在经济学领域，有一个词叫做“金融脱媒”，又称“金融非中介化”，指的是在金融管制的情况下，资金供给绕开商业银行体系，直接输送给需求方和融资者，完成资金的体外循环。其意义在于更便利的融资渠道和更低的融资成本，可以说，金融脱媒是经济发展的必然趋势。

而“脱媒”的概念，放在楼市中同样适用。随着城镇化进程不断推进，当前我国城镇化率已经达到了64.72%的水平，根据光华思想力课题组测算，到2035年，我国城镇化率将达75%至80%，新增近4亿城镇居民，赶超达到发达国家水平。城镇化率不断提升的同时，房地产市场规模也在不断扩大，无论是房产买卖还是房屋出租承租，都避免不了与房产中介接触，由此导致房产中介的规模也在不断扩大。

相关数据显示，2019年，全国各线城市的房地产中介渗透率达到88.1%，2014年到2019年，通过中介销售的存量房规模从2.2万亿上升至5.9万亿，全国房屋经纪服务租金收入从636亿元升至2515亿元，平均费用率从2.0%升至2.4%。中介存在的意义是提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动，但随着中介数量不断增多，越来越多的中介都出现了一系列问题，主要集中在4个方面：

第一是“阴阳合同”：中介以节省买卖双方税费为由，在交易过程中签订两份不同的合同，明面上的合同是以极低的价格成交的“阳合同”，但真实成交的是“阴合同”，但这样操作存在很大的弊端，后续一旦出现纠纷问题，“阴合同”并不受法律保护，并且买卖双方还有可能面临相应的处罚。第二是挪用客户资金：在二手房交易过程中代为保管的购房款以及租房业务时产生的租金沉淀，两者形成了一个巨额的资金池，部分中介利用这笔钱进行投资盈利，而一旦资金链断裂，导致客户利益遭受很大损失。

第三是欺诈手段赚取差价的行为：比如要求卖房一方低价出售，然后自己以现金的方式买入，或者要求租客以长期资金的方式交租，但自己却支付房东短期租金，“吃差价”已经成为许多房产中介盈利的手段，损害了许多人的利益。第四是垄断市场：对于部分渗透率较低的偏远城市来说，部分中介可能会承诺以高价卖出业主登记的房源，但需要签订一个“独家合同”，要求业主只能在这一家中介进行登记，以此来垄断市场，而一旦市场被垄断后，那么房子卖多少钱，租金多少都由中介说了算。

“房产中介”全面取消？

正是因为这些违规行为，导致很多人的利益都受到了损失，因此近两年楼市中有关“取消中介”的呼声越来越高，那么房产中介有没有可能“全面取消”呢？央媒经济日报给出了回应，在《对房地产中介服务违规行为应零容忍》中明确提到：打击房地产中介的违法违规行为，对“稳预期”至关重要，房地产中介机构乱象频发，解决办法就是建立行业基础性制度和根本规则。

也就是说，短期内房产中介不会“全面取消”，但我们也不必要沮丧，担心未来会一直遇到有问题的中介，原因很简单，对于这些情况国家自然不会放任不管，7月23日，住建部联合8部门发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，其中明确提到了：重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

楼市也开始“脱媒”了

房产中介全面整治正在路上，最近几个月广州、无锡、成都、合肥、厦门、北京、上海等热点城市都加大了对于房地产市场秩序的整治力度，中介机构是整治的重点对象。更值得一提的是杭州与上海开始实现房产中介“脱媒”了：8月18日，杭州住保房管局在“杭州市二手房交易监管服务平台”新上线 “个人自主挂牌房源”功能，新功能改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。也就是说，个人房东可以直接在平台上挂出自己的房源，购房者看中后能够直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。10月26日，上海房地产交易中心上线了“一网通办”存量房业务，买卖双方可以在该网站上在线签订交易合同。

事实上，除了上海与杭州外，河南省永城市成立了“房产信息中心”，所有房产交易一律在房产信息中心进行公开买卖，官方平台将按1%收取佣金。可见越来越多的城市开始“去中介化”的步伐。事实上，在楼市不断调控下，房产泡沫逐渐消除，楼市真正需求得以显现，新房二手房市场均开始转冷，根据相关资料显示，曾经市值超6000亿的中介巨头—贝壳找房，也在艰难过冬。

10月11日，贝壳上海研发全员裁员，以“N+3”为补偿的帖子在全网引发热议。相关数据显示，截至6月30日，深圳就有至少500家房企关门了，实名登记的星级房产中介从业人数减少了11.8%，南京的某位中介人士表示，所在的公司离职率已到达80%，全年100多人的团队，目前只剩30多个，前三季度，南京中介离职率+裁员人数，相比去年增长了40%，类似的情况正在全国多地上演。

也就是说，当前的房产中介，一方面面临楼市调控下出现的市场转凉，导致成交量大幅下降业绩减少的问题，另一方面迎来新规下全面整改的新趋势，对于整体楼市发展而言，是一个好消息，原因很简单，当前存在问题的房产中介并不在少数，只有真正经历市场淘汰以及新规要求存活下来的中介，才是迎合市场需求的房产中介。