在今年5月18日的土拍中，2023-06号地块面积最大、起价最高，包括住宅用地和商服用地，土地面积25778平方米（合38.67亩），起价6.77亿元。

该地块共吸引了包括厦门建发、厦门国贸、保利、福州市建发、招商等75家房企参与拍卖。

最终经过35轮竞价，成都同悦地产有限公司（厦门国贸）以封顶价7.785亿元+100%土地首期款比例，通过摇号摘得，成交楼面价13131元/平方米，溢价率15%。

地块指导价为2.75万每平米，理论上按照“出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%”来确定。

福州土拍好久没见过这么大阵仗了，对比前后时间点的土拍，算得上后楼市时代的地王了。

前言

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国贸拿地后，与保利联合开发，现在该楼盘的推广名为国贸保利和颂锦原。

聊聊这个地段的真实价值吧！

该地块位于夏坊路和坂中路交界处的西北面，属于比较典型的五四北板块。

五四北是福州比较早发展商品的地段，早期更多是满足老城区的刚需外溢，但近几年五四北的供应量明显是供过于求了。

为了能把五四北板块分析得清楚，现在福州楼市版图已经把五四北板块分为琴亭湖片区，战坂片区，泉头片区以及斗顶片区。

琴亭湖片区发展相对比较成熟，战坂片区略逊一筹，有一定的居住群体，有基本生活配套，泉头片区周边没什么配套，但库存量很大。

比较有意思的是斗顶片区，在绕城高速以北，是几个片区当中最为偏僻的，但从去化周期看是相对比较短的，至少能在变成现房之前卖掉大多数房源。

PART 1

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售楼部或者城市展厅的广告都会夸张一点，对于一些说辞看看就好。

商家说：成熟五四北，一步进鼓楼。

所谓的成熟，有好几种字面上的解释，有名校，有地铁，有高端商业综合体是一种成熟。

附近有人居住，有便利店，有超市，有诊所也可以看似一种成熟。

战坂片区的成熟显然更偏向于后者，有一些简单的生活配套，片区内有人间烟火气息。

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现在福州北区的开发商总喜欢拉上鼓楼一起宣传，毕竟鼓楼是福州的老城区。

既然要进鼓楼的话，那就要以鼓楼的核心地段东街口来当做参照物。

从和颂锦原出发，到东街口的几率约为7.5公里，因为五四路在早晚高峰时常堵车，按照某导航软件APP推测，预计车程时间约为34分钟。

但是商家说一步进鼓楼也没错，没说鼓楼的哪个地段，不过和颂锦原距离鼓楼的中心地段距离并不会很近。

整体来说，这个楼盘在五四北板块不算很好，但对比没配套的竞品楼盘来说也没那么差劲。

PART 2

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这个楼盘在售楼部没建好的时候，城市展厅是在秀山地铁站附近，隔壁是熙悦府的城市展厅。

实际上在坂中路和厦坊路交界处西北面的和颂锦原离地铁秀山站直线距离约为1公里，而步行距离约为1.5-1.8公里。

如果以1号线为常规通勤工具的话，必须借助共享单车或者其他第三方交通工具，不过这个楼盘并没有过于强调1号线，而是宣传未来的3号线。

其实，关于3号线最早的“传说”是在中介卖福晟樽品和世茂璀璨滨江这两个楼盘上，时间点为2017年，当时就说家门口的地铁，到哪都方便。

6年过去了，当时商家对外宣传的地铁到现在还没有实际动静。

其实，对于购房者来说，不要把希望寄托于第三轮地铁上，因为还未审批通过，福州什么时候有第三轮地铁没有哪个开发商敢打包票。

那也可以假设一下未来有第三轮地铁，从审批到动工，再加上最后通车，因为福州的特殊地质，很有可能要到2030年前后了。

你到底有多少时间和青春去等待第三轮地铁通车呢？

简单来说，五四北战坂片区就应该当做自驾出行群体的刚需外溢来考虑！

PART 3

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和颂锦原从定位端上看，基本就是走刚需路线了，改善的也一般不会看到五四北去。

从已知条件上看，品质也还过得去，商家宣传：

互动式八大全生命主题公园，集社交休闲、生活意趣为一体。三重智慧七大管理系统，围合安全、管理、智能。

9栋楼总层数均为18层，总户数612户。

把这种层高说成小高层，是有点牵强，容积率2.3也没什么优势，三环外很多楼盘都是在1.5-2.0之间。

但是从楼间距来说并不理想，总层高18层，只有30米左右的楼间距，会让低楼层的采光受到比较大的影响。

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这次要开盘的是1号楼和5号楼，重点聊一下83，95和110平米的户型：

从户型图上能看出，北面没有采光，有人说这是塔楼，但凡去过售楼部和城市展厅，就能从沙盘上看出这是板楼，只不过未必都是南北通透的。

83平米是中间户，能做到三房两卫是一个优势，但是北面没有采光是一个硬伤，现在做这种户型也令人无语（他们说自己也很无奈）。

这种户型是两房朝南厅朝南，最小的卧室是通过南向采光井采光，这种采光效果一般。

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95平米能做端头户型比较少见，南北通透，三开间朝南，动静分区还做得不错。

对比89做三房两卫的紧凑户型，95平米多了6平米左右，但实际上可利用空间也显得阔绰一点。

总体来说，这个户型挑不出太大的毛病，但如果真的改成四房反而觉得别扭。

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110平米的四房户型是两房朝南两房朝北，是当下比较热门的大面宽短进深格局。

有一点很难搞明白，110平米做四房本身就紧凑了，居然还能看到左右爆改后的五房户型，这是奔着群租房去的吗？

PART 4

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最值得聊的，应该是价格问题。

虽然在土拍的时候就说了指导价2.75万，但从福州楼市的现况上看，意义并不大，置业顾问对外也没说这个价。

那能真正作为参照物的就是周边在售的新房了，而在售的新房又分为快销型价格和慢销型价格，比较有代表性的是金地都会上城（五四领峯二期）和鲁能公馆三期。

从上图可以看出，与和颂锦原直线距离800多米的楼盘有金地都会上城和鲁能公馆。

金地都会上城北面有不利因素，对着莲花峰万寿园，导致6号楼喊出1.38万楼层任选的口号，卖得不错，100万左右的总价能买三房户型（约76平米）。

鲁能公馆已经从期房卖到现房了，问题就是价格要卖到2.9万左右，所以成了满销的楼盘，至今还有一大波房源未售。

参照物一个是斗顶片区，一个琴亭湖片区，位于战坂片区的和颂锦原应该高于斗顶片区而低于琴亭湖片区。

考虑到如今楼市需要高周转，开发商一般会希望产品进入快销模式，那么只能学习金地都会上城的销售方法——以价换量。

这样的话，就要在1.38万单价的基础上做加法计算：

没有都会上城的不利因素影响，每平米可加2000元，地段优势可加2000元，带装修优势可加1500元。

如果和颂锦原想走快销路线的话，1.93万的均价相信会有比较高的竞争力。

但是考虑到这个地块是当初土拍的时候血拼出来的“运气”，以1.3万的楼面价拿下，开发商至少前期都会象征性地抵抗一下。

小结

土拍为实地拍摄

两个国央企开发的楼盘也不用担心能否如期交房的问题，要关心的就是价格了。

开发商看来太低估了五四北整个板块的内卷程度了，当置业顾问报出2.3-2.5的售价时，相信其他楼盘应该偷着乐了：这不是竞品，显然是在送温暖！

5月份拿地，准备在10月开盘，这一切操作都是为了尽快卖楼，但如果定价端不被市场接受的话，估计又要祭出分销大招了。

当然，很多人会拿楼面价说事，毕竟是摇号出来的“幸运”买家，那有没有想过比五四北战坂片区地段更好的三远片区，两个地块每平米楼面价也在1.3万左右。

对于地缘客户和极限刚需来说，就是看到时候开盘的均价了。

如果战坂片区真想卖到2.3万甚至更高的话，那就不妨再等等，或许1.9万到2万左右，才是和颂锦原最好的归宿吧！