上周六，福州四城区第六次土拍，总共揽金165.52亿，激战了3小时，除了一幅地块流拍，其他10幅地块悉数出让。

其实，从本次土拍中，可以看到楼市一些比较积极的信号！

此前的土拍中，基本都是国央企房企的纯血统，此前土拍中，多了绿城，守正，湖北隽达等房企的身影。

至少，可以看出，他们觉得合理的价格拿地，是有利润可图的，福州楼市，尤其是优质地块，在市场中还是值得期待的。

这次土拍的规则是地价没有上限，未来售价交给市场来决定——天高任鸟飞！

未来能卖多少，或者说福州购房者眼中，这些地王单价卖到多少才会被接受，是一个值得讨论的话题。

结合网友的讨论，谈谈对几个重点地块的猜想吧！

PART 1

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起拍楼面价最高的是高工地块，位于东水路和福星路交界处，属于福州市中心地段，临近华侨小学，未来可能有一定的教育附加值。

地块约约36.99亩，容积率上限为2.5，在经过90轮厮杀后，厦门建发以23.74亿夺得，楼面价高达38524元/㎡，溢价率为23%.

建发拿下地王基本也在意料之中，因为在福州的总库存中，建发约有9平米，而保利未售及待售库存约为37.96平米，国贸的总库存约为32平米。

建发此前在福州拿地，都是在比较核心的板块，当然，2017年的时候也被市场带跑偏了，3万的楼面价干到淮安板块去。

这个地块，应该是建发来福州后最好的地块了，鼓楼区，二环内，当然，楼面价也高达3.8万每平米。

未来会打造什么小区呢？是建发这几年习惯的新中式园林社区还是类似于朗云那样有一定现代科技感，且外立面比较独特的社区呢？

千篇一律的复制粘贴新中式园林，真的会让购房者进入审美疲劳，既然是福州历史上的第二地王，那就应该有新的使命感吧。

做大面积第四代生态住宅，如果换上类似朗云那样的小区景观风格是不是更有想象空间呢？

朗云是因为社区小，只能那么做，这块地的社区大一点，用现代科技感社区替代新中式园林景观可能接受度会更高一点。

至于在价格上，预期可能会高一点，此前的朗云因为有湖景资源加持，卖到5万多单价也不缺乏购房者。

在鼓楼区这样的核心地段，外加3.8万的楼面价，估计建发的预期会在5.5-6万这个区间。

PART 2

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对比高工地块，汽车南站的地段相对会弱一点，位于五一中路和国货路的交界处，但仍是福州的核心地段。

地块约33.41亩，容积率为2.0，75轮竞拍过后，厦门建发以12.8亿拿下该地块，容积率2.0，楼面价达到28734元每平米，溢价率达到41%。

这个溢价是此次土拍中最高的，这也和这块土地的货值有关系，毕竟地块小，周转起来比较容易。

如果对比上海西的建发璞云，这个地块可能有其他优势，比如该地块拆迁前划片国货小对口福八中，在台江勉强过得去。

建发璞云的容积率为3.05，该地块的容积率为2.0，在相对核心的地块内，这种小区可以算做低密度社区了。

建发璞云是第四代生态住宅结合新中式园林，同样在台江，那么汽车南站地块也有可能是如此搭配。

建发璞云楼面价为26829每平米，售价在4.5万左右，汽车南站地块楼面价略高一点，容积率更有优势。

在没有限价的情况下，略有优势的汽车南站地块会不会卖到5万左右？

或许会吧，不过如果卖4.8万会不会更亲民？未来的售价，一个由建发的产品去做决定！

PART 3

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在此次土拍中，竞拍轮数最多的是屏西旧改地块二，保利在经过113轮竞拍后，总价25.42亿拿下该地块，容积率2.67.成交楼面价为28677元，溢价率为28%。

同时，保利还以7.04亿拿下屏西旧改地块四，竞拍21轮，容积率2.5，成交楼面价为23962每平米，溢价率17%。

保利对于省府圈比较执着，之前踩盘保利锦上的时候，有人说没有做天字系是离省府圈远，那现在是不是可以叫天悦三期呢？

其实保利天字系本为高端产品，只是到现在为止，保利的天字系在福州购房者眼中，似乎还未达到其真正的预期。

保利天悦一期容积率高，与地段有一定关系，但是超高层的建筑，加之小区没有足够大的活动空间，似乎除了所处的地段外，并无太大亮点。

至于保利天悦二期，和一期没什么关系，虽然还未交房，业主就表达过不满的情绪，不知道交房的时候，会不会有新的不满。

不过，此次土拍中，屏西地块二，保利既然能竞争到113轮，应该有把社区做好的决心吧，别再整什么幺蛾子了。

这个地块和汽车南站的楼面价有点相似，但厦门建发在福州人心目中的地位是高于保利的，地段上，或许屏西地块略胜一筹吧。

未来哪个卖得更贵一点呢？

两位顶级剑客对决时，是如何分出胜负的呢？上乘剑法，一草一木，一声叹息，甚至一片树叶都能成为决胜的关键所在。

说个楼市的冷知识，在条件差不多的楼盘对比时，哪个售楼部做得更吸睛，哪个就更容易让购房者掏更高的价格。

所以，汽车南站的建发应该略胜一筹，如果价格同样卖到4.8-5万这个区间的话，可能建发的去化速度会更快。

当然，有人会觉得鼓楼二字加持应该有溢价，但说实话，保利在福州并没有高端代表之作。

当然，这只是提前的一个假设，到时候还得看二位高手的竞争。

小结

图片为实地拍摄

当我们听到让商品房回归商品属性时，可能就到了开发商内卷的时候了，这对于购房者来说是一件好事。

以前因为受到限价的影响，或许有的开发商想盖更高端的楼盘，但受限于备案价，可能就不愿意在建安成本，产品质量上下功夫。

现在对于开发商来说，没有限价，拿地的时候要拼地段，盖楼的时候要拼产品力。

这些改善型产品想要在楼市被认可，只能变着方法讨购房者的芳心。

这几幅优质地块，估计快的话，明年初就可能进入市场，改善型客户可以稍等些许时间。

最后，想说的是，这次土拍中，流拍地块只有一幅，而多个开发商参与了此次土拍，多幅地块达到高溢价，说明开发商也认可福州的改善地段。

其实，整体上看，现在很多方面能看出相对温和的楼市信号，相信继改善板块之后，刚需板块也会增加成交量，当然，前提是开发商学会取舍，方能进退！