福州曾经一度传出了只要两成首付的信号，闽侯很多楼盘都希望在第一时间甩货，中介朋友圈刷爆了闽侯“大降价”的楼盘。

虽然最终福州主城区的首付是25%，但对于闽侯楼市也是有很大的影响，现在的楼盘在排队跳水。

但有的楼盘跳水的动作根本就不规范，就如东南亚某国的跳水运动员，根本不是规范式入水，用背部入水，平沙落雁式。

与其说是跳水，更不如说是来炸鱼，哦，不对，是在刨韭菜根。

本期内容可能对于个别高新区群体来说难以接受，但我们只是在还原楼市的本质。

友情提醒，本文略长，只想了解楼盘的可以拉到后面看楼盘对比。

前言

图片为实地拍摄

闽侯楼市的泡沫源于2016年10月6日，或许现在的购房者并没有经历过这个节点吧，和大家聊聊七年前的福州楼市。

楼市可分为三级市场，一级市场为土地市场，二级市场为新房，三级市场为二手房。

2016年土地市场很热，拍出了不少地王，而新房二手房市场也很热，刚需的焦虑点在于能不能买到房子。

土拍后，不少楼盘捂盘惜售，二手房随之涨价，进入了卖方市场。

于是，在2016年10月6日出台调控政策：

福州主城区限购，本地户口144以下只能买两套，首套首付三成，外地户口需要交满一年社保，但首付要四成。

闽侯楼市，还是不限购，首套房首付只要两成。

当时，市区的购买力就往闽侯转移，再加上当年置业顾问一直宣传高新区将成为福州的第六区。

2017年，长乐并入主城区，高新区成为第六区的美梦彻底破裂。

直到今年，高新区个别楼盘的二手房成交价已经在两万左右，个别也达到2.4万的单价。

二手房能卖得这么贵，对于高新区的二级市场来说是最好的参照物。

实际上，拿一个泡沫做对比，想让另外一个泡沫显得有价值，难免觉得荒唐。

PART 1

图片来源于中介

闽侯现在什么情况了还不明白吗？人贵在有自知之明，楼盘亦是如此！

国贸学原三期（以下统称国贸学原）高层单价还要卖到1.7万，这是在考验购房者的智商吗？

外地人可能对于高新区这个词不太了解，简单说一下。

有的城市高新区是算行政区的，属于主城区，但大家要知道，闽侯的高新区上的是闽侯户口，不是福州的行政区，对口的学校也在闽侯。

如果说对比早期时候，国贸学原好的楼层户型单价要两万左右，现在一万七，对比之下似乎有那么点价格优势。

在价格刚出来的时候，开发商的确卖了不少房源，但未来还有国贸江屿原，你觉得未来不会以价换量吗？

图片来源于中介

拿仓山三江口的楼盘做参照物吧！

中介朋友圈的远洋天赋1.6万左右，似乎还有点诚意。

由于一些信息差，你们可能永远不知道这个楼盘的极限到底有多低。

这个楼盘有的高楼层房源，单价能在1.44万左右，关键还是带装修交付的。

拿国贸学原和远洋天赋做一个全方位对比。

国贸学原的教育配套是在闽侯县，未来的天花板也只能是闽侯，关于地铁，听听就好。

国贸学原最大的优势是周边城市界面比较好，附近有较多的产业。

以前的远洋天赋经常开怼，曾经卖到两万出头的单价，这不是闹着玩吗？

后来的远洋天赋终于降价了，够狠，确实也卖出去不少。

远洋天赋地段虽然尴尬，但再怎么说也是属于仓山区，1号线6号线离得远点，但至少能够通过小巴换乘。

远洋天赋附近配套确实缺乏，但周边的生态环境很好，1.56容积率的低密度社区，居住体验感不错。

1.7万买毛坯的国贸学原，还是属于闽侯县的，

1.6万（毕竟不是所有人都能找到1.44万的房源）买仓山区的远洋天赋呢？

虽然三江口槽点很多，但至少那边是未来的发展方向吧！

PART 2

图片来源于中介

闽侯这次降价大逃亡中，保利阅江台算是非常失意的，在闽侯踩盘的时候，即使在周末，这个楼盘的人数也不算多。

按照他们的特价房，79平米只要99万，真的划算吗？

营销环节中巧妙地运用了尾数定价法，觉得两位数能买三房产品，还靠近地铁口。

事实上，这个楼盘并非地铁房，到上街站的步行距离约为2公里，这算哪门子的地铁房？

换算下来，79平米的单价也要1.25万左右，这还是容积率为2.23的高层产品。

相对比附近地段更好的悦滨江，洋房项目，都是南北通透的，实际成交价也仅仅为1.28万左右，而该楼盘83平米户型套内得房率比阅江台89的还大，你说哪个划算？

即使这样，作为上街的非核心片区，悦滨江在产品力上有这么大优势了，开盘当天去化率也仅仅为23%，可以看出，上街房价也是偏高的。

图片来源于中介

99万在福州能买入主城区的三房吗？

别老盯着新房，看看二手次新房，也有捡漏的机会。

中介发了天悦湾75平米总价99万的房源，属于高楼层，虽然是二线看江，但真的能秒杀一系列开发商所谓的江景房。

不知道中介自己是否看过这套房，因为这个背景是天悦湾E区的，实际上75平米房源只有B区有，高楼层都有不错的看江视野。

因为有赠送面积，可以算是两房半的户型了，对比完保利阅江台，优势就出来了。

天悦湾B区离5号线直线距离为700米左右，但目前因为路况原因步行要超过1公里，到1号线三角程站约为2公里。

天悦湾和阅江台地段和配套都不算好，但50步还是可以笑百步的：

一个是闽侯县的非核心区，一个是仓山的非核心区。

一个吹自己有两条地铁，一个真的靠近两条地铁。

一个说自己是江景房，可能买房送望远镜吧，另外一个真的是临江社区。

为什么中介都在推保利阅江台了，无非就是开发商的钞能力，这个点到为止吧！

小结

图片为实地拍摄

这次福州楼市新政出来后，对于整个闽侯楼市来说，无疑是非常震撼的。

主城区不限购了，首付25%，闽侯也不限购，首付20%，一个属于福州户口，一个属于闽侯户口，对比之下，高低立判。

但是，降价需要时间周期的。

举例，中海寰宇天下曾经有两万四五左右的成交单价，如果这个时候叫他们卖1.8万左右，或许他们不愿意。

事实上，该小区二手房已经有很多降到1.8万左右的单价了，这就能买了吗？

闽侯已经进入下行通道了，遇到这种情况，新房和二手房市场降价都会慢一拍。

只能说，现在挂1.8万的房东相对理性一点，他们有机会在合适的时机逃离。

实际上，闽侯尤其是高新区，多个次新房二手挂牌量都很高，这是什么信号呢？

一个板块楼市未来的潜力，除了板块自身发展外，供需关系也很重要：

现在高新区新房有国贸学原三期，国贸江屿原，未来还会有悦湖。

二手房市场上，有品质的次新房也多如牛毛，大社区的挂牌量很多在200套以上。

闽侯，已经进入买方市场，别被铺天盖地的宣传带乱了节奏！