最近大家讨论度比较高的是闽侯，因为某些政策的变化，导致闽侯一些常规楼盘只能无奈地选择以价换量之路。

这些普通的降价楼盘，或多或少，还能适合一部分对价格比较敏感的刚需，有自住需求的话，勉强作为上车理由。

但闽侯有的楼盘在这个时机点开始浑水摸鱼，今天同事说这个楼盘12号当天卖了15套，真的出乎意料！

现在社交平台这么发达，你们还能跳进这种天坑，这得经过多少的铺垫啊，到底该夸商家的营销手段高明，还是说你们对楼市的认知有限呢？

前言

图片来源于中介

你有没有接到这种推销电话：大哥，首付一万的房子考虑吗？真实首付一万，月供2991元，买住宅三房，抓紧上车。

我们对于一个楼盘能否值得购买的理由，更多得是看有哪方面的优势，个别不利因素能不能接受。

闽越水镇几乎是反着来的，它是一个远郊文旅大盘，关键是没有地铁，也没有像样的商业和医疗配套，生活便利指数很低。

这个楼盘离不离因素皇天陵园的直线距离不到两公里，别说在远郊，就是在市区也会有很大的抗性。

非要说优点的话，就是靠近景区，单价比较低，但这也未必是优点，买住宅是为了自住，景区再好，你能天天逛吗？

总结了几个关键词：远郊文旅，没有地铁，缺乏配套，不利因素。

就冲着这几个词，稍微理性一点的购房者都会谨慎吧！分几点来解析，第三点尤为重要，希望大家能认真看完。

PART 1

图片为实地拍摄

当时去苏洋站踩盘国贸上江原和金地自在城的时候，刚出地铁口，就有穿便衣的推销人员过来问有没有考虑买房子。

当时第一直觉是会不会是自在城的销售过来拉客，因为上江原楼下就是地铁站，有先天的地理优势。

只能说我们这群人肤浅了，这位小哥要介绍的是同样处于竹岐板块的楼盘，不是这两个，而是位于闽越水镇的华府一号。

首先，这也从侧面证实了这边的房子不好卖，需要到别人的地盘上找客户。

但凡对福州版图分布有一定了解的人，相信他们宁可不买，也不会把钱撒到那种地方去。

现在闽侯楼市啥情况真的不懂吗？如果你们买闽侯有价值的区域，看在降价的份上，可能还说得过去，但买在一个荒无人烟的板块，图得是什么呢？

那么多人买到闽越水镇去，只是被华丽的包装蒙蔽了双眼，加之各种营销策略，最终逼定了，不知道他们冷静下来的时候会不会后悔。

PART 2

图片为实地拍摄

如果单看闽越水镇景区，或者是景区的宣传片的话，那确实很诱人，但这里指得是来这里旅游的人。

之前这个景区附近的SOHO也曾通过中介平台叫人买了收租用，虽然总价不贵，但也算是割了一群小韭菜。

从市区出发，来回闽越水镇基本都控制在45分钟以内，这就说明福州人去闽越水镇游玩的话，基本是当天去当天回，能留在那边过夜得很少。

在闽越水镇附近，有很多民房都有住宿条件，收费并不贵，房间还很宽敞，附近还有相对合理的餐饮。

闽越水镇这种是属于潮汐人流，有节点的时候大家过来玩一下，平时谁愿意往那犄角旮旯跑啊？

不知道那些买入闽越水镇SOHO的业主，包租婆的梦是否碎了？

PART 3

图片为实地拍摄

这是当初小哥动员我们去看闽越水镇时留下的名片。

从报价上看，他们的起步价接近于1万每平米，当然，这种价格已经超乎了其自身价值，比有地铁的金地自在城还贵。

当然，实际上这个楼盘卖不了这个价，根据中介的反馈，真实起步价格约为7300元每平米。

那不管怎么说，即使按77平米来算，一套房子总价约为56万，那两成首付也得11万啊！

真想卖房的话，开发商骚操作多得是：

假设一套房子单价8370元，面积87.32平米，总价730902元(客户实际成交价)。

合同签总价91万，客户出1万首付，贷款72万，剩下的差额18万开发商直接打给客户当场交掉。

看看，开发商多为客（韭）户（菜）着想，就怕你上不了车，这么激进的方法都想得出来。

我们反向思考一个问题，如果这里的房子真的好卖的话，开发商需要这么多操作吗？

其实，这种楼盘被收割的基本都是外地人，因为对福州板块不了解，他们觉得45分钟能到市区基本能符合刚需外溢。

但是外地人对于福州楼市板块的认知确实有限，福州人对通勤时间是非常苛刻的，这种板块在福州就算远郊了。

这种文旅大盘，最多卖给当地人自住，但是当地人很多都有自己的“独栋别墅”，没需求的情况下，他们有不太想买。

从幸福里查到，那个楼盘总户数为2194户，当地人也未必情愿接盘，加之周边配套缺乏，以后的生活估计很难忍受。

在楼市里，普通楼盘有这么一个潜规则，当自销团队卖不好的时候，请中介分销，那么基本上都是楼盘附近的中介能起到比较大的作用。

但是闽越水镇几乎是发动全城的中介为其打广告，为什么要这么普遍撒网呢？如果你想明白了，就不会成为韭菜了！

小结

图片为实地拍摄

又梦烟雨的福州水乡当然很美，但这一切都只适合旅游。

很多小白连购房的基本逻辑都没搞明白，就想着哪里的门槛低就入手哪里吗？

对于普通人而言，买房无小事，一万首付的房子，如果你们真不想要的时候不是损失一万：

想转手的话，其价值也是远低于你在银行的贷款。

然后，再回到装修上说，房子不管在哪里，装修成本都差不多，一套三房装修后，配上家具家电，大约在15万左右。

现在就可以提前告诉你，你在市区上班的话，刚开始能忍受远距离通勤，等你小有成就后一定会考虑置换。

置换就先得卖房，不过你现在欠银行的贷款＋装修成本是远高于接盘侠能接受的价格，真想卖的话，还得再倒贴钱进去。

我们见过太多远郊置换案例，交易成功后，不是能拿回多少余额，基本都是倒贴钱。

不管有多大的诱惑，请记住远郊文旅大盘：敬而远之！