷”后的市场表现。而且，10月18日五部委明确了新的增量政策，一是城中村改造要实施100万套货币化安置，二是今年年底前“白名单”项目信贷审批通过规模要从目前的2.23万亿元增长到4万亿元，意味着年底前还要增加1.77万亿元的开发贷款审批。

考虑到这些政策的效应有滞后性，加上管理层明确后续城中村改造实施货币化安置的规模还可以扩大，专项债、再贷款、专项贷款等扶持存量土地和房产盘活，减免税收和下调贷款利率（含商贷和公积金贷款）以降低住房交易成本等方面的政策还在储备，后面还会有增量政策推出等，预计这一轮政策的边际效应会顺延至年底。再考虑到开发商年底业绩冲击，以及“白名单”信贷审批额度增加将推动保交房，四季度商品房销售相比三季度料会有明显好转。

根据中指院的数据，2023年重点30个城市二手住房交易面积创历史新高，同比增长33％，今年1—8月份同比仅下滑2.3％，依旧在高位，占全部住房交易面积的比例从去年的56％上升到61.5％。未来，住房需求的主体是新市民、外来人口，他们将主要转向二手住房市场，越来越多的改善型需求也转向二手住房市场。存量时代来临的背景下，新房和二手住房加总的交易规模开始止跌回稳。

不过，止跌回稳的任务比较艰巨。一方面，供求关系出现重大变化，收入、就业的基本面支撑还需要夯实，居民对房地产的预期一时难以扭转；另一方面，热点城市企稳回升更加显著，而部分二线和广大三四线城市交易回升不明显，与这些城市政策纾困的空间小、消费潜力小等有关。同时，尽管增量政策落地，但不管是存量土地盘活和再出让，还是城中村改造货币化安置，如果坚持资金大平衡，不增加地方债务等硬性规则，有多少项目能落地仍有不确定性。

另外，无论新房或二手住房市场，“以价换量”带动促销仍是主旋律。比如，近期深圳新房市场诞生的两个“日光盘”均是如此。当然，政策导向是止跌回稳，而非止跌反弹。这意味着，目标是不要大幅度下跌，而不是不尊重供求关系的市场规律，硬要让市场再次繁荣。由此，短期实现止跌回稳，就是政策想要看到的。后续政策不断出台和叠加，这个任务一定能实现。从中长期来看，政策开始转向修复基本面，这也是此轮政策的一大特色，即不像过去一样通过上项目、拉投资来救市。

只有通过逐渐修复基本面、扭转预期，推动政府、市场、百姓形成共识，从而将我国市场广阔、经济韧性强、潜力大的优势发挥出来，房地产行业和市场才能真正企稳。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）

发于2024.11.4总第1162期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：房地产“止跌”后，如何真正“回稳”

作者：李宇嘉

编辑：闵杰